임차인 권리분석 - 최우선변제권의 개념과 요건

앞서 임차인을 보호하기 위해 '주택임대차보호법'을 만들었고 3가지 방법을 통해 임차인을 보호해 준다고 공부했습니다.(아래 링크 참고) 그리고 그 3가지 방법 중 대항력과 우선변제권을 살펴보았고 마지막으로 최우선변제권에 대하여 살펴보겠습니다.

임차인 권리분석 - 주택임대차보호법 개념

 

최우선변제권은 용어 자체에서 감이 옵니다. '배당절차에서 최우선적으로 변제받을 수 있는 권리' 정도라고 생각하면 될 것 같습니다. 임차인이 언제 전입했든, 확정일자를 받았든 안 받았든 해당 부동산이 경매로 넘어갔을 경우 배당 절차에서 다른 어떤 것보다도 최우선해서 방 한 칸 얻을 정도의 금액은 변제해 주겠다는 개념입니다. 

 

물론 집주인보다 사회적 약자라고 할 수 있는 임차인을 보호하기 위한 취지는 좋지만 자칫 잘못하면 이 제도를 악용할 경우 집주인이 피해를 볼 수도 있습니다. 때문에 보증금의 모든 금액을 변제해 주겠다는 것은 아니며 몇 가지 조건사항들이 있습니다. 그 조건사항들은 다음과 같습니다.

 

1. 보증금이 법이 정한 일정액 이하의 소액이어야 한다. 
2. 경매개시결정등기 이전에 전입해야 한다.
3. 배당요구종기일 이전에 배당신청을 해야 하고 대항요건을 유지해야 한다.
4. 낙찰가의 1/2 한도 내에서만 배당을 받을 수 있다. 

상식적으로 경매가 들어간 집에 자신의 소중한 목돈을 보증금으로 내고 들어갈 사람은 없습니다. 때문에 '경매개시결정등기 이전에 전입해야 함'을 조건으로 함으로써 허위의 소액임차인들이 제도를 악용할 가능성을 원천적으로 차단할 수 있습니다. 그리고 가만히 있으면 알아서 챙겨주는 것이 아니라 배당요구종기일 이전에 배당신청을 해야 하고 대항요건을 유지해야 합니다.(다른 곳에 전입신고를 하거나 점유하면 안 된다는 이야기입니다.)

 

예를 들어 보겠습니다.

갑에게 소유권이 인정되는 부동산에 A가 2010.8.16. 에 근저당을 설정하고 갑에게 1억 원의 돈을 빌려줬습니다. B가 2019.8.15. 에 갑과 보증금 7천만원에 임대차계약을 체결했습니다. 그리고 을은 주택인도와 더불어 주민등록 실시하여 대항력을 취득했지만 확정일자는 별도로 받지 않았습니다. 이런 상황에서 C가 2019.9.15. 근저당 3천만원을 설정했습니다. 그리고 갑이 돈을 제대로 갚지 않아 C가 경매를 신청했습니다.

 

만약 C가 경매신청을 하여 을이 낙찰받고 경락잔금을 완납한다고 하겠습니다. 을의 지위는 소유자가 되면서 을은 1번 근저당권자의 위치(A)로 가서 이전 권리는 인수하고 이후 권리는 모두 소멸합니다. 이럴 경우 A는 당연히 돈을 회수하 가겠지만 임차인 B의 경우 말소기준권리(근저당)보다 후순위로 대항력을 취득했기 때문에 쫒겨날 수밖에 없습니다. 그리고 확정일자를 부여받지 않았기 때문에 우선변제권도 없어 후순위권리자보다 먼저 돈 받을 수 있는 권리가 없기 때문에 순위에서 밀리게 됩니다. 때문에 결국 2순위 배당은 C가 받고 남는 돈이 있으면 일반 채권자로 배당을 받을 수 있을지 몰라도 남는 돈이 없으면 돈을 받지 못하게 됩니다. 때문에 임차인 B를 보호하기 위해 임차인이 대항력만 갖추고 있다고 하면 선순위 근저당권자인 A보다 먼저 방 한 칸 얻을 정도의 돈을 빼 주는 것이 최우선변제입니다. 

 

그리고 최우선변제를 주장할 수 있는 금액의 범위와 한도가 '소액임차보증금 기준표'를 통해 명확히 기재되어 있습니다. 해당 내용은 아래를 참고하시기 바랍니다. 

임차인 권리분석 - 최우선변제권 소액임차보증금 기준(Feat 소액임차인 최우선변제금액 개정(2021.

 

참고로 관련 내용은 클래스101 경매 강의내용을 공부하여 정리한 것으로 링크는 다음과 같습니다

 

1. 클래스101 현민쌤의 부동산 경매! 알고 투자할 것인가? 모르고 투자할 것인가?

현민쌤의 부동산 경매! 알고 투자할 것인가? 모르고 투자할 것인가?

 

2. 클래스101 뜬구름 잡지 않는 부동산 경매 투자법! 월급쟁이 부자는 없다(젊은부자마을 유비)

뜬구름 잡지 않는 부동산 경매 투자법! 월급쟁이 부자는 없다.