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부동산/경매 기초와 실무 노하우

유치권 성립요건(4) - 견련성(견련관계) 앞서 유치권이 성립되기 위해서는 총 6가지 요건이 있으며, 이 6개 요건이 모두 충족되어야만 유치권이 성립된다는 것을 공부했습니다. 그 중 '타인이 소유하고 있는 물건이나 유가증권을 점유한 자'라는 것을 각각 알아보았습니다. (아래 링크 참고) 유치권 성립요건(1) - 타인이 소유하고 있는 물건 또는 유가증권(Feat. 신축 건물의 소유권 귀속 여 앞에서 유치권의 특성과 취지, 그리고 유치권의 악용 가능성 등에 대하여 공부했습니다.(아래 링크 참고) 유치권 개념과 사례 - 유치권이란? 가끔 지나다니다 보면 꽤나 흉물스럽게(?) 생긴 betherich.tistory.com 유치권 성립요건(2) - 유치물은 물건 또는 유가증권(Feat. 건물로 인정되지 않는 토지 정착물의 유 앞서 유치권의 개념과 특성에 대.. 더보기
유치권 성립요건(3) - 점유 앞서 유치권이 성립되기 위해서는 총 6가지 요건이 있으며, 이 6개 요건이 모두 충족되어야만 유치권이 성립된다는 것을 공부했습니다. 그 중 첫 번째 요건과 두 번째 요건은 '타인이 소유하고 있는 물건이나 유가증권' 이라는 것을 각각 알아보았습니다. (아래 링크 참고) 유치권 성립요건(1) - 타인이 소유하고 있는 물건 또는 유가증권(Feat. 신축 건물의 소유권 귀속 여 앞에서 유치권의 특성과 취지, 그리고 유치권의 악용 가능성 등에 대하여 공부했습니다.(아래 링크 참고) 유치권 개념과 사례 - 유치권이란? 가끔 지나다니다 보면 꽤나 흉물스럽게(?) 생긴 betherich.tistory.com 유치권 성립요건(2) - 유치물은 물건 또는 유가증권(Feat. 건물로 인정되지 않는 토지 정착물의 유 앞서 유.. 더보기
유치권 성립요건(2) - 유치물은 물건 또는 유가증권(Feat. 건물로 인정되지 않는 토지 정착물의 유치권 성립 여부) 앞서 유치권의 개념과 특성에 대하여 공부하면서(아래 링크 참고) 유치권이란 채무자가 채권자에게 물건 또는 유가증권을 담보로 돈을 빌리면, 채권자는 그 담보물을 가지고 있으면서 채무자가 채무를 이행할 때까지(돈을 갚을 때까지) 그 담보물을 가질 수 있는 권리이지만, 악용의 여지가 있기 때문에 유치권이 성립되기 위해서는 성립 요건들이 있다고 공부했었습니다. 유치권 개념과 사례 - 유치권이란? 가끔 지나다니다 보면 꽤나 흉물스럽게(?) 생긴 현수막을 볼 때가 있습니다. 이전에는 ‘유치권’이라는 단어를 보면 그러려니 했습니다. 비록 기분 좋은 단어는 아니지만 나와는 상관 없 betherich.tistory.com 그리고 유치권은 총 6가지 요건이 있으며, 이 6개 요건이 모두 충족되어야만 성립된다는 것 또한 알.. 더보기
임의경매와 강제경매(Feat. 임의경매와 강제경매의 차이점) 경매정보지를 보다 보면 '경매구분'이라고 해서 이런 말이 튀어 나옵니다. 바로 '임의경매'와 '강제경매'라는 용어입니다. 사실 경매에 나온 물건이라면 권리분석, 임차인 분석만 잘 해서 낙찰받아서 수익 실현을 하는 것이 중요하지 이게 임의경매인지 강제경매인지 굳이 따질 필요가 있을까 하는 생각이 들기는 합니다. 하지만 용어에 대하여 잘 모르기 때문에 괜히 불안합니다. 따라서 해당 용어에 대하여 간략하게 알아보겠습니다. 먼저 임의경매와 강제경매가 무엇인지 용어의 뜻을 한 번 살펴보겠습니다. '찾기쉬운 생활법령정보(아래 링크 참고)'를 찾아보니 다음과 같이 나와 있습니다. 부동산 경매 > 부동산 경매 법제 개관 > 부동산 경매 개요 > 경매의 의의 및 유형 (본문) | 찾기쉬 경매의 의의, 경매의 유형, (경.. 더보기
