임차인 권리분석 - 대항력 관련 사례(1) : 간접점유, 전입신고(주민등록)

앞서 주택 인도(점유)와 더불어 말소기준권리보다 먼저 전입신고(주민등록)이 되어 있을 경우 익일 0시부터 대항력이 만들어진다고 공부했습니다.

그렇다면 관련된 의미와 사례를 좀 더 알아보겠습니다. 

먼저 주택의 인도(점유) 입니다. 여기서 이야기하는 '인도'는 점유의 이전을 의미합니다. '점유'는 물건을 사실상 지배하는 것, 쉽게 이야기하면 '입주' 정도라고 이해하면 됩니다. 그리고 이 점유는 크게 2가지 종류가 있습니다.

 

• 직접점유 : 직접 목적물을 점유하는 것(들어가서 사는 것)
• 간접점유 : 점유매개관계를 통해 타인으로 하여금 물건을 직접 점유하게 하는 것(들어가서 살게 하는 것)

 

직접점유는 대충 내가 들어가서 사는 것 정도로 이해하면 될 것 같은데 간접점유라는 말이 도무지 무슨 말인지를 모르겠습니다. 점유매개관계는 뭐고, 타인에게 직접 점유하게 하는 것이 무슨 말인지 모르겠습니다. 하지만 '점유'를 하면 대항력 요건을 갖추게 된다고 배웠고, 그 논리대로라면 '간접점유'도 점유이기 때문에 충분히 대항력을 취득할 수 있는 요건이 됩니다. 때문에 간접점유 방법에 의해서도 충분히 대항력을 취득할 수 있습니다. 이 의미에 대하여 좀 더 공부해 보겠습니다.

 

점유매개관계는 어떤 물건을 넘겨줬다가 다시 돌려받기로 하는 관계(임대차, 전세권 설정, 지상권 등) 라고 합니다. 예를 들어 임대차 계약의 경우 간접점유자는 임대인이 되고, 직접점유자는 임차인이 되겠지요. 여기서 간접점유자의 의미는 '타인으로 하여금 물건을 직접 점유하게 한 자'로 생각하면 되고, 앞으로 '간접점유자'라는 말을 보게 되면 보통 '임대인' 정도로 생각하면 될 것 같습니다.

 

앞서 공부한 대로 임차인은 해당 물건을 직접 점유하지 않아도 대항력을 취득할 수 있습니다. 그렇다면 임차인이 간접점유를 한다는 것은 결국 임차인이 임대인이 된다는 의미입니다. 도대체 이게 무슨 말일까요?

 

예를 들어 보겠습니다. 이런 경우가 있습니다.

갑과 을이 갑의 소유권이 인정되는 부동산에 대하여 임대차 계약을 체결하여 갑은 임대인, 을은 임차인이 되었습니다. 보통은 임차인 을은 자신이 직접 해당 부동산에 직접점유하며 전입신고를 하겠지요. 하지만 그렇게 하지 않고 임차인 을은 쉐어하우스를 한다고 갑으로부터 임차한 부동산을 병이란 사람에게 빌려주는 전대차 계약을 체결합니다. 이 때 임차인 을은 새로운 임대인(전대인)이 되고 병은 을로부터 부동산을 임차한 임차인(전차인)이 됩니다. 그리고 병은 갑의 부동산을 직접 점유하면서 주민등록(전입신고)도 합니다. 그렇다면 병은 직접 점유자, 을은 간접 점유자가 됩니다. 이 때 간접 점유자인 을은 대항력을 취득할 수 있을까요?

 

 

결론부터 이야기하면 가능합니다. 다만 간접점유방법에 의해 대항력을 취득하기 위해서는 직접점유자인 병이 이 목적물을 직접점유하면서 전입신고(주민등록)를 직접 해야 합니다. 이 때 익일 0시부터 임차인이 대항력을 취득하게 됩니다.   

