본문 바로가기

부동산/부동산 세금 기초 및 실무 노하우

부동산 양도세(11)(Feat. 부동산 취득, 보유, 양도 시 양도세 필요경비 인정 / 불인정 항목 정리) 앞서 양도세(양도소득세)의 개념과 과세표준, 필요경비 등에 대한 내용들을 살펴보았습니다. 부동산 양도세(양도소득세)(1)(Feat. 양도세 개념 및 양도세율, 누진공제, 양도세 속산표) '소득 있는 곳에 세금 있다'는 말이 있습니다. 회사에서 매월 받는 월급에 대한 급여명세서의 세부 공제내역을 보면 '소득세'라는 항목이 있습니다. 근로소득이나 사업소득 뿐만이 아니라 투자 betherich.tistory.com 부동산 양도세(양도소득세)(2)(Feat. 양도세 과세표준과 산출세액) 앞서 '과세표준'을 줄여야만 납부해야 하는 양도세를 줄일 수 있다는 것을 확인했습니다.(아래 링크 참고) 그렇다면 일단 '과세표준'이 무엇인지, 그리고 이것이 어떻게 계산되는지에 대한 내용 betherich.tistory.com.. 더보기
부동산 양도세(10)(Feat. 소송비용, 화해비용의 양도소득세 필요경비 여부) 1. 소송비용, 화해비용의 양도소득세 필요경비 인정 가능 여부 요약 1. 주택을 취득할 때 해당 주택의 소유권을 확보하기 위해 소송을 진행하는 과정에서 직접 들어가는 소송비용, 화해비용은 양도세(양도소득세)를 계산할 때 필요경비로 인정받을 수 있다. 2. 주택을 취득한 후에 쟁송이 있을 경우 해당 주택의 소유권을 확보하기 위해 직접 들어가는 소송비용, 화해비용은 양도세(양도소득세)를 계산할 때 필요경비로 인정받을 수 있다. 3. 하지만 해당 주택이 임대주택이고, 임대소득에 대한 종합소득세 계산 과정에서 소송비용, 화해비용이 이미 비용처리로 공제되었을 때는 양도세(양도소득세)에서 필요경비로 인정받을 수 없다. 4. 취득할 때 쟁송으로 인해 발생하는 세금신고서 작성비용, 명도비용, 소송비용, 변호사 및 법무.. 더보기
부동산 양도세(9)(Feat. 매수자가 부담한 전 소유자의 양도소득세 필요경비 산입 여부) 앞서 양도세(양도소득세)를 매수자가 대납할 경우 양도세 대납금은 양도가액에 포함되어 양도가액, 양도차익, 양도소득금액이 커지고 과세표준이 늘어나게 되어 양도세를 다시 계산해야 한다는 것을 공부했습니다. 부동산 양도세(8)(Feat. 양도세 매수자 대납 시 양도세 대납금의 양도가액 포함여부) 부동산을 사고 팔 때, 사는 사람(매수인)은 취득세를 납부하고 파는 사람(매도인)은 양도세(양도소득세)를 납부하는 것이 기본입니다. 부동산 세금 종류(Feat. 취득세, 보유세, 양도세) 부동산을 betherich.tistory.com 매수자 입장에서는 쿨하게 인정합니다. 원하는 부동산을 얻을 수 있다면 국가에 봉사한다는 마음으로 세금을 납부할 수 있습니다. 매도자의 양도세를 납부하고 소유권을 획득한 후 잘 살았습니다.. 더보기
부동산 양도세(8)(Feat. 양도세 매수자 대납 시 양도세 대납금의 양도가액 포함여부) 부동산을 사고 팔 때, 사는 사람(매수인)은 취득세를 납부하고 파는 사람(매도인)은 양도세(양도소득세)를 납부하는 것이 기본입니다. 부동산 세금 종류(Feat. 취득세, 보유세, 양도세) 부동산을 매입하다 보면 두 번 놀란다고 합니다. '억, 억' 소리나는 높은 집값 때문에 한 번 놀라고, 집 관련 세금이 생각보다 많다는 것에 다시 한 번 놀랍니다. 2022년 2월 기준, 대한민국의 가장 betherich.tistory.com 그런데 이런 경우가 있을 수 있습니다. (사례 1) 갑은 을이 보유하고 있는 아파트를 취득하고 싶습니다. 교통도 좋고 편의시설이 밀집해 있을 뿐만 아니라 자녀들 학교도 가깝기 때문입니다. 그래서 부동산을 통해 을에게 아파트를 사고 싶다고 이야기합니다. 하지만 을은 시세보다 터무니없.. 더보기
