임차인 권리분석 - 대항력 관련 사례(3) : 전 경매 임차인이 현 경매 임차인일 경우

대항력과 관련된 다양한 사례들에 대하여 또 다른 사례를 살펴보겠습니다.

 

갑에게 소유권이 인정되는 부동산에 갑과 을 간 임대차계약을 체결할 경우 계약에 의해 을은 임차권이라는 권리를 취득하게 됩니다. 이런 상황에서 을이 제3자인 병과 전대차 계약을 했습니다. 그리고 전차인 병은 2월 1일 주택인도와 더불어 주민등록을 했다고 하겠습니다. 그렇다면 대항력은 2월 2일 0시부터 만들어집니다. 이유는 전차인의 병의 주민등록이 임차권을 공시하는 기능을 가지고 있기 때문입니다.

 

해당 부동산 목적물에 대한 등기부등본을 떼어 보면 소유자는 갑으로 되어 있습니다. 그리고 세대열람을 떼어 보면 점유자는 병으로 되어 있습니다. 때문에 제3자가 보았을 때 병은 소유자가 아니고 임차인일 것이라고 자연스럽게 생각할 것입니다. 그러므로 이 주민등록은 임차권을 공시하는 주민등록입니다. 임차권을 공시하는 주민등록이기에 대항력이 만들어질 수 있는 것입니다. 앞서 공부했던 대로 전입신고(주민등록)을 했다고 해서 대항력을 취득하는 것이 아니라 임차권을 공시하는 기능을 가지고 있을 때만 대항력을 취득할 수 있습니다.(아래 링크 참고)

임차인 권리분석 - 대항력 관련 사례(2) : 전 소유자가 현 임차인이 되었을 경우

하지만 문제는 '여기서 대항력을 누가 취득하는가?' 입니다. 그리고 대항력은 임차인 을이 취득한다. 소유주인 갑에게 임차권이라는 권리를 가지고 있는 사람이 을이기 때문에 을이 대항력을 취득하는 것입니다. 병이 취득하는 게 아닙니다. 앞서 공부했듯이 간접점유 방법에 의해 대항력을 취득하는 경우 직접점유자가 인도와 주민등록을 했을 때는 그 익일 0시부터 간접점유자가 대항력을 취득합니다. 간접점유, 직접점유 모두 앞에서 공부했던 내용이며 헷갈릴 경우 아래 링크를 참조하시면 됩니다.

임차인 권리분석 - 대항력 관련 사례(1) : 간접점유, 전입신고(주민등록)

 

 

 

만약 이런 상황에서 다음과 같은 일이 또 벌어진다고 해 보겠습니다.

임차인 을이 원래 소유주인 갑과 해당 부동산을 사겠다는 매매계약을 8월 1일에 체결하고 소유권을 취득했습니다. 그렇다면 얼핏 볼 때 대항력은 병이 취득해야 할 것 같습니다. 이런 경우 병의 대항력이 언제 취득하는 것인가?

임차인이 된 병의 경우 병의 경우 2월 1일부터 임차권을 공시하는 주민등록을 계속 가지고 있었기 때문에 당연히 보호를 받아야 마땅합니다. 때문에 판례에서는 병의 대항력은 을이 소유권을 취득하는 즉시 만들어진다고 되어 있습니다. 결국 병의 대항력은 을이 소유권을 취득하는 즉시 만들어집니다.

 

만약 을이 해당 부동산에 대한 소유권을 취득하기 위해 정 은행에서 대출을 받아 매매계약 체결일인 8월 1일 근저당이 설정되었다고 할 경우라도 병의 대항력은 을이 소유권을 취득하는 즉시이기 때문에 근저당보다 임차인이 선순위가 됩니다. 여기서 '즉시'라는 표현을 쓴 이유는 근저당보다 임차인이 선순위가 된다는 것을 분명하게 드러내야 하기 때문입니다. 

 

을이 소유하고 있는 부동산에서 병이 점유를 하고 있고, 병의 법적지위는 임차인입니다. 그리고 정이라는 근저당권자가 있습니다. 때문에 이런 물건들이 경매에 나오게 되면 말소기준권리는 근저당권이 되고, 근저당보다 먼저 전입된 임차인이 있으므로 선순위 대항력을 갖춘 임차인으로 공시가 됩니다. 그리고 선순위 대항력을 갖춘 임차인에게 미배당 보증금이 생기면 '경락인 낙찰자가 인수'라고 쓰여 있을 것입니다. 이건 진짜로 낙찰자가 인수해야 하는 것입니다.

 

또다른 예시입니다.

갑에게 소유권이 인정되는 목적 부동산에 A가 1월 2일 근저당을 설정했습니다. 그리고 B가 임차인으로 2월 1일 전입신고를 했습니다. 만약 A가 경매를 신청할 경우 말소기준권리(근저당) 이후에 전입신고를 했기 때문에 당연히 B는 쫓겨납니다. 해당 부동산을 을이 8월 1일 낙찰을 받아 최고가 매수신고인이 되었다고 가정하겠습니다. 하지만 아직은 소유권을 취득하기 전 단계이며 을에게는 아직 소유권이 없는 상태입니다. 이런 상태에서 을이 명도작업을 진행하기 위해 B에게 나가라고 했을 때, B는 을에게 이 집에 그냥 거주하면 안 되겠냐고 요청합니다. 그리고 을은 ‘새롭게 임대차계약을 체결하고 거주할 수 있다.’라고 하고 8월 1일 자로 임대차계약을 체결하고 계약서를 새로 작성했습니다.

