부동산 경매에서 가장 많이 들어봤던 말, 바로 '말소기준권리' 입니다. 말소기준등기의 정확한 용어는 '소멸되는 최선순위 권리'라고 합니다. 하지만 편의상 '말소기준권리'라는 말을 많이 쓰고 있습니다. 예를 들어
| 갑에게 소유권이 인정되는 부동산이 있습니다. 2018년 1월 2일 1층에 A가 전세권을 설정했습니다. 2019년 3월 11일 B가 근저당을 설정했습니다. 그리고 2020년 4월 1일 2층에 C가 전세권 설정했습니다. 이러한 상황에서 채권회수가 안 되는 B가 2021년 3월 28일 경매를 신청했고 을이 갑의 부동산을 낙찰받았습니다. |
이 때 전세권자 A와 C가 쫓겨나는지 안 쫓겨나는지 어떻게 되는지를 파악하는 기준이 바로 말소기준권리입니다. 말소기준권리를 파악해야 하는 목적은 결국 '낙찰자가 인수해야 할 권리가 있는가?'를 알아보고자 함입니다. 어떤 권리가 말소기준권리인지 파악하는 것도 중요하지만 일단은 '말소기준권리 개념'부터 한번 알아보겠습니다.
이러한 예시에서 전세권 C는 소멸하지만 전세권 A에 대해서는 낙찰자인 을이 인수해서 안고 들어갑니다. 그렇다면 왜 전세권 C가 소멸될까요? 그 이유는 바로 '권리분석 3원칙' 때문이며, 권리분석의 3원칙은 다음과 같습니다.
- 물권과 채권이 충돌하면 물권이 우선한다.
- 소유권과 제한물권이 충돌하면 제한물권이 우선한다.
- 제한물권과 제한물권이 충돌하면 성립 순위에 의해 우열이 가려진다.
각각의 원칙을 예로 들어보겠습니다.
| 예시1) 갑의 소유인 아파트에 갑과 을이 임대차계약을 체결하여 갑이 임대인, 을은 임차권을 취득한 임차인이 되었다고 하겠습니다. 이 때 갑이 병에게 자신의 아파트를 팔았습니다. 새로운 소유자인 병은 을에게 나가라고 합니다. 그러면 을은 나가야 합니다. |
이 사례에서 을이 나가야 하는 이유는
- 임차권은 채권이므로 갑에게만 주장이 가능하고 제3자인 병에게는 주장하지 못하기 때문(물권과 채권의 개념과 차이점을 알면 쉽게 이해할 수 있습니다. 관련 링크를 참조하시기 바랍니다.)
- 병은 '소유권'이라는 물권을 취득했고 을은 '임차권'이라는 채권을 취득했습니다. 물권과 채권이 싸우면 물권이 우선하기 때문에 병의 소유권이 을의 임차권보다 우선합니다.
이렇게 2가지로 설명이 가능합니다.
또다른 예시를 들어보겠습니다.
| 예시2) 갑의 소유인 아파트에 갑과 을이 임대차계약을 체결했고, 을은 갑의 협조를 받아 전세권을 취득했다고 하겠습니다. 이 때 갑이 병에게 자신의 아파트를 팔았습니다. 새로운 소유자인 병은 을에게 나가라고 합니다. 하지만 을은 나가지 않아도 됩니다. |
이 사례에서 을이 나가지 않아도 되는 이유는
- 전세권은 물권(제한물권)이므로 누구에게든 주장할 수 있고 대항력이 있습니다. 물권의 특징을 공부하면 이해할 수 있습니다.
- 병은 '소유권'이라는 물권을 취득했고 을은 '제한물권'이라는 물권을 취득했습니다. 소유권과 제한물권이 충돌할 경우 제한물권이 우선합니다.
이렇게 2가지로 설명 가능합니다.