부동산 양도세(7)(Feat. 일반매매로 부동산 취득 시 명도비용 등 보상비용의 양도세 필요경비 인정여부) 앞서 경매로 부동산을 취득한 후 기존에 살고 있는 사람을 내보내기 위해 지출하는 명도비용은 양도세(양도소득세) 필요경비로 인정되지 않는다는 것을 공부했습니다. 부동산 양도세(6)(Feat. 경매 낙찰 후 명도비용 양도세 필요경비 인정여부) 부동산을 취득하는 방법은 여러 가지가 있습니다. 그리고 그 중 하나가 바로 '경매'입니다. 경매는 잘 낙찰받을 경우 일반적으로 시세보다 저렴한 가격에 원하는 부동산을 취득할 수 있기 때문 betherich.tistory.com 하지만 이런 경우가 있을 수 있습니다. 예시입니다. (사례 1) 매도인이 세입자(임차인)에게 명도비용을 지급한 사례 2023년 8월 24일, 2주택자인 갑은 조정대상지역에 새로운 주택을 매수하려고 합니다. 만약 3주택자가 되면 취득세를 6% 납부.. 더보기
부동산 양도세(6)(Feat. 경매 낙찰 후 명도비용 양도세 필요경비 인정여부) 부동산을 취득하는 방법은 여러 가지가 있습니다. 그리고 그 중 하나가 바로 '경매'입니다. 경매는 잘 낙찰받을 경우 일반적으로 시세보다 저렴한 가격에 원하는 부동산을 취득할 수 있기 때문에 점점 더 많은 사람들이 경매를 공부하고 도전하는 것 같습니다. 부동산을 취득할 경우 공인중개사를 통해 원만하게 기존에 살고 있는 사람(집주인, 세입자 등)과 협의할 수 있습니다. 하지만 경매로 부동산을 취득할 경우 낙찰자가 기존에 살고 있던 사람을 직접 내보내야 하며 이러한 '명의양도' 과정을 '명도'라고 합니다. 그리고 원만한 명도가 이루어질 수 있도록 일반적으로 낙찰자는 퇴거하는 사람에게 이사비 명목의 '명도비'를 챙겨주곤 합니다. 낙찰자는 기존에 살고 있던 사람에게 명도비를 지급하고 명도를 한 후 마침내 원하는 .. 더보기
부동산 양도세(5)(Feat. 주택담보대출 이자비용 양도세 필요경비 인정여부) 아마 일부 현금부자 분들을 제외한 대부분의 집주인들은 '주택담보대출'을 받아 주택을 취득할 것입니다. 한국은행의 6월 금융시장 동향 자료에 따르면 은행의 가계대출 잔액은 1,026조 3,000억원이며 이 중 814조 8,000억원이 주택담보대출이라고 합니다. 그만큼 많은 사람들이 주택을 매수할 때 주택담보대출을 받고 있다는 것을 확인할 수 있습니다.(관련 내용 아래 그림 및 언론기사 참고) 가계대출 사상 최대…한달간 주택담보대출 7조 증가 가계대출 폭탄이 더 커졌다. 은행 가계대출 잔액은 사상 최대 규모에 이르렀다. 정부의 부동산 규제 이후 주택담보대출 증가 폭이 시간이 지날수록 커지고 있다. 12일 한국은행이... www.pressian.com 그리고 주택담보대출을 받으면 대출받은 사람(차주)는 매월 .. 더보기