 

8월 1일 을과 B가 임대차계약을 했으면 B에게 새롭게 8월 1일에 임차권이 만들어집니다. 당초 B는 2월 1일에 임차권이 있었는데 새롭게 8월 1일에 임차권이 만들어졌으면 이 두 개의 임차권은 완전히 다릅니다. 임차권은 채권이므로 앞에 것(2월 1일)은 이전 소유자인 갑에게, 새로운 임차권(8월 1일)은 최고가 매수신고인이자 소유자가 될 을에게 있기 때문입니다. 때문에 기존에 갑과 체결한 임차권은 소멸되었습니다.

 

8월 1일 을과 체결한 임차권이 대항력을 갖추려면 전입신고를 해야 합니다. 하지만 전입신고가 2월 1일부터 그대로 유지가 되고 있으므로 B의 대항력은 언제부터 생기는지가 문제가 됩니다. B는 기존부터(2월 1일부터) 임차권을 공시하는 주민등록을 가지고 있었기 때문에 보호받아야 하고 이런 경우 B의 대항력은 을이 소유권을 취득하는 즉시입니다. 만약 을이 병 은행으로부터 대출을 받아 잔금을 납부하고 소유권을 9월 1일에 취득하고, 병 은행이 9월 1일 근저당을 설정했다고 할 경우 B는 근저당보다 선순위가 되어 완전한 보호를 받게 됩니다. 이럴 경우 미배당 보증금이 있을 경우 낙찰자가 해당 금액을 인수하게 됩니다. 왜냐 하면 2월 1일부터 임차권을 공시하는 주민등록을 가지고 있었기 때문에 보호받아야 하고, 이 사람을 보호하기 위해 을이 소유권을 취득하는 즉시 대항력을 취득할 수 있으며 이것은 말소기준권리보다 선순위입니다.  

 

경우는 비슷하지만 살짝 바꾸어 보겠습니다. 소유권 취득 전에도 명도작업 진행하면서 임대차 계약을 할 수 있고, 소유권을 취득한 이후에도 임대차계약을 얼마든지 할 수 있습니다. 앞의 예시는 소유권 취득 전 명도작업을 진행하며 임대차 계약을 한 것이고 이번 경우는 소유권 취득 후 임대차 계약을 한 것입니다. 

갑에게 소유권이 인정되는 목적 부동산에 A가 1월 2일 근저당을 설정했습니다. 그리고 B가 임차인으로 2월 1일 전입신고를 했습니다. 만약 A가 경매를 신청할 경우 말소기준권리(근저당) 이후에 전입신고를 했기 때문에 당연히 B는 쫓겨납니다. 해당 부동산을 을이 8월 1일 낙찰을 받아 최고가 매수신고인이 되었다고 가정하겠습니다. 하지만 아직은 소유권을 취득하기 전 단계이며 을에게는 아직 소유권이 없는 상태입니다. 이런 상태에서 을이 명도작업을 진행하기 위해 B에게 나가라고 했을 때, B는 을에게 이 집에 그냥 거주하면 안 되겠냐고 요청합니다. 그리고 을은 ‘새롭게 임대차계약을 체결하고 거주할 수 있다.’라고 했습니다. 그리고 을은 잔금 납부를 위해 병 은행에 가서 9월 1일에 대출을 받았고 병은 9월 1일 근저당을 설정했습니다. 그리고 소유권을 취득한 이후인 9월 2일 B와 임대차 계약을 체결했습니다. 그런데 을이 병 은행에 빚을 잘 갚지 못해서 해당 부동산이 또 경매에 나와서 C라는 사람이 낙찰받았다 가정해 보겠습니다.

이런 경우 C는 B가 가진 임차권을 인수할 필요가 없습니다. 비록 전입일은 2월 1일이지만 B가 을과 체결한 임차권은 9월 2일에 만들어졌고 대항력은 말소기준권리(근저당)일인 9월 1일보다 후순위가 되어 없어지게 됩니다.

 

이런 경우는 목적물이 두 번 경매가 들어갔을 경우 전 경매에서의 임차인이 현 경매에서 임차인으로 신고가 된 케이스입니다. 이런 경우는 현 경매 임차인이 임대차계약을 언제 했는지를 조사해야 합니다. 만약에 현 소유자가 소유권 취득 이후에 임대차계약을 했다면 경매가 진행될 때 경매정보지 상에 인수라고 쓰여 있을지라도 사실은 인수할 여지가 없습니다. 하지만 소유권 취득 이전에 임대차 계약을 체결했다면 이건 정말로 인수해야 합니다. 만약 이런 유형의 물건이 나올 경우 어떻게든 임차인 B가 언제 첫 번째 경매 낙찰자이자 소유자였던 을과 임대차계약을 맺었는지를 조사해야 합니다. 이것이 정확한 임장입니다. 임장이란 형식적으로 주민센터에 가고 부동산에 들리는 것이 아닙니다. 내가 궁금한 게 뭔지를 알고, 그것을 현장에 가서 알아오는 것이 정확한 임장입니다. 

 

참고로 관련 내용은 클래스101 경매 강의내용을 공부하여 정리한 것으로 링크는 다음과 같습니다

클래스101 현민쌤의 부동산 경매! 알고 투자할 것인가? 모르고 투자할 것인가?