배당금 분석 - 배당의 기본 원칙

앞에서 권리분석은 크게 3가지가 있다는 것을 공부했습니다. 

부동산 경매 권리분석 쉽게하기 - 권리분석의 3단계

그리고 등기부등본 권리분석과 임차인 권리분석에 대하여 다양한 사례를 공부했습니다. 그리고 이제 마지막으로 배당금 분석에 대하여 공부해 보고자 합니다.

 

배당금 분석이란 앞에서 공부한 대로 낙찰을 받으면 배당금이 어떻게 배분되어 누가 얼마를 가져가는지에 대하여 분석하는 것입니다. 정말 솔직히 내가 낙찰을 받으면 그 물건의 소유자는 내가 됩니다. 그리고 등기부등본 권리분석과 임차인 권리분석을 충분하게 했기 때문에 내가 인수할 권리는 없고, 나머지야 어떻게 되든 내가 알 바는 아니기는 합니다.

 

하지만 가끔씩 우선변제권을 가진 임차인이 간혹 배당받지 못하는 경우가 생기기도 합니다. 배당금이 부족하거나 예외적인 상황이 발생하여 후순위에 있는 사람이 임차인보다 먼저 배당을 받아가는 경우가 생기고, 자칫 잘못하면 낙찰자 입장에서는 낙찰자가 인수해야 하는 금액이 발생할 수도 있습니다. 전혀 생각지 못한 금액을 인수할 경우 낙찰자 입장에서는 큰 손실이기 때문에 배당금이 어떻게 배분되는지 알고 있어야 합니다. 쉽게 이야기해서 권리분석 상으로는 문제가 없었지만 배당과정에서 혹시라도 낙찰자가 인수해야 할(물어줘야 할)금액이 발생할 가능성은 없는지를 살펴보는 것이 배당금 분석을 해야 하는 이유입니다. 

 

또한 낙찰 후, 명도를 진행할 때 내가 내보내야 할 점유자가 '내 보증금은 다 받을 수 있나요?' '나는 얼마를 받나요?' 등에 대하여 물어볼 수 있습니다. 그럴 경우 배당금 분석 방법을 알고 있다면 점유자에게 정확하게 설명해 줄 수 있고, 그렇게 할 때 보다 수월하게  그 사람을 내보낼 수 있습니다. 쉽게 이야기해서 점유자를 쉽게 내보내고 내가 낙찰된 물건을 사용하거나 세를 놓거나 매도하여 보다 빠른 기간에 수익을 창출하려고 하는 것이 배당금 분석을 해야 하는 이유입니다.

 

그렇다면 부동산 경매를 통해 낙찰자가 지불한 돈이 어떻게 배당되는에 대한 가장 기본적인 원칙은 다음과 같습니다.

 

1. 물권 상호간의 우선순위는 무조건 시간 순으로 따진다. 때문에 먼저 등기된 물권이 먼저 배당을 받는다.

2. 물권과 채권 간에는 언제나 물권이 우선한다. 물권과 채권이 모두 있을 경우 물권이 채권보다 앞선다. 

3. 채권 간에는 우열이 없다. 채권은 물권처럼 시간 순으로 따지지 않고 채권액에 따라 안분 배당(평등 배당)한다.

4. 채권과 물권이 혼합되어 있을 경우 물권은 뒤의 채권으로부터 자신이 받지 못한 금액을 빼앗아 올 수 있다.

 

이전에 말소기준권리 개념 부분에서 공부했던 권리분석 3원칙과 조금 비슷한 내용도 포함되어 있는 같습니다. 

등기부등본 권리분석 - 말소기준권리 개념

이어서 배당 원칙과 관련된 다양한 사례를 살펴보겠습니다. 

 

참고로 관련 내용은 클래스101 경매 강의내용을 공부하여 정리한 것으로 링크는 다음과 같습니다.

클래스101 뜬구름 잡지 않는 부동산 경매 투자법! 월급쟁이 부자는 없다(젊은부자마을 유비)

뜬구름 잡지 않는 부동산 경매 투자법! 월급쟁이 부자는 없다.