부동산 양도세(4)(Feat. 아파트분양 옵션계약 비용의 필요경비 인정여부) 앞서 납부해야 할 양도세(양도소득세)를 계산하기 위해서는 '과세표준'을 알아야 하고(아래 링크 참고) 부동산 양도세(양도소득세)(2)(Feat. 양도세 과세표준과 산출세액) 앞서 '과세표준'을 줄여야만 납부해야 하는 양도세를 줄일 수 있다는 것을 확인했습니다.(아래 링크 참고) 그렇다면 일단 '과세표준'이 무엇인지, 그리고 이것이 어떻게 계산되는지에 대한 내용 betherich.tistory.com 합법적으로 양도세(양도소득세)를 줄이기 위해서는 '과세표준'을 줄여야 하며, 필요경비와 자본적 지출을 통해 과세표준을 줄일 수 있다는 것을 공부했습니다. 이를 통해 납부해야 할 양도세(양도소득세)를 계산할 때 자본적 지출을 통해 필요경비를 공제받을 수 있는지에 대한 여부를 확인해야 한다는 것도 알게 되었습니다.. 더보기
부동산 양도세(3)(Feat. 취득가액, 필요경비, 자본적지출) 앞서 양도세(양도소득세) 과세표준과 과세표준에 따른 양도세(양도소득세)를 계산해 보았습니다.(아래 링크 참고) 부동산 양도세(양도소득세)(2)(Feat. 양도세 과세표준과 산출세액) 앞서 '과세표준'을 줄여야만 납부해야 하는 양도세를 줄일 수 있다는 것을 확인했습니다.(아래 링크 참고) 그렇다면 일단 '과세표준'이 무엇인지, 그리고 이것이 어떻게 계산되는지에 대한 내용 betherich.tistory.com 흐름은 대충 알겠지만 아직 용어가 낯설기도 하고 아리송합니다. 예를 들어 '필요경비'라는 것이 무엇인지, '장기보유특별공제'라는 말은 또 무엇인지 등에 대하여 잘 모르기 때문에 용어와 개념에 대하여 공부를 해야 할 것 같습니다. 일단은 '취득가액'과 '필요경비'부터 알아보겠습니다. 1. 취득가액 취득.. 더보기
부동산 양도세(양도소득세)(2)(Feat. 양도세 과세표준과 산출세액) 앞서 '과세표준'을 줄여야만 납부해야 하는 양도세를 줄일 수 있다는 것을 확인했습니다.(아래 링크 참고) 그렇다면 일단 '과세표준'이 무엇인지, 그리고 이것이 어떻게 계산되는지에 대한 내용을 살펴보겠습니다. 1. 과세표준 개념 과세표준이란? 1. 세금을 부과하는 데 있어 기준(가격, 수량, 중량 등)이 되는 것 2. 취득세는 자산 취득금액이 과세표준이고, 소득세는 소득금액이 과세표준이듯이 양도세(양도소득세)의 과세표준은 양도수익이라고 생각하면 됨 '과세표준'이 무슨 뜻인지부터 알아보겠습니다. 지식백과사전과 법률용어사전을 각각 찾아보았습니다. (두산백과) 세금을 부과함에 있어서 그 기준이 되는 것. 과세물건의 가격·수량·중량·용적(容積) 등이 과세표준이 된다. 과세표준을 화폐단위(가격)로 표시하면 종가세(.. 더보기
부동산 양도세(양도소득세)(1)(Feat. 양도세 개념 및 양도세율, 누진공제, 양도세 속산표) '소득 있는 곳에 세금 있다'는 말이 있습니다. 회사에서 매월 받는 월급에 대한 급여명세서의 세부 공제내역을 보면 '소득세'라는 항목이 있습니다. 근로소득이나 사업소득 뿐만이 아니라 투자소득, 예를 들어 부동산이나 주식을 매도하여 발생한 수익에 대해서도 세금을 납부해야 합니다. 예를 들어 갑이라는 사람이 1억 원을 주고 매수한 소형 아파트가 1년 후 시세 2억 원에 거래되고 있다고 가정하겠습니다. 갑이 소형 아파트를 2억 원에 매도할 경우 1년 동안 벌어들인 수익은 1억 원(2억 원-1억 원)이 됩니다. 갑의 입장에서는 아파트 가격이 올라 1년 만에 1억 원 벌었으니 기쁩니다. 하지만 그 수익 1억 원이 온전히 갑의 수익이 되는 것은 아닙니다. 최소 5,000만원 이상의 '양도세(양도소득세)'를 납부해야.. 더보기
