임차인 권리분석 - 대항력의 개념과 요건

앞서 임차인 권리분석은 내가 경매에 입찰하려고 하는 부동산에 임차인이 살고 있을 경우 임차인과 관련된 권리를 내가 인수하느냐(전세보증금, 월세보증금을 내가 돌려줘야 하느냐) 그렇지 않느냐를 확인하기 위해 매각물건명세서로 확인한다고 공부했습니다. 그리고 보통 임차권은 채권이기 때문에 임차인에게 불리한 만큼 소유자인 집주인보다는 사회적 약자라고 할 수 있는 주택임차인을 보호하기 위해 특별법 형태로 주택임대차보호법이 있다고 말씀드렸습니다. 그리고 임차인을 보호하기 위해 대항력, 우선변제권, 최우선변제권이 있다는 것을 확인했습니다. 세부 내용은 아래를 참고하시면 되겠습니다.

임차인 권리분석 - 주택임대차보호법 개념

하지만 내가 임차인일 경우, '가만히 있는다고 해서' 국가가 알아서 챙겨주지는 않습니다. 무엇인가 '액션'을 취해야, 그것을 기반으로 국가가 내가 임차하고 있는 집에 무슨 일이 생겨도 보증금을 받을 수 있도록 보호해 줄 수 있습니다. 때문에 그러한 '액션'들이 무엇인지, 그리고 주택임대차보호법의 3가지 방법(대항력, 우선변제권, 최우선변제권)에 대하여 공부해 보려고 합니다.

 

첫 번째, '대항력'이라는 것이 있습니다. 지식백과를 살펴보면 '이미 발생하고 있는 법률관계를 제3자에 대하여 주장할 수 있는 효력' 이라고 나와 있습니다. <제3자에게 주장한다 = 누구에게든 주장할 수 있다 = 대항한다.> 가 같은 의미를 가지고 있다는 것, 이전에 물권과 채권에 대하여 공부한 내용입니다. 대항력을 아주 쉽게 이해하면 '누구에게든 대항할 수 있는 힘' 정도라고 생각하면 될 것 같습니다. 

부동산 경매 권리분석 쉽게하기 - 물권과 채권의 개념과 차이점

 

이걸 부동산 관련 분야, 임대차 관련으로 한번 풀어보겠습니다. 임차주택이 매매나 경매 등의 이유로 소유권이 이전되더라도 그 주택에 살고 있는 임차인은 어느 누구에게든 자신의 권리에 대하여 대항할 수 있는(제3자에게 주장할 수 있는) 힘이라고 이해하면 됩니다. 이럴 경우 대항력이 있는 임차인은 자신의 보증금을 전액 돌려받을 때까지 자기가 살고 있는 집을 비워주지 않아도 됩니다. 임차인 입장에서는 집주인이 바뀔 때마다 자신의 보증금을 날리게 되면 억울합니다. 때문에 집주인이 누구이든 내가 사용, 수익할 수 있는 권리(계약 기간동안 살 수 있는 권리)와 보증금을 받을 권리를 지킬 수 있는 것, 이게 바로 대항력입니다.

 

그러면 이 대항력이라는 것은 가만히 있으면 국가가 알아서 챙겨주느냐? 그렇지 않습니다. '대항력을 갖춘 임차인'이 되기 위해서는 '말소기준권리'보다 앞서 전입해야 합니다. 보다 전문적으로 이야기하면 주택의 인도(점유)와 말소기준권리보다 먼저 주민등록(전입신고)이라는 조건을 함께 갖출 경우 그 익일 0시부터 대항력이 만들어집니다.

 

 

만약 내가 임차인의 입장이라면 내가 들어올 때 말소기준권리(보통은 근저당, 저당)가 없어야 안전하게 내 보증금을 지킬 수 있습니다. 내가 들어오고 나서 말소기준권리가 발생해도 내가 그 권리보다 먼저이기 때문에(선순위이기 때문에) 내가 전입신고만 잘 했다면 어떻게든 대항력을 갖출 수 있습니다. 하지만 내가 경매 투자자라면 내가 입찰하려 하는 부동산에 말소기준권리보다 먼저 전입신고를 하고 그 집에 들어와 살고 있는(점유하고 있는) 임차인이 있을 경우라면 주의해야 합니다. 왜냐 하면 말소기준권리보다 이전에 진입한 임차인이 있을 경우라면 일반적으로 그 권리를 내가 인수해야 하기 때문에 임차인의 보증금을 내가 인수해야 하기 때문입니다.(단, 가장임차인의 경우는 예외이며 가장임차인 사례는 아래에서 공부했습니다.)

임차인 권리분석 - 주택임대차보호법 적용범위와 사례(1) Feat. 가장임차인

 

임차인 권리분석 - 주택임대차보호법 적용범위와 사례(2) - Feat. 가장임차인

참고로 관련 내용은 클래스101 경매 강의내용을 공부하여 정리한 것으로 링크는 다음과 같습니다

 

1. 클래스101 현민쌤의 부동산 경매! 알고 투자할 것인가? 모르고 투자할 것인가?

2. 클래스101 뜬구름 잡지 않는 부동산 경매 투자법! 월급쟁이 부자는 없다(젊은부자마을 유비)

뜬구름 잡지 않는 부동산 경매 투자법! 월급쟁이 부자는 없다.