유치권 성립요건(1) - 타인이 소유하고 있는 물건 또는 유가증권(Feat. 신축 건물의 소유권 귀속 여부) 앞에서 유치권의 특성과 취지, 그리고 유치권의 악용 가능성 등에 대하여 공부했습니다.(아래 링크 참고) 유치권 개념과 사례 - 유치권이란? 가끔 지나다니다 보면 꽤나 흉물스럽게(?) 생긴 현수막을 볼 때가 있습니다. 이전에는 ‘유치권’이라는 단어를 보면 그러려니 했습니다. 비록 기분 좋은 단어는 아니지만 나와는 상관 없 betherich.tistory.com 유치권의 목적과 취지는 이해하지만 그만큼 악용될 가능성 또한 높다 보니 유치권의 성립요건 또한 까다롭게 정해 놓았을 것 같습니다. 때문에 어떤 상황에서 유치권이 성립되는지를 이해하기 위해 유치권의 관련 근거가 되었던 민법 제320조(유치권의 내용) 제1항과 제2항을 다시 한 번 살펴보겠습니다. 제320조(유치권의 내용) ①타인의 물건 또는 유가증권을.. 더보기
유치권 개념과 사례 - 유치권이란? 가끔 지나다니다 보면 꽤나 흉물스럽게(?) 생긴 현수막을 볼 때가 있습니다. 이전에는 ‘유치권’이라는 단어를 보면 그러려니 했습니다. 비록 기분 좋은 단어는 아니지만 나와는 상관 없는 일, 뭔가 다른 세상에서 벌어지고 있는 권리다툼(?) 정도로 생각했고 저런 일에 엮여서 좋을 것 하나도 없다라는 생각이 들었습니다. 하지만 경매에 관심이 생기고 경매정보지를 검색하다 보니 ‘유치권’이라는 단어를 생각보다 자주 보게 되었습니다. 그리고 유치권이 설정된 물건들은 감정가 대비 최저가가 낮고 여러 번 유찰되었던 경우가 많았습니다. ‘뭔가 꺼림칙하기에’ 그만큼 감정가 대비 최저가도 낮고, 여러 번 유찰되었던 것이 아닌가 싶습니다. 저런 물건들은 굳이 ‘안 건드려도 된다'라고 생각했었습니다. 경매로 나온 물건들이 얼마.. 더보기
경매물건 검색 - 권리분석 실제사례(5) : 안분배당과 흡수배당 새로운 물건을 한 번 살펴보겠습니다. 일단은 1억 4천 3백만원짜리 감정가의 물건이 절반도 넘게 떨어졌습니다. 그리고 청구액이 680만원이고 채권자가 KB국민카드네요. 680만원 때문에 경매를 신청했다니...일단은 한 번 자세히 살펴보겠습니다. 등기부등본 권리분석을 해보겠습니다. 가압류가 이상하게 많습니다. 하지만 말소기준권리는 선순위에 있는 가압류이고, 말소기준권리 아래 있는 권리들은 모두 소멸됩니다. 요약하면, 가압류가 많기는 하지만 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없다는 것! 임차인 권리분석을 해보겠습니다. 윤XX라는 분이 2019년 5월 3일 전입신고를 했습니다. 그리고 말소기준권리보다 먼저 들어왔으니 선순위 임차인입니다. 그런데 이 사람이 보증금을 얼마 냈는지는 잘 모르겠습니다. 때문에 매각물건명세.. 더보기
경매물건 검색 - 권리분석 실제사례(4) (Feat. 배당요구종기일 이후 배당요구신청) 새로운 물건을 가지고 권리분석을 해 보고자 합니다. 지지옥션 사이트를 둘러보다가 적합한 물건을 보고 진행해 보겠습니다.(서부1계 2019타경 54901) 서울시 공덕동 소재 모 오피스텔입니다. 2019년 8월 기준 감정평가는 2억 6천만원이고, 이것도 보니 꽤나 유찰이 많이 되었습니다. 2020년 1월부터 경매가 진행되어 왔었는데 첫 경매 때 매각가율 100%에 매각이 되었다고 했으나 매각대금을 납부하지 않았다고 합니다. 그 이후로 1년 반 동안이나 낙찰이 되지 않았고, 최초 감정가 대비 17%나 떨어진 걸 보면 꽤나 깊은 사연이 있는 물건 같습니다. 일단은 해당 물건의 소재지나 용도, 물건의 기본정보나 진행과정, 매각과정 등을 한 번 살펴봤습니다. 등기부등본 권리분석입니다. 일단 가압류권자인 기술보증기.. 더보기