부동산 취득세(10) (Feat. 취득세 계산 관련 다양한 사례) 앞서 취득세에 대하여 열심히 공부해 보았습니다. 앞서 공부하지 않았던 사례들을 통해 다양한 경우의 수에 대하여 보다 자세히 알아보겠습니다. 1. 주거용 오피스텔 취득 시 취득세율 ex) 갑은 조정대상지역인 경기 안산시에 1주택을 소유하고 있는 상황에서 조정지역인 경기 시흥시에 을이 소유하고 있는 주거용 오피스텔을 2022년 3월 11일 시점에서 2억 원에 취득하려고 합니다. 이럴 경우 취득세율은 어떻게 될까요? → 취득세율은 4%를 적용합니다. 일단 주거용 오피스텔의 경우 '주택 수 산정'에는 포함되나, 주택 유상거래 세율인 1~3%을 적용받지 않습니다. 관련 내용은 2020년 10월 13일 행정안전부에서 발표한 '주택 중과세 제도 도입 및 주요 쟁점해설' 7p에 있습니다.(아래 문서 참고) → 부동산 .. 더보기
부동산 취득세(9) (Feat. 생애최초 주택에 대한 취득세 감면) '취득세'의 비율, 규모 등을 고려해 보면 결코 무시할 정도가 아니라는 것을 느끼게 됩니다. 그런데 신혼부부, 생애 첫주택자는 취득세를 감면해 준다는 말을 어디선가 들은 것 같습니다. 일단은 관련 기사를 찾아보았습니다. 신혼부부 아니어도 생애 첫 주택 구매 땐 취득세 감면(YTN) 신혼부부 아니어도 '생애 첫 주택' 구매 땐 취득세 감면(종합) | 연합뉴스 (서울=연합뉴스) 김기훈 오예진 기자 = 앞으로는 태어나서 처음으로 주택을 구매할 경우 신혼부부가 아닌 미혼이나 중·장년층 부부도 취득세 감면 ... www.yna.co.kr 앞으로 나이·혼인 관계없이 '생애 첫 주택' 구매 시 취득세 감면(매일경제) 앞으로 나이·혼인 관계없이 `생애 첫 주택` 구매 시 취득세 감면 다주택자, 조정지역내 공시가 3억 .. 더보기
부동산 취득세(8)(Feat. 비조정지역에서 조정지역으로 변경될 경우 취득세율은 어떻게 되는가?) 앞서 조정지역이냐 비조정지역이냐에 따라 취득세율이 어떻게 적용되는지에 대하여 공부했습니다.(세부 내용 아래 표 참고) 조정지역일 경우 2주택자는 8%, 3주택자 이상은 12% 입니다. 그리고 비조정지역은 3주택자는 8%, 4주택자 이상은 12%입니다. 주택이 어디에 있느냐에 따라 세율이 다릅니다. 4%차이가 별거 아니게 보일 수는 있어도 만약 해당 주택이 5억 원일 경우 2,000만원의 차이가 납니다. 꽤나 큰 금액입니다. 조정지역과 비조정지역인 정해져 있습니다. 2021년 8월 30일 기준 조정지역은 아래를 참고하시면 됩니다.(아래 링크 참고) 규제지역(투기지역 투기과열지구 조정대상지역) 지정 현황(2021.08.30 기준) 앞서 규제지역, 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역의 의미와 지정기준에 대하.. 더보기
부동산 취득세(7) (Feat. 상속받은 주택의 주택 수 합산 및 취득세 중과 여부) 앞서 공시가격 1억 원 이하 주택의 경우 취득세가 어떻게 되는지에 대하여 알아봤습니다. 이번에는 '상속받은 주택'에 대하여 한 번 알아보겠습니다. 만약 갑이라는 사람이 조정지역인 경기 시흥시에 첫 집을 마련하기 위해 5억 원의 주택을 매수하려 하는데 집안 상황에 따라 밑도끝도 없이 주택 상속을 받게 되었습니다. 당초 5억 원의 주택에 대하여 1주택자의 세율 1%(농어촌특별세, 지방교육세 제외)에 해당되는 500만 원을 취득세로 내려고 준비를 하고 있었습니다. 그런데 갑자기 상속을 받아 주택이 2채가 되었고, 그에 따라 조정지역 2주택자의 취득세율을 적용받아 4,000만원(농어촌특별세, 지방교육세 제외)를 납부해야 하는 상황입니다. 상속을 받을 것이라고 예상하지도 못했고 시흥시 주택을 실거주 목적으로 매수.. 더보기