 

이런 상황에서 갑이 정 은행에 부동산을 담보로 돈을 빌렸고 정 은행은 근저당을 설정했습니다. 그런데 갑이 돈을 갚지 않아 정 은행이 경매에 넘길 경우 어떻게 될까요? 매각물건명세서를 작성하는 집행관은 현황조사를 해 보고 전차인 병을 만나고, 병을 임차인으로 기록할 것입니다. 그리고 원래 임차인인 을은 자기 나름대로 자신이 임차인이라는 권리 신고를 했겠지요. 그러면 매각물건명세서에는 병이 점유하고 있다는 내용과 을이 임차권을 신고했다는 내용이 기재되어 있을 겁니다. 그렇다면 경매를 통해 해당 부동산을 낙찰받고자 한다면 을이 가짜 임차인이라고 생각하지 말고 병이 누구와 계약을 했는지를 조사해야 합니다. 그리고 전차인 병이 을과 계약했다면 을은 진짜 임차인이 되는 것이고, 병이 만약 갑과 계약했다고 하면 을은 가장 임차인이 되고 당연히 보호받지 못할 것입니다.

 

정리하면 이렇습니다. 갑 소유 부동산에 경매가 진행되어 집행관이 매각물건명세서를 작성하러 해당 부동산에 현장 답사를 갔고 병을 만났습니다. 그래서 병과 면담을 하여 병이 점유하고 있다는 내용을 확인한 후 관련 사실을 매각물건명세서에 기재했습니다. 그리고 전차인 을 또한 권리신고를 합니다. 그렇다면 대부분 사람들은 점유를 하지 않고 있는 을이 가장 임차인이라고 단정하지만 그러지 말고 병이 누구와 계약했는지를 조사해야 합니다. 조사하여 병이 전차인 을과 계약했다고 하면 을은 진짜 임차인, 병이 갑과 계약했다고 하면 을은 가짜 임차인이 되는 것입니다. 현장 조사 때는 이런 내용들을 알고 무엇을 조사해야 할 지를 판단할 경우 경쟁자들보다 좋은 물건을 고를 수 있습니다.

 

다음으로 주민등록(전입신고) 입니다. 당연하겠지만 정확한 전입신고를 해야(주소가 정확해야) 대항력을 취득할 수 있습니다. 그리고 전입신고를 만약 잘못했을 경우 올바른 전입신고를 다시 했을 때 비로소 올바른 대항력이 만들어집니다. 

 

그리고 다가구주택(다가구, 원룸 등)의 경우 호수까지 기재하지 않아도 대항력을 취득할 수 있습니다. 하지만 다세대주택은 정확한 호수까지 기재해야 대항력을 취득할 수 있습니다. 왜냐 하면 다가구주택의 경우 처음부터 소유권이 하나인 부동산이지만 다세대주택은 각 호수별로 소유권이 인정되는 부동산이기 때문입니다. 때문에 다가구주택은 호수는 누락해도 지번만 제대로 기재하면 대항력이 만들어질 수 있습니다. 하지만 다세대주택은 전입신고할 때 호수를 누락하면 안 됩니다. 

 

그리고 전입신고는 가족의 주민등록을 포함합니다. 때문에 임차인 본인이 전출했다(전입 요건을 일탈하고 새로운 곳에 전입)고 해도 가족의 주민등록을 포함하면 대항력을 유지할 수 있습니다. 예를 들어 갑과 을이 임대차계약을 체결하고 임차인 을은 가족(부인, 자녀)과 같이 주민등록을 했습니다. 그러다 을이 지방 전근을 가게 되어 그쪽에 방을 얻어 새롭게 전입을 합니다. 이 때 을은 비록 새롭게 전입을 했다고 해도 가족들이 해당 부동산에 거주하고 있기 때문에 대항력은 그대로 유지가 되며 해당 내용은 판례에 명시되어 있습니다.

 

참고로 관련 내용은 클래스101 경매 강의내용을 공부하여 정리한 것으로 링크는 다음과 같습니다

 

클래스101 현민쌤의 부동산 경매! 알고 투자할 것인가? 모르고 투자할 것인가?