임차인 권리분석 - 우선변제권 관련 사례 : 선순위 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금

앞서 우선변제권은 후순위 권리자나 기타 일반 채권자보다 먼저 돈을 받아갈 수 있는 권리라고 공부했습니다. 보다 깊게 들어가서 선순위 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 어떻게 되는지에 대하여 공부해 보겠습니다.

갑에게 소유권이 인정되는 부동산에 갑과 A가 2월 1일 임대차 계약을 체결하고 A는 보증금 1억에 대한 임차권을 설정했습니다. 그리고 집에 들어오며 주택인도와 주민등록을 실시했습니다. 그리고 2월 8일 갑은 부동산을 담보로 B은행에 대출을 받았고 B은행은 근저당 1억 원을 설정했습니다. 또한 A는 3월 2일 주민센터에 가서 확정일자를 부여받았습니다. 그리고 갑이 돈을 갚지 않아 B은행은 8월 1일 경매를 신청하였고, 을이라는 사람이 1.4억원에 낙찰을 받았습니다.

여기서 우선변제권의 취득시점은 주민센터에 가서 확정일자를 부여받은 3월 2일입니다. 우선변제권은 대항력을 취득하고 확정일자를 모두 부여받은 시점입니다. 때문에 우선변제권을 취득한 3월 2일 이후의 후순위권리자보다 먼저 돈을 받는 것입니다. 그리고 낙찰금 1억 4천원 중 B에게 1억원을 먼저 받고 나머지 4천만원만 배당이 이루어집니다. 때문에 A에게 6천만원의 미배당 보증금이 남았습니다. 이런 상황에서 A는 낙찰자 을에게 '나는 미배당 보증금 6천만원을 받을 때까지 여기 못 나가겠습니다.'라고 주장할 수 있을까요? 낙찰자 을은 미배당 보증금 6천만원을 인수해야 할까요? 

 

이런 경우 임차인 A는 이 권리를 주장할 수 있고, 낙찰자 을은 미배당 보증금 6천만원을 인수해야 합니다. 말소기준권리보다 먼저 선순위 대항력을 취득한 임차인이 있을 경우, 선순위 대항력을 취득한 임차인에게 미배당 보증금이 생기면 그 미배당 보증금은 낙찰자가 인수해야 합니다.(임차인은 그 돈을 받을 때까지는 나가지 않을 수 있습니다.) 만약 임차인 A가 대항력을 취득하지 않았을 경우라면 단순한 채권자이기 때문에 나가야만 합니다. 하지만 대항력을 취득했다는 의미는 제3자에게도 '나는 계속 사용수익 할 수 있다. 그리고 보증금 전액 변제받을 때까지는 못 나간다.'라고 주장할 수 있다는 것입니다. 

 

갑에게 소유권이 인정되는 부동산에 갑과 A가 2월 1일 임대차 계약을 체결하고 A는 보증금 1억에 대한 임차권을 설정했습니다. 그리고 집에 들어오며 주택인도와 주민등록을 실시했습니다. 그리고 2월 8일 갑은 부동산을 담보로 B은행에 대출을 받았고 B은행은 근저당 1억 원을 설정했습니다. 또한 A는 3월 2일 주민센터에 가서 확정일자를 부여받았습니다. 그리고 갑이 돈을 갚지 않아 B은행은 8월 1일 경매를 신청하였고, A는 자신의 보증금을 지키기 위해 배당요구를 했습니다. 그리고 경매에서는 을이라는 사람이 1.4억원에 낙찰을 받았습니다. 그런데 을이 낙찰을 받으면서 병 은행에 근저당을 설정했고, 을이 돈을 갚지 않으니 병 은행은 다시 이 부동산에 대한 경매를 신청합니다.

이럴 경우 A의 경우 대항력을 취득했고 확정일자도 받아 우선변제권을 취득했습니다. 우선변제권을 취득했다는 것은 '나는 보증금을 받고 나가겠다'는 의미이고, A가 배당요구를 했다면 우선변제권을 행사하겠다는 의미입니다. 즉, A는 자신의 보증금을 받겠다는 의지를 보여줬습니다. 하지만 미배당 보증금이 6천만 원 남았다고 하면(1.4억 원 낙찰금에서 근저당 1억 원을 뺀 나머지 4천만 원만 배당을 받을 경우 미배당 보증금은 6천만 원이 됩니다.) 앞에서 공부한 것처럼 A는 미배당 보증금 6천만 원을 받을 때까지 이 집에 거주할 수 있습니다.

 

하지만 만약 을이 낙찰받으면서 병 은행에 근저당을 설정했다고 가정했을 경우 근저당권자가 다시 이 집을 경매를 개시했다면 어떻게 될까요? 이럴 경우 이 부동산의 권리 순서는 1순위로 전입되어 있는 A이고, 2순위가 근저당을 설정한 병 은행입니다. 그러면 말소기준등기보다 먼저 전입되어 있는 사람이 있고 이 사람이 배당요구를 해 버리면 대부분의 사람들은 '배당요구를 했으니 임차인부터 배당을 받기 때문에 낙찰자가 인수할 금액은 전혀 없다'라고 생각합니다. 하지만 이건 크게 실수하는 것입니다.

여기서 A의 법적지위를 살펴보겠습니다. A는 기존의 임차권의 대항력을 그대로 유지하고 있습니다. 하지만 기존에는 대항력과 우선변제권을 가지고 있었지만 배당요구를 통해 우선변제권을 앞에서 행사했습니다. 때문에 두 번째 경매가 진행될 때는 이미 우선변제권을 앞에서 행사했기 때문에 우선변제권 행사를 하지 못합니다. 때문에 전입이 먼저 되어 있고 확정일자를 먼저 받았다고 할지라도 1순위 배당은 병 은행에 이루어집니다. 때문에 낙찰자는 A의 임차권 전액을 인수해야 합니다. 때문에 이런 물건은 절대로 입찰해서는 안 됩니다.

 

경매가 두 번 진행되었을 때 제1경매절차에서 우선변제권을 행사해버린 임차인은 제2경매절차에서 우선변제권을 행사할 수 없습니다. 때문에 이런 경우 배당이 이루어지지 않고 미배당 보증금은 낙찰자가 인수해야 합니다. 이런 물건은 정말 위험한 물건이니 들어가서는 안 됩니다. 

 

참고로 관련 내용은 클래스101 경매 강의내용을 공부하여 정리한 것으로 링크는 다음과 같습니다

클래스101 현민쌤의 부동산 경매! 알고 투자할 것인가? 모르고 투자할 것인가?