부동산 취득세(6)(Feat. 공시가격 1억 원 이하 주택의 주택 수 합산 및 취득세 중과 여부) 앞서 주택 수에 따라 취득세율이 중과된다는 것, 분양권과 입주권, 주택분 재산세가 과세된 오피스텔의 경우 2020년 8월 12일 이후 취득했을 경우 일반적으로 주택 수에 포함된다는 것을 각각 공부했습니다.(세부 내용 아래 링크 참고) 그렇다면 '모든 주택'이 '주택 수 합산'에서 제외되는 걸까요? 예를 들어 조정지역에 '내 집'을 마련하기 위해 5억 원에 주택을 매수하려는 상황에서 갑자기 상속으로 인하여 주택을 받았다고 한다면 매수하려는 주택이 1주택이어서 취득세 1%(농어촌특별세, 지방교육세 제외)만 내면 되는 줄 알았는데 밑도끝도 없이 주택 1채를 상속받게 되면 조정지역의 경우 삽시간에 8%로 뛰어버립니다.(아래 표를 통해 비교) 무려 8배를 더 내야 하는 상황입니다. 투기 목적이라면 그러려니 하겠지.. 더보기
부동산 취득세(5)(Feat. 분양권, 입주권, 오피스텔의 주택 수 포함 여부) 앞서 '주택 수'에 따라 취득세율이 중과된다는 것을 공부했습니다.(아래 표 참고) 예를 들어 아파트라면 당연히 주택에 포함됩니다. 그리고 빌라, 연립주택 같은 곳도 마찬가지겠지요. 그런데 이런 질문을 할 수 있습니다. 아직 입주하기 전인 분양권, 입주권을 가지고 있는데 이건 주택 수에 포함되나요? 오피스텔을 가지고 있는데 이건 주택 수에 포함되나요? 애매합니다. 입주하기 전인데 이걸 주택 수에 포함되는지 안 되는지도 궁금하고, 만약 오피스텔을 주거용으로 사용한다면 모르겠지만 사무실로 사용하고 있다면 이건 어떻게 되는지도 궁금합니다. 때문에 이와 관련된 내용에 대하여 한 번 알아보고자 합니다. 1. 분양권의 경우 일단은 분양권과 입주권이 주택 수에 포함되는지에 대하여 한 번 알아보겠습니다. 이와 관련하여 .. 더보기
부동산 취득세(4)(Feat. 일시적 1세대 2주택 취득세 중과 적용 제외) 앞서 취득세를 납부하며 취득세율을 계산할 때 '주택 수'에 따라 취득세율이 높아진다는 것, 그리고 '주택 수'를 판단하는 기준은 '세대'라는 것을 공부했었습니다.(아래 링크 참고) 부동산 취득세(3) (Feat. 다주택자를 판단하는 '세대'의 개념과 기준) 앞서 취득세를 얼마 내면 되는지에 대하여 공부하면서 '주택 수'에 따라 취득세율이 높아진다는 것을 공부했습니다. 조정지역과 비조정지역 간 차이가 있지만 결국 '주택 수'가 많아질수록 취득 betherich.tistory.com 주택 수에 따라 취득세율이 높아지지만 특히나 조정지역의 경우 2주택이 되면 취득세율이 8%로 올라간다는 것을 확인했습니다.(아래 표 참고) 1주택이었을 경우 6억 원 이하이면 1%였는데 주택 수 하나가 늘어나면 세율이 8배로 뜁.. 더보기
