임차인 권리분석 - 주택임대차보호법 적용범위와 사례(1) Feat. 가장임차인

부동산 경매를 통해 낙찰받으려는 사람이 주택임대차보호법을 공부해야 하는 이유가 있습니다. 바로 '가장임차인'을 찾기 위해서입니다. 가장임차인이란 외관상 선순위 대항력을 갖춘 임차인인 것처럼 보이지만 실제로는 대향력을 주장할 수 없는 임차인을 의미합니다. 주택임대차보호법의 체계를 알 경우 '가장임차인'을 찾을 수 있고, 이럴 경우 남들이 쉽게 들어가지 못하는 물건에 입찰하여 높은 수익을 달성할 수 있습니다.

 

앞서 말씀드린 대로 주택임대차보호법의 취지는 '임차인 보호'입니다. 그런데 주택임대차보호법은 '주거용 건물'에 대한 임대차에만 적용됩니다. 오직 '주거용'으로 사용하는 건물에만 주택임대차보호법이 적용되어 임차인이 보호받을 수 있다는 것입니다. 그렇다면 '주거용 건물이란 뭐냐?' 라는 의문이 생깁니다.

 

여기서 의미하는 주거용 건물은 공적장부(공부)상 표시를 기준으로 하지 않고 실제 용도에 따라 합목적적으로 주거용으로 인정(정말로 주거용으로 사용되고 있구나! 라는 것이 확인 가능한)되는 건물입니다. 만약 공적장부(공부)상 근린생활시설로 용도가 표시가 되어 있는 건물에 을이라는 사람이 들어가 주거 용도로 사용할 경우 실제로 주거 용도로 사용되기 때문에 공부상 용도 표시가 근린생활시설로 되어 있다고 해도 주거용도로 사용하고 있기 때문에 을이 전입신고를 했을 경우 주택임대차보호법을 적용받을 수 있다는 것입니다.

 

그런데 세부적으로 들어가 보면 복잡합니다. 주거용과 비주거용 겸용 시 주된 부분을 주거용도로 사용하면서 나머지 부분을 비주거 용도로 사용할 경우 주택임대차보호법 적용이 가능합니다. 하지만 주된 부분을 비주거 용도로, 나머지 부분을 주거용도로 사용할 경우는 주택임대차보호법이 적용되지 않습니다. 

 

도대체 이게 무슨 말인지 잘 모르겠습니다. 때문에 예를 한 번 들어보겠습니다.

<예시1> 을이 갑에게 건물을 빌려 그 곳에서 먹고 자며 생활하게 되었습니다. 그리고 을은 자신이 점유하고 있는 공간 중 일부를 개조하여 슈퍼마켓으로 만들어 운영하고 있습니다. 그리고 을은 2월 1일 해당 주소지로 전입신고를 했습니다.

<예시2> 병이 갑에게 모텔을 빌려 영업을 하고 있습니다. 그리고 모텔 1층 내실에서 먹고 자며 주거용으로 사용하고 있습니다. 그리고 병은 2월 1일 전입신고를 했습니다.

이런 상황에서 갑이 정 은행으로부터 대출을 받았고 병은 슈퍼마켓과 모텔에 각각 근저당을 설정했습니다. 이럴 경우 슈퍼마켓을 만들어 운영하고 있는 을의 경우 주된 부분이 주거 용도이고 슈퍼마켓은 일부 공간에서 운영하고 있기 때문에 주택임대차보호법 적용을 받습니다. 하지만 모텔의 경우 주된 부분이 영업을 하기 위해 사용, 수익하는 공간이고 주거 용도로는 일부만 사용하고 있기 때문에 이럴 경우 주택임대차보호법 적용을 받지 못합니다. 

 

이럴 경우 갑이 채무를 상환하지 못하여 정 은행은 해당 건물들에 대한 경매를 신청합니다. 그리고 내가 슈퍼마켓으로 사용하고 있는 을이 사용하는 건물과, 병이 사용수익하고 있는 모텔에 동시에 입찰하려 합니다. 그렇게 될 경우 대부분의 사람들은 모텔에 살고 있는 병이 말소기준권리인 근저당보다 먼저 전입신고를 했기 때문에 병의 보증금을 내가 인수해야 한다고 생각합니다. 때문에 골치 아플 것 같고 보증금 인수하기 싫어서 입찰을 포기합니다. 하지만 병은 주택임대차보호법의 적용을 받지 않는 가장 임차인이기 때문에 병의 보증금을 인수할 필요가 없습니다. 이 사실을 알고 있는 나는 소신껏 모텔에 입찰했고 높은 수익을 달성할 수 있습니다. 

 

이러한 내용을 알고 있으면 남들보다 훨씬 더 물건을 많이 볼 수 있고, 좋은 물건을 고를 수 있습니다. 때문에 주택임대차보호법에 대하여 적용범위를 잘 알고 사례를 분석한다면 좋은 결과가 있을 것 같습니다. 

 

참고로 관련 내용은 클래스101 경매 강의 내용을 정리한 것이며 링크는 아래와 같습니다.

클래스101 현민쌤의 부동산 경매! 알고 투자할 것인가? 모르고 투자할 것인가?