경매물건 검색 - 권리분석 실제사례(3) (Feat. 전세권 관련사례) 새로운 물건을 가지고 권리분석을 해 보고자 합니다. 지지옥션 사이트를 둘러보다가 적합한 물건을 보고 진행해 보겠습니다.(수원10계 2020타경 154) 경기 용인시 소재 모 아파트입니다. 2020년 1월 기준 감정평가는 2억 2천만원이고, 이게 보니 꽤나 유찰이 많이 되었습니다. 매각이 한 번 되었으나 대금 미납으로 또 다시 경매에 들어갔고 지금까지 진행이 안 되는 걸 보면 사연이 있는 물건 같습니다. 일단은 해당 물건의 소재지나 용도, 물건의 기본정보나 진행과정, 매각과정 등을 한 번 살펴봤습니다. 등기부등본 권리분석입니다. 일단 채권자인 수성주류가 (강제)경매를 신청하여 말소기준권리가 (강제)경매기입등기입니다. 그런데 말소기준권리 위에 '전세권'이 '인수'라고 떡하니 있습니다. 그리고 그 금액이 무려.. 더보기
경매물건 검색 - 권리분석 실제사례(2) 새로운 물건을 가지고 권리분석을 해 보고자 합니다. 지지옥션 사이트를 둘러보다가 적합한 물건을 보고 진행해 보겠습니다.(부천6계 2020타경 2682) 경기 부천시 소재 모 아파트입니다. 감정가는 1억 3,200만원이고 최초 경매 시 유찰된 후 3월 30일 진행되었던 두 번째 경매에서 낙찰이 되었으나 낙찰자가 대금을 미납함으로써 새롭게 경매가 진행되었는데 또 유찰이 된 것으로 보입니다. 해당 사례를 통해 낙찰자가 대금을 미납할 경우 동일한 가격에 다시 경매로 나오게 되고, 유찰이 될 경우 보통 최저가의 30% 할인된 가격으로 경매가 진행된다는 것을 배웠습니다. 일단은 해당 물건의 소재지와 용도를 비롯, 물건의 기본정보와 진행과정, 매각과정 등을 살펴보았습니다. 등기부등본 권리분석을 해 보겠습니다. 소유자.. 더보기
경매물건 검색 - 권리분석 실제사례(1) 앞서 권리분석에 대하여 나름대로 열심히 공부했습니다. 이제는 직접 경매정보지와 관련 서류들을 확인하며 경매물건을 검색하며 권리분석을 해 보겠습니다. 지지옥션 사이트를 둘러보다가 적합한 물건을 보고 진행해 보겠습니다.(의정부16계 2020타경 91505) 경기 가평군 소재 모 아파트입니다. 감정가는 1억 3,300만원이고, 최초 경매 시 유찰이 되어 2021년 7월 7일에 다시 진행되는 것으로 보입니다. 일단은 해당 물건의 소재지와 용도를 비롯, 물건의 기본정보와 진행과정, 매각과정 등을 확인하였습니다. 일단 등기부현황을 보겠습니다. 통합등기부가 잘 요약되어 있습니다. 앞서 소유자 김00는 전소유자로부터 2017년 7월 18일 소유권을 이전받은 것으로 보입니다. 그리고 가압류, 압류, 가압류, 가압류, 강.. 더보기
배당금 분석 : 경매 배당금 분석 사례(3) (Feat 임금채권과 당해세) 경매 배당금 분석의 기본 원칙 4가지를 기반으로 다양한 배당금 분석 케이스를 공부했습니다. 사실 기본 원칙만 잘 알고 있을 경우 큰 문제는 없을 것 같습니다. 하지만 앞서 배당금 분석을 공부해야 하는 이유가 '권리분석 상으로 문제가 없었지만 배당과정에서 낙찰자가 인수해야 할 금액이 있는지'와 '점유자를 쉽게 내보내기 위해 점유자가 얼마 정도를 받을 수 있는지 정확하게 알려주기 위함' 이었습니다. 그렇다면 기본 원칙을 알고 있다고 해도 정말 가끔씩 배당과정에서 낙찰자가 인수해야 할 금액이 생길 수도 있고, 점유자가 예상한 금액만큼 받지 못하는 경우도 있을 수 있을 것 같습니다. 때문에 그런 예외에 대하여 간략하게 공부해 보고자 합니다. 일단은 부동산 경매를 할 경우, 법원에서도 이런저런 집행비용이나 기타 .. 더보기