부동산 취득세(3) (Feat. 다주택자를 판단하는 '세대'의 개념과 기준) 앞서 취득세를 얼마 내면 되는지에 대하여 공부하면서 '주택 수'에 따라 취득세율이 높아진다는 것을 공부했습니다. 조정지역과 비조정지역 간 차이가 있지만 결국 '주택 수'가 많아질수록 취득세율이 높아진다는 것을 확인할 수 있습니다. '주택시장 안정'을 위해 투기수요를 방지한다는 목적으로 지난 2020년 7월 10일, 이른바 "7.10 대책"으로 인해 2022년 2월말 현재 관련 기준을 적용하고 있습니다.(물론 주택시장이 안정되었는지는 잘 모르겠습니다만...) 관련 내용은 아래 링크에서 공부했었습니다. 부동산 취득세(1) (Feat. 집 살 때 취득세 얼마나 내야 하나 - 취득세, 농어촌특별세, 지방교육세) 앞서 자산을 취득하면 내야 하는 세금이 '취득세'라는 것을 알았습니다. 그렇다면 그 중에서도 '부동산.. 더보기
부동산 취득세(2) (Feat. 주택을 증여로 취득할 경우 취득세 중과) 부동산 취득세(1) (Feat. 집 살 때 취득세 얼마나 내야 하나 - 취득세, 농어촌특별세, 지방교육세) 앞서 자산을 취득하면 내야 하는 세금이 '취득세'라는 것을 알았습니다. 그렇다면 그 중에서도 '부동산'을 c취득할 경우 얼마를 내야 하는지에 대하여 한 번 알아보겠습니다. https://betherich.tistory. betherich.tistory.com 위 포스팅을 통해 부동산 취득세를 공부하면서 일반적으로 '증여'는 무상취득이기 때문에 원시취득, 승계취득보다 세율이 조금 높다는 것을 공부했었습니다. 추가로 주택을 취득할 때 '주택분 취득세 관련하여' 취득세를 계산하면서 증여 부분을 살펴보겠습니다. '3.5%'라는 것은 앞서 확인을 했는데 눈에 거슬리는 구절이 있습니다. '단 조정대상지역 내 .. 더보기
부동산 취득세(1) (Feat. 집 살 때 취득세 얼마나 내야 하나 - 취득세, 농어촌특별세, 지방교육세) 앞서 자산을 취득하면 내야 하는 세금이 '취득세'라는 것을 알았습니다. 그렇다면 그 중에서도 '부동산'을 취득할 경우 얼마를 내야 하는지에 대하여 한 번 알아보겠습니다. https://betherich.tistory.com/370 부동산 세금 종류(Feat. 취득세, 보유세, 양도세) 부동산을 매입하다 보면 두 번 놀란다고 합니다. '억, 억' 소리나는 높은 집값 때문에 한 번 놀라고, 집 관련 세금이 생각보다 많다는 것에 다시 한 번 놀랍니다. 2022년 2월 기준, 대한민국의 가장 betherich.tistory.com 취득세는 '지방세'라는 것을 확인했습니다. 그렇다면 '지방세법'을 통해 부동산을 취득할 경우 얼마를 내야 하는지에 대하여 살펴보겠습니다. 지방세법 제11조를 확인해 보겠습니다. 제11.. 더보기
부동산 세금 종류(Feat. 취득세, 보유세, 양도세) 부동산을 매입하다 보면 두 번 놀란다고 합니다. '억, 억' 소리나는 높은 집값 때문에 한 번 놀라고, 집 관련 세금이 생각보다 많다는 것에 다시 한 번 놀랍니다. 2022년 2월 기준, 대한민국의 가장 큰 관심사 중 하나는 다름아닌 '대선'입니다. 그리고 유력한 후보님들의 경우 여러 가지 다양한 정책과 비전들을 제시하여 유권자들의 선택을 받고자 노력하고 있습니다. 표를 얻기 위해서인지는 잘 모르겠지만 유력한 후보님들 모두 '부동산 세금'은 일단 깎아준다고 하고 있습니다. 관련 기사들과 내용입니다. [이재명 vs 윤석열]부동산 세금, 일단 깎아줄게 [이재명 vs 윤석열]부동산 세금, 일단 깎아줄게 "크게 보면 보유세는 강화하고 거래세는 낮추는 것이 맞는 방향이라고 본다. (중략)양도세의 경우 어쨌든 부동.. 더보기

티스토리툴바