또다른 예시를 들어보겠습니다.
| 예시3) 갑의 소유로 인정되는 부동산에 A은행이 1번 저당권을 가지고 있고 B은행이 2번 저당권을 가지고 있습니다. 이 부동산이 경매에 넘어가 을이 낙찰자가 되어 경락대금을 지불할 경우 A은행이 B은행보다 먼저 돈을 회수할 수 있습니다. |
이 사례에서 A은행이 B은행보다 먼저 돈을 회수할 수 있는 이유는
- A은행도 저당권이라는 제한물권을, B은행도 저당권이라는 제한물권을 가지고 있으나,
- 제한물권끼리 충돌할 경우 시간적 순서(성립 순위)에 의해 우열이 가려진다.
로 설명할 수 있습니다.
때문에 처음에 언급했던 예시의 통합등기부는 다음과 같습니다.
- 2018.01.02 전세권 설정 A
- 2019.03.11 근저당 설정 B
- 2020.04.01 전세권 설정 C
- 2021.04.02 경매개시결정의기입 등기
경매에서 낙찰받아 소유권을 취득한 을의 법적지위는 1번 저당권자(선순위 저당권자)입니다. 때문에 2019.03.11 근저당은 소멸되게 됩니다. 그리고 A가 전세권을 취득했다는 것은 제한물권을 취득한 것이고, 을은 소유권을 취득한 것입니다. 때문에 제한물권이 소유권보다 우선하므로 A는 쫓겨나지 않고 이 집에 거주할 수 있습니다.
또한 C가 쫓겨나는 이유는 선순위 근저당이 소멸했기 때문입니다. 근저당권을 가지고 있다는 것은 목적 부동산의 처분권을 가지고 있다는 의미입니다. 그리고 B는 처분권을 행사하였고 그에 따라 그 처분권이 없어진 것입니다. 때문에 근저당권은 없어집니다. 제한물권과 제한물권 간의 충돌이 생기면 순위에 의해 결정되는 것이므로 선순위가 없어질 경우 후순위도 없어지게 됩니다. 때문에 근저당권과 전세권은 권리 자체가 없어진 것입니다. 때문에 근저당권자와 전세권 설정자 C는 을이 낙찰받은 금액에서 빌려준 돈과 전세금을 가지고 나가야 합니다.(물론 낙찰금이 빌려준 돈과 전세금보다 적을 수도 있습니다. 그러면 손실을 보고 나갈 수밖에 없겠죠?) 그리고 여기서의 말소기준권리는 인수와 소멸을 기준짓는 권리인 근저당입니다.
또다른 예시입니다.
| 갑의 소유권이 인정되는 부동산에 A가 전세권, B가 근저당, C가 전세권, D가 근저당, E가 전세권을 설정했습니다. 그리고 D가 경매를 신청하였고 을이라는 사람이 낙찰을 받았습니다. |
이 물건에는 전세권자 3명, 근저당권자 2명입니다. 그리고 여기서 낙찰자 을은 1번 저당권자(선순위 저당권자)가 됩니다. 때문에 을의 앞에 있는 전세권 A는 을이 인수합니다. 전세권은 제한물권이고 제한물권은 소유권보다 우선하기 때문입니다. 하지만 을의 뒤에 있는 C, D, E 권리는 모두 소멸합니다. 선순위 근저당이 소멸하게 될 경우 제한물권과 제한물권 상호 간에는 순위에 의하는 것이기 때문에 선순위가 소멸하게 되면 모두 소멸하기 때문입니다. 때문에 복잡해 보여도 A의 전세권만 인수 조건이고 나머지 권리들은 모두 소멸하게 됩니다. 때문에 경매 입찰에 참여하는 사람들은 A의 전세권이 얼마인지만 생각하면 됩니다. 여기서 인수와 소멸을 결정하는 근저당이 말소기준권리가 됩니다.
참고로 관련 내용은 클래스101 경매 강의 내용을 정리한 것이며 링크는 아래와 같습니다.
클래스101 현민쌤의 부동산 경매! 알고 투자할 것인가? 모르고 투자할 것인가?
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