배당금 분석 - 경매 배당금 분석 사례(2) (Feat 안분배당, 흡수배당) 앞서 부동산 경매 배당금의 기본 원칙 4가지에 대하여 공부했습니다. 또 다른 사례들을 공부해 보겠습니다. 배당금 분석 - 배당의 기본 원칙 앞에서 권리분석은 크게 3가지가 있다는 것을 공부했습니다. 부동산 경매 권리분석 쉽게하기 - 권리분석의 3단계 권리분석은 부동산을 매입하기 위해 해당 부동산이 법률적 하자가 있는지 없는 betherich.tistory.com 1. 배당재원은 5천만원이다. 그리고 해당 지역은 서울지역이다. 채권자들은 어떻게 배당을 받게 되는가? 일단 갑은 말소기준권리(저당권)보다 먼저 전입신고를 하고 확정일자를 받았기 때문에 우선변제권이 있습니다.(우선변제권 관련 링크 참고) 때문에 후순위 채권자들보다 먼저 내 보증금을 받을 수 있습니다. 그러므로 갑이 가장 먼저 3천만원을 받고, 이.. 더보기
배당금 분석 - 경매 배당금 분석 사례(1) 앞서 부동산 경매 배당금의 기본 원칙 4가지에 대하여 공부했습니다. 실제 예제들을 통해 보다 자세히 공부해 보겠습니다. 배당금 분석 - 배당의 기본 원칙 앞에서 권리분석은 크게 3가지가 있다는 것을 공부했습니다. 부동산 경매 권리분석 쉽게하기 - 권리분석의 3단계 권리분석은 부동산을 매입하기 위해 해당 부동산이 법률적 하자가 있는지 없는 betherich.tistory.com 1. 낙찰가가 1억 원일 경우 채권자들은 어떻게 배당을 받게 되는가? 앞서 배운 대로 물권 상호간의 우선순위는 무조건 시간 순서입니다. 여기서 저당권과 전세권은 물권입니다. 때문에 낙찰가가 1억일 경우 일단은 시간 순으로 가장 빠른 갑이 5,000만원을 먼저 가져가고, 이어서 을이 3,000만원을 가져갑니다. 그리고 병은 4,000.. 더보기
배당금 분석 - 배당의 기본 원칙 앞에서 권리분석은 크게 3가지가 있다는 것을 공부했습니다. 부동산 경매 권리분석 쉽게하기 - 권리분석의 3단계 권리분석은 부동산을 매입하기 위해 해당 부동산이 법률적 하자가 있는지 없는지를 살펴보는 것이라고 공부했습니다. 관련내용은 아래 링크를 참고하시면 될 것 같습니다. 부동산 경매 권리분 betherich.tistory.com 그리고 등기부등본 권리분석과 임차인 권리분석에 대하여 다양한 사례를 공부했습니다. 그리고 이제 마지막으로 배당금 분석에 대하여 공부해 보고자 합니다. 배당금 분석이란 앞에서 공부한 대로 낙찰을 받으면 배당금이 어떻게 배분되어 누가 얼마를 가져가는지에 대하여 분석하는 것입니다. 정말 솔직히 내가 낙찰을 받으면 그 물건의 소유자는 내가 됩니다. 그리고 등기부등본 권리분석과 임차인 .. 더보기
임차인 권리분석 - 최우선변제 가능여부 판단하기 앞서 최우선변제권은 주택임대차보호법 시행령에 의거 최우선변제를 받을 수 있는 금액의 범위와 한도가 정해져 있다고 공부했습니다. 그리고 해당 부동산의 최초 담보물권(보통은 근저당권) 설정일을 기준으로 해당 지역에 얼마의 보증금으로 계약했다고 할 경우 그 중에 방 한 칸 얻을 수 있을 정도의 금액을 가장 먼저 받을 수 있다는 것이 핵심이라는 것을 배웠습니다. 실제 사례를 통해 최우선변제 가능여부를 판단해 보겠습니다. 서울지역의 한 주택에 1997년 11월 20일 근저당이 설정되어 있습니다. 이 집에 갑이라는 사람이 2003년 5월 11일 보증금 5,000만원의 임대차 계약을 체결하고 전입신고를 하고 확정일자를 받았습니다. 그리고 이 집이 곧 경매에 넘어갈 것이라는 소리를 듣고 법원의 배당요구종기일 이전에 배.. 더보기
