임차인 권리분석 - 주택임대차보호법 개념

권리분석에는 크게 3가지 단계가 있다는 것을 앞에서 배웠습니다.(링크 참조) 등기부등본 권리분석에 이어 이번에는 '임차인 권리분석'에 대하여 한번 공부해 보려고 합니다.

 

보통 부동산 경매를 위해 물건을 검색할 때 '그 부동산에 누가 살고 있느냐?'를 살펴봅니다. (경매에 넘어가기 직전인 상태이지만) 원래 소유자가 살고 있을 수도 있습니다. 하지만 그 부동산에 소유자가 살지 않고 그 부동산을 사용, 수익하고 있는 임차인이 살고 있을 수도 있습니다. 예를 들어 이런 식이죠.

경매정보지의 일부를 발췌해 왔습니다. 임차인 민00씨가 거주하고 있다는 것을 알 수 있습니다. 

 

그리고 기타사항을 자세히 보면 '전입일상 대항력이 있으므로 보증금있는 임차인일 경우 인수여지 있어 주의요함'이라고 나와 있습니다. 등기부등본 상에는 말소기준권리 이후 권리들은 모두 소멸한다고 배웠기 때문에 안심하고 들어가려 했는데 갑자기 찝찝해집니다. 때문에 임차인이 거주하고 있고 이 사람의 전세보증금이나 월세보증금을 내가 인수해야 하는지 등에 대하여 알아봐야 할 것 같습니다. 

 

쉽게 말해 '임차인 권리분석'이란 해당 물건에 임차인이 살고 있을 때 임차인과 관련된 내용에 대하여 알아보는 것입니다. 앞서 예시를 통해 말씀드렸듯 임차인이 거주하고 있는지, 그리고 임차인의 전세보증금이나 월세보증금 등을 내가 인수해야 하는 것인지 신경쓸 필요가 없는지 등을 살펴보는 것입니다. 등기부등본에는 임차인에 대한 내용이 나와 있지 않기 때문에 임차인과 관련된 내용을 보다 자세히 알기 위해서는 '매각물건명세서'라는 서류를 살펴봐야 합니다.  

 

 

이렇게 생겼습니다. 임차내역이 없으면 소유자가 살고 있을 가능성이 높고, 임차내역이 있다면 점유자 성명이나 보증금, 임대차 기간, 확정일자, 배당요구여부 등이 어떻게든 표시가 되어 있을 것입니다. 관련 내용을 보고 등기부등본 보듯이 권리분석을 해 보면 되겠습니다.

 

즉, 권리분석을 할 때는 등기부등본과 매각물건명세서를 같이 확인해야 한다는 것을 기억하면 되겠습니다.

 

일단 매각물건명세서를 어떻게 봐야 하는지에 앞서서 이걸 왜 봐야 하는지에 대하여 이유부터 알아보겠습니다. 한 번쯤은 들어봤음직한 '주택임대차보호법(주임법)'이라는 것이 있기 때문입니다. 주택임대차보호법의 입법 취지는 주택의 소유자인 집주인보다는 사회적 약자라고 할 수 있는 주택 임차인을 보호하기 위해 만든 특별법으로 국민의 주거생활 안정을 도모한다는 목적을 가지고 있습니다.

주택임대차보호법(약칭 주택임대차법) 제1조(목적) 이 법은 주거용 건물의 임대차(賃貸借)에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.

예를 한번 들어보겠습니다.

갑의 소유권이 인정되는 부동산에 을이 전세로 들어가 살기로 하고 갑과 을은 8월 1일 임대차(전세) 계약을 체결했습니다. 계약이 체결되면 을에게는 임차권(사용수익 청구권, 채권) 생겼습니다. 하지만 갑이 병에게 9월 1일 소유한 부동산을 매도했고, 병은 새로운 소유자가 되었습니다. 이때 원칙적으로 병은 을에게 나가라고 할 수 있습니다. 임차권은 채권이므로 갑에게는 주장할 수 있지만 제3자인 병에게는 권리를 주장할 수 없기 때문입니다. 그리고 보증금을 달라고 요청하는 것 또한 갑에게만 요구할 수 있을 뿐 제3자에게 병에게는 주장할 수 없습니다. 때문에 임차인 을의 입장에서는 보증금도 못 받고 쫓겨나는 피해자가 될 수 있습니다.

이럴 경우 을은 얼마나 억울할까요? 때문에 정부에서는 을과 같은 주택 임차인을 보호하기 위해 특별법의 형태로 '주택임대차보호법'이라는 것을 만들었습니다. 그리고 크게 3가지 방법을 통해 임차인을 보호해 줍니다.

 

1. 대항력 : 임차주택이 매매나 경매 등으로 소유권이 이전되더라도 그 안의 임차인은 제3자에게도 대항할 수 있는 힘을 부여한다.
2. 우선변제권 : 후순위권리자나 기타 일반 채권자보다 보증금을 먼저 빼 갈 수 있도록 한다.
3. 최우선변제권 : 만에 하나 우선변제권을 받지 못하는 상황이라고 해도 어디 가서든 방 한 칸 얻을 정도의 금액을 먼저 빼 갈 수 있도록 한다. 

각각이 무엇을 의미하는지는 시간을 두고 자세히 공부하겠습니다. 

 

참고로 관련 내용은 클래스101 경매 강의내용을 공부하여 정리한 것으로 링크는 다음과 같습니다.

 

클래스101 뜬구름 잡지 않는 부동산 경매 투자법! 월급쟁이 부자는 없다(젊은부자마을 유비)

뜬구름 잡지 않는 부동산 경매 투자법! 월급쟁이 부자는 없다.