임차인 권리분석 - 대항력 관련 사례(2) : 전 소유자가 현 임차인이 되었을 경우

임차인이 대항력을 취득하기 위한 일반적인 요건은 아래와 같습니다. 

 

 

전입신고(주민등록)할 때 대항력을 취득하기 위해서는 임차권을 공시하는 주민등록일 때만 대항력을 취득할 수 있습니다. 주민등록 했다고 해서 무조건 대항력을 취득하는 게 아니라 임차권을 공시하는 기능을 가지고 있을 때만 대항력을 취득할 수 있다는 의미입니다. 반대로 이야기하면 주민등록을 해도 임차권을 공시하는 기능이 없을 경우 대항력은 만들어질 수가 없다는 것이겠죠. 이렇게만 보면 이 말이 도대체 이게 무슨 의미인지 모르겠습니다.

 

임차권을 공시하는 주민등록이란 그 주민등록을 보면서 이 사람은 임차인이구나 라는 것을 예측할 수 있어야 한다는 것입니다. 예를 들어 이런 상황입니다.

 

갑-을이 임대차계약을 체결하고 을이 주택의 인도(점유)와 더불어 전입신고(주민등록)을 2월 1일에 했다고 하겠습니다. 그러면 대항력은 익일인 2월 2일 0시부터 생깁니다. 대항력이 발생한 이유는 이 주민등록이 임차권을 공시하는 주민등록이기 때문입니다. 세부 내용을 보면 이렇습니다.
- 목적물의 등기부등본을 보면 소유자는 갑으로 공시가 되어 있고,  
- 이 목적물의 세대열람을 보면 을이 전입되어 있으므로,
- 이걸 보면 '갑네 집에 을이 살고 있네? 을이 임차인이겠네?' 라는 것을 예측할 수 있습니다. 

반대로 주민등록을 했음에도 임차권을 공시하는 기능이 없는 경우도 있습니다. 예를 들어 보겠습니다.

갑이 2월 1일에 부동산에 대한 소유권을 취득하고 전입신고한 후 이사를 왔습니다. 그런데 8월 1일에 을에게 해당 부동산을 매매하면서 “나는 현재 돈이 없어 이 집을 팔 수밖에 없으나 이 집을 나가면 나는 살 곳이 없습니다. 그러니 내게 다시 빌려주세요!” 라고 을에게 이야기했고 세입자를 구하기 번거로웠던 을은 갑의 요청을 들어주게 됩니다. 그리고 갑과 을이 해당 부동산의 소유권을 이전하는 내용의 매매계약과 소유권이 을로 이전된 부동산에 갑이 사용, 수익하기로 하는 임대차계약을 동시에 체결합니다.

그렇다면 이러한 의문이 생깁니다.

1. 임대차계약을 체결할 때 을에게 소유권이 있다고 할 수 있는가?
2. 아직 등기를 하지 않아 을에게 소유권이 없지 않은가?
3. 그렇다면 소유권 없는 사람이 임대차계약을 할 수 있는가?

 

결론부터 이야기하면 가능합니다. 계약은 약속이기 때문입니다. 약속은 처분권이 없고 소유권이 없어도 할 수 있습니다. 계약을 할 때 처분권이 있어야 하는 것은 아닙니다. 때문에 을에게 소유권이 없어도 이 임대차계약은 유효 적법한 임대차계약입니다. 유효 적법한 임대차계약이란 결국 계약을 하면 권리가 만들어지는 것이고 계약을 했으니 갑에게 임차권이라는 권리가 8월 1일 시점에 만들어진 것입니다.

 

하지만 이런 의문이 있습니다.

1. 갑이 취득한 임차권이 대항력을 취득하기 위해서는 주택인도와 주민등록이 되어 있어야 하나,
2. 기존 갑이 소유권을 취득했던 시점(2월 1일)에 주택인도와 전입신고가 되어 있는 만기 때문에 기존의 대항력은 2월 2일 0시부터 이미 만들어져 있는 상황에서,
3. 8월 2일 0시부터 대항력이 만들어진다고 할 수 있는가?

 

결론은 8월 2일 0시부터 대항력은 만들어지지 않습니다. 대항력이 만들어지려면 임차권을 공시하는 주민등록일 때만 가능한데 이 주민등록은 임차권을 공시하는 기능이 없기 때문입니다. 8월 1일 시점에서 등기부등본을 떼어 보면 이 목적물의 소유자는 갑으로 공시됩니다. 또한 8월 1일 시점에서 세대열람을 떼어 보면 갑이 살고 있는 것으로 공시가 됩니다. 그렇게 되면 이건 누가 봐도 갑이 자기 집에 자기가 살고 있는 것으로 인식하지 갑이 임차인이라고 생각하지 않습니다. 때문에 대항력은 만들어지지 않으며, 이 주민등록이 임차권을 공시하는 주민등록이 되었을 때(소유권이 을에게 넘어갈 때) 비로소 대항력이 생기게 됩니다.

 

만약 8월 10일에 을에게 소유권이 넘어갔다고 할 경우 갑의 대항력은 8월 11일 0시에 만들어집니다. 그런데 해당 부동산에 대한 소유권 취득을 위해 을이 병 은행에서 대출을 받았고 병 은행은 8월 10일 근저당을 설정했다고 할 경우 을이 돈을 제대로 상환하지 않아 해당 부동산이 경매에 넘어간다고 한다면 근저당이 선순위가 되고 이전 소유자이자 현재 임차인 갑은 대항력을 인정받지 못하여 쫓겨날 수밖에 없습니다.  

통합등기부상 보면 근저당은 8월 10일이고 갑의 전입신고는 2월 1일이므로 전입신고가 공시되는 날짜는 2월 1일이 될 것이고 살고 있었던 날도 2월 1일입니다. 때문에 갑이 선순위 임차인이라고 생각하고 권리를 인수해야 한다고 생각하는 경우가 대부분입니다. 하지만 이것은 가짜 인수(갑의 전입신고가 2월 1일에 된 게 맞으나 대항력은 8월 11일 0시에 취득)이고, 임차인 갑은 선순위가 아니라 후순위가 됩니다.

 

이런 사례 또한 가장임차인(외관상으로는 인수해야 할 것 같지만 인수할 필요가 없는 것들) 유형에 속하며 가장 대표적인 예가 전 소유주가 현 경매임차인이 되었을 때 이런 경우가 다수 발생합니다. 전 소유자가 현 경매임차인으로 신고가 되었을 때는 현 임차인의 대항력은 현 소유자에게 소유권이전 등기가 된 그 익일부터 대항력이 만들어지는 것이기 때문에 외관상으로는 인수라고 쓰여 있지만 인수할 필요가 없는 그런 물건이 만들어질 수가 있습니다. 

때문에 이전 통합등기부 작성방법에서 공부했던 것처럼 전 소유자가 누구인지를 아는 것이 중요하며, 전 소유자부터 통합등기부를 짜야 하는 이유가 이런 상황을 판단해야 하기 때문입니다. 

등기부등본 권리분석 - 통합등기부 작성방법

참고로 관련 내용은 클래스101 경매 강의 내용을 정리한 것이며 링크는 아래와 같습니다.

클래스101 현민쌤의 부동산 경매! 알고 투자할 것인가? 모르고 투자할 것인가?

현민쌤의 부동산 경매! 알고 투자할 것인가? 모르고 투자할 것인가?