등기부등본 권리분석 - 말소기준권리의 종류와 사례(2) : 전세권

앞에서 말소기준권리의 종류에 대하여 공부할 때 다른 권리(근저당권, 저당권, 압류, 가압류, 경매기입등기, 담보가등기)들은 묻지도 따지지도 않고 일단 외우면 되었습니다. 하지만 전세권의 경우 뒤에 괄호를 치고 뭐라고 뭐라고 복잡하게 기재했습니다. 때문에 일단은 복잡하게 기재해 놓은 내용이 무엇인지를 보다 자세히 이해하기 위해 말소기준권리 중 전세권에 대하여 공부해 보고자 합니다.

 

대한민국 성인들 중에 '전세'라는 말을 들어보지 않은 사람은 아마도 없을 겁니다. 정말정말 부동산에 1도 관심이 없어도 '전세'라는 말은 들어보셨을 것이고 무슨 의미인지도 알고 있을 겁니다. '전세가 뭐냐?'라고 물었을 때 말로 풀어내기는 어려울 지 몰라도 일단 머릿속에 무슨 그림인지는 대략적으로나마 그려질 것입니다.

 

일단 '전세'라는 말을 지식백과에서 찾아보겠습니다. '보증금을 맡기고 남의 집에 임차한 뒤 계약기간이 끝나면 보증금을 돌려받는 주택임대차 유형'으로써 '주택가격의 일부를 보증금으로 맡기고 남의 집을 빌려 거주한 뒤 계약기간이 끝나면 보증금을 돌려받는 주택임대차 유형으로, 월세를 내지 않는다는 점에서 월세와 차별화된다.'라고 나와 있습니다. 쉽게 이야기해서 전세를 살고 싶은 세입자는 집주인에게 일정한 금액을 보증금으로 맡기고 일정 기간 동안 그 부동산을 빌려쓰는 것입니다. 그렇다면 원칙적으로 전세는 '집주인'과 '세입자' 둘 사이에서 체결한 계약으로 '채권(링크 참조)'입니다. 

 

하지만 세입자 입장에서는 불안합니다. 내가 계약한 집주인이 제3자에게 집을 팔았을 경우 제3자는 세입자에게 나가라고 할 수도 있습니다. 또한 보증금이 적은 액수가 아니기 때문에 내 보증금이 혹여라도 날아가게 될 가능성은 언제나 있습니다. 때문에 세입자는 집주인에게 요청하여 '전세권'을 설정 계약을 하고 등기를 할 수 있습니다. 그렇게 될 경우 전세권은 등기부등본에 기재되고 채권이 아닌 '물권(링크 참고)'의 성질을 가지게 됩니다. 쉽게 말해 특정인(집주인) 뿐만이 아닌 제3자(모든 사람)에게 전세권이라는 권리를 주장할 수 있는 것입니다. 

 

만약 전세권이 설정된 부동산이 경매로 나와 등기부등본 권리분석을 한다고 해 보겠습니다. 그럴 경우 말소기준권리보다 먼저 전세권이 설정되어 있다고 할 경우 이는 고스란히 낙찰자가 인수해야 합니다. 전세 보증금을 낙찰자가 책임져야 한다는 의미입니다. 때문에 이렬 경우라면 당연히 이 부동산에는 경매에 들어가면 안 될 것입니다.

 

하지만 특이사항으로, 만약 말소기준권리보다 먼저 설정되어 있는 전세권이 있습니다. 그런데 이 전세권자가 1. 배당요구를 하거나 2. 경매를 신청할 경우 라고 하면 전세권이 말소기준권리가 됩니다. 전세권자 입장에서는 집주인이 보증금을 안 주니까 보증금을 돌려받기 위한 수단으로 경매를 신청할 수 있고, 배당요구를 할 수도 있을 겁니다. 

 

때문에 등기부등본을 보다가 가장 위에 있는 권리(선순위 권리)가 전세권이라고 할 경우 전세권자가 배당요구를 했거나 경매를 신청했는지를 확인해 볼 필요가 있습니다. 그리고 이런 경우(전세권자가 전세보증금을 돌려받기 위해 무엇인가 Action을 취했을 경우) 전세권이 말소기준권리가 되어 그 물건은 안전한 물건입니다.(전세권 이후에 설정된 권리들은 전부 말소되고, 낙찰자가 전세보증금을 인수할 필요가 없습니다.) 하지만 전세권자가 별다른 조치를 하지 않았다면(배당요구를 하지 않았거나 경매를 신청하지 않았을 경우) 그 물건은 입찰하면 안 됩니다. 전세권자의 전세보증금을 인수해야 하기 때문입니다.  

 

또 한 가지 중요한 것은 전세권이 주택 전체에 설정된 것인지 일부에 설정된 것인지를 살펴봐야 합니다. 가끔씩 전세권이 전체가 아닌 일부(예를 들어 방 한 칸에만 전세권이 설정)에만 설정되어 있을 경우가 있는데 이런 경우라면 전세권이 말소기준권리가 될 수 없습니다. 

 

예를 들어 살펴보겠습니다.

 

<사례 1>

2018.05.21  전세권(주택 전체에 설정, 배당요구 별도로 하지 않음) 2019.09.22  근저당 2020.03.11  가압류

이럴 경우 전세권자가 배당요구를 하지 않았으므로 전세권이 말소기준권리가 될 수 없으며 근저당이 말소기준권리가 됩니다. 그렇게 되면 낙찰자는 전세권을 인수해야 하므로 들어가기에 리스크가 있는 물건입니다.

 

<사례 2>

2019.02.11  전세권(주택 일부, 배당요구 실시) 2019.04.22  가압류 2019.11.12  근저당 2020.04.06  강제경매

이럴 경우 전세권자가 배당요구는 했지만 전세권이 주택 일부에만 설정되어 있으므로 전세권은 말소기준권리가 될 수 없습니다. 때문에 가압류가 말소기준권리가 되고, 낙찰자는 전세권을 인수해야 하므로 들어가기에 리스크가 있는 물건입니다.

 

<사례 3>

2018.11.10  전세권(주택 전체, 배당요구 실시) 2018.12.12  근저당 2019.03.22  가압류 2020.04.20  가등기 2021.05.03  임의경매

이럴 경우 전세권자가 배당요구를 실시하고 주택 전체에 설정되어 있으므로 전세권이 말소기준권리가 될 수 있습니다. 때문에 낙찰자 입장에서는 전세권을 인수할 필요도 없고, 전세권 이하 모든 권리가 소멸되기 때문에 별도의 리스크가 없는 안전한 물건입니다. 

 

참고로 관련 내용은 클래스101 경매 강의내용과 경매 관련 책의 내용을 공부하여 정리한 것으로 링크는 다음과 같습니다.

 

1. 클래스101 뜬구름 잡지 않는 부동산 경매 투자법! 월급쟁이 부자는 없다(젊은부자마을 유비)

뜬구름 잡지 않는 부동산 경매 투자법! 월급쟁이 부자는 없다.

2. 경매 권리분석 이렇게 쉬웠어?(저자 : 파이팅팔콘, 감수 : 송희창)

경매 권리분석 이렇게 쉬웠어? - 교보문고