임차인 권리