임차인 권리분석 - 최우선변제권 소액임차보증금 기준(Feat 소액임차인 최우선변제금액 개정(2021.05.11 시행) 최우선변제권의 개념과 요건을 공부하며 최우선변제를 주장할 수 있는 금액의 범위와 한도가 법에 명확하게 제시되어 있다고 공부했습니다. 관련 내용은 '주택임대차보호법 시행령'이며, 해당 내용을 정리한 '소액임차보증금 기준표'입니다. 이 표를 기준으로 소액임차인인지에 대한 여부와 최우선변제를 주장할 수 있는지에 대한 여부를 판단할 수 있습니다. 임차인 권리분석 - 최우선변제권의 개념과 요건 앞서 임차인을 보호하기 위해 '주택임대차보호법'을 만들었고 3가지 방법을 통해 임차인을 보호해 준다고 공부했습니다.(아래 링크 참고) 그리고 그 3가지 방법 중 대항력과 우선변제권을 살펴 betherich.tistory.com 먼저 1984년부터 2010년 7월 25일까지는 다음과 같습니다. 이 표만 봐서는 무슨 말인지 잘.. 더보기
임차인 권리분석 - 최우선변제권의 개념과 요건 앞서 임차인을 보호하기 위해 '주택임대차보호법'을 만들었고 3가지 방법을 통해 임차인을 보호해 준다고 공부했습니다.(아래 링크 참고) 그리고 그 3가지 방법 중 대항력과 우선변제권을 살펴보았고 마지막으로 최우선변제권에 대하여 살펴보겠습니다. 임차인 권리분석 - 주택임대차보호법 개념 권리분석에는 크게 3가지 단계가 있다는 것을 앞에서 배웠습니다.(링크 참조) 등기부등본 권리분석에 이어 이번에는 '임차인 권리분석'에 대하여 한번 공부해 보려고 합니다. 보통 부동산 경매 betherich.tistory.com 최우선변제권은 용어 자체에서 감이 옵니다. '배당절차에서 최우선적으로 변제받을 수 있는 권리' 정도라고 생각하면 될 것 같습니다. 임차인이 언제 전입했든, 확정일자를 받았든 안 받았든 해당 부동산이 경매.. 더보기
임차인 권리분석 - 대항력과 우선변제권 성립일자 앞서 대항력과 우선변제권에 대하여 공부했습니다. 대항력의 요건은 전입신고(주민등록)과 주택의 인도(점유)라는 요건을 갖추게 되면 익일 0시부터 성립됩니다. 그리고 말소기준권리보다 먼저 전입신고(주민등록)이 이루어져야겠지요. 그리고 우선변제권은 대항력 요건을 갖추고 확정일자를 받은 날 중 늦은 날부터 성립됩니다. 그리고 반드시 배당요구를 해야 한다는 점도 잊으면 안 됩니다. 사례들을 살펴보겠습니다. 주택의 인도(점유)는 완료된 상태라고 가정하겠습니다. 대항력의 성립일자는 2019.07.11 0시부터입니다. 대항력은 익일 0시부터 성립되기 때문입니다. 그리고 우선변제권의 성립일자는 2019.07.11 0시부터입니다. 확정일자가 2019.07.10 이지만 대항력 요건을 갖추고 확정일자를 받은 중 늦은 날부터 .. 더보기
임차인 권리분석 - 우선변제권 관련 사례 : 선순위 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 앞서 우선변제권은 후순위 권리자나 기타 일반 채권자보다 먼저 돈을 받아갈 수 있는 권리라고 공부했습니다. 보다 깊게 들어가서 선순위 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 어떻게 되는지에 대하여 공부해 보겠습니다. 갑에게 소유권이 인정되는 부동산에 갑과 A가 2월 1일 임대차 계약을 체결하고 A는 보증금 1억에 대한 임차권을 설정했습니다. 그리고 집에 들어오며 주택인도와 주민등록을 실시했습니다. 그리고 2월 8일 갑은 부동산을 담보로 B은행에 대출을 받았고 B은행은 근저당 1억 원을 설정했습니다. 또한 A는 3월 2일 주민센터에 가서 확정일자를 부여받았습니다. 그리고 갑이 돈을 갚지 않아 B은행은 8월 1일 경매를 신청하였고, 을이라는 사람이 1.4억원에 낙찰을 받았습니다. 여기서 우선변제권의 취득시점은 .. 더보기
임차인 권리분석 - 우선변제권의 개념과 요건 임차인이 해당 주택에 들어와(주택의 인도) 주민등록(전입신고)를 해서 대항력을 갖추고 '확정일자'를 받으면 그 임차인은 우선변제권을 가지게 됩니다. 우선변제권이란 해당 부동산이 경매로 넘어가도 후순위 채권자들보다 먼저 내 보증금을 배당받을 수 있는 권리입니다. 앞서 공부했던 대로 임차권은 채권입니다. 하지만 '확정일자'라는 것을 받을 경우 이것은 물권화가 되는 것입니다. 때문에 '물권이 채권보다 우선한다'는 원칙에 따라 임차인은 다른 후순위 채권자들보다 먼저 내 보증금을 변제받을 수 있습니다. 그러면 앞서 공부했던 대항력과 우선변제권의 차이에 대하여 간략하게 보고 넘어가겠습니다. 대항력 : 단순히 전입신고만 되어 있는 것으로 대항력을 갖춘 임차인은 법원 배당절차에서 내 보증금을 우선해서 받을 권리는 없습.. 더보기
임차인 권리분석 - 대항력 관련 사례(3) : 전 경매 임차인이 현 경매 임차인일 경우 대항력과 관련된 다양한 사례들에 대하여 또 다른 사례를 살펴보겠습니다. 갑에게 소유권이 인정되는 부동산에 갑과 을 간 임대차계약을 체결할 경우 계약에 의해 을은 임차권이라는 권리를 취득하게 됩니다. 이런 상황에서 을이 제3자인 병과 전대차 계약을 했습니다. 그리고 전차인 병은 2월 1일 주택인도와 더불어 주민등록을 했다고 하겠습니다. 그렇다면 대항력은 2월 2일 0시부터 만들어집니다. 이유는 전차인의 병의 주민등록이 임차권을 공시하는 기능을 가지고 있기 때문입니다. 해당 부동산 목적물에 대한 등기부등본을 떼어 보면 소유자는 갑으로 되어 있습니다. 그리고 세대열람을 떼어 보면 점유자는 병으로 되어 있습니다. 때문에 제3자가 보았을 때 병은 소유자가 아니고 임차인일 것이라고 자연스럽게 생각할 것입니다. 그러.. 더보기
임차인 권리분석 - 대항력 관련 사례(2) : 전 소유자가 현 임차인이 되었을 경우 임차인이 대항력을 취득하기 위한 일반적인 요건은 아래와 같습니다. 전입신고(주민등록)할 때 대항력을 취득하기 위해서는 임차권을 공시하는 주민등록일 때만 대항력을 취득할 수 있습니다. 주민등록 했다고 해서 무조건 대항력을 취득하는 게 아니라 임차권을 공시하는 기능을 가지고 있을 때만 대항력을 취득할 수 있다는 의미입니다. 반대로 이야기하면 주민등록을 해도 임차권을 공시하는 기능이 없을 경우 대항력은 만들어질 수가 없다는 것이겠죠. 이렇게만 보면 이 말이 도대체 이게 무슨 의미인지 모르겠습니다. 임차권을 공시하는 주민등록이란 그 주민등록을 보면서 이 사람은 임차인이구나 라는 것을 예측할 수 있어야 한다는 것입니다. 예를 들어 이런 상황입니다. 갑-을이 임대차계약을 체결하고 을이 주택의 인도(점유)와 더불어 .. 더보기
임차인 권리분석 - 대항력 관련 사례(1) : 간접점유, 전입신고(주민등록) 앞서 주택 인도(점유)와 더불어 말소기준권리보다 먼저 전입신고(주민등록)이 되어 있을 경우 익일 0시부터 대항력이 만들어진다고 공부했습니다. 그렇다면 관련된 의미와 사례를 좀 더 알아보겠습니다. 먼저 주택의 인도(점유) 입니다. 여기서 이야기하는 '인도'는 점유의 이전을 의미합니다. '점유'는 물건을 사실상 지배하는 것, 쉽게 이야기하면 '입주' 정도라고 이해하면 됩니다. 그리고 이 점유는 크게 2가지 종류가 있습니다. 직접점유 : 직접 목적물을 점유하는 것(들어가서 사는 것) 간접점유 : 점유매개관계를 통해 타인으로 하여금 물건을 직접 점유하게 하는 것(들어가서 살게 하는 것) 직접점유는 대충 내가 들어가서 사는 것 정도로 이해하면 될 것 같은데 간접점유라는 말이 도무지 무슨 말인지를 모르겠습니다. 점.. 더보기
임차인 권리분석 - 대항력의 개념과 요건 앞서 임차인 권리분석은 내가 경매에 입찰하려고 하는 부동산에 임차인이 살고 있을 경우 임차인과 관련된 권리를 내가 인수하느냐(전세보증금, 월세보증금을 내가 돌려줘야 하느냐) 그렇지 않느냐를 확인하기 위해 매각물건명세서로 확인한다고 공부했습니다. 그리고 보통 임차권은 채권이기 때문에 임차인에게 불리한 만큼 소유자인 집주인보다는 사회적 약자라고 할 수 있는 주택임차인을 보호하기 위해 특별법 형태로 주택임대차보호법이 있다고 말씀드렸습니다. 그리고 임차인을 보호하기 위해 대항력, 우선변제권, 최우선변제권이 있다는 것을 확인했습니다. 세부 내용은 아래를 참고하시면 되겠습니다. 임차인 권리분석 - 주택임대차보호법 개념 권리분석에는 크게 3가지 단계가 있다는 것을 앞에서 배웠습니다.(링크 참조) 등기부등본 권리분석에.. 더보기
임차인 권리분석 - 주택임대차보호법 적용범위와 사례(2) - Feat. 가장임차인 앞서 '가장임차인'을 찾는다면 충분히 남들이 들어가지 않는 물건에 들어가 수익을 달성할 수 있다고 말씀드렸습니다. 한 가지 사례를 또 말씀드리겠습니다. 잘 알고 있다시피 '임대차'란 '목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 이에 대해 계약의 타방 당사자는 차임의 지급을 약정함으로써 성립하는 계약'입니다. 하지만 실제 사용, 수익에 목적이 있는 것이 아니라 전입신고를 해서 보증금에 대한 우선변제를 받기 위한 목적으로 임대차계약서를 작성했다면, 그 때는 이 임차는 보호받을 수 없다는 것이 판례에 나와 있습니다. 즉, 우선변제를 받으려는 목적으로 임대차계약서를 허위로 작성한 사람은 우선변제를 받지 못한다는 의미입니다. 예를 들어 보겠습니다. 갑이 소유한 부동산에 갑의 부인인 A, 자녀 B와 C, 갑의 처제.. 더보기
임차인 권리분석 - 주택임대차보호법 적용범위와 사례(1) Feat. 가장임차인 부동산 경매를 통해 낙찰받으려는 사람이 주택임대차보호법을 공부해야 하는 이유가 있습니다. 바로 '가장임차인'을 찾기 위해서입니다. 가장임차인이란 외관상 선순위 대항력을 갖춘 임차인인 것처럼 보이지만 실제로는 대향력을 주장할 수 없는 임차인을 의미합니다. 주택임대차보호법의 체계를 알 경우 '가장임차인'을 찾을 수 있고, 이럴 경우 남들이 쉽게 들어가지 못하는 물건에 입찰하여 높은 수익을 달성할 수 있습니다. 앞서 말씀드린 대로 주택임대차보호법의 취지는 '임차인 보호'입니다. 그런데 주택임대차보호법은 '주거용 건물'에 대한 임대차에만 적용됩니다. 오직 '주거용'으로 사용하는 건물에만 주택임대차보호법이 적용되어 임차인이 보호받을 수 있다는 것입니다. 그렇다면 '주거용 건물이란 뭐냐?' 라는 의문이 생깁니다. .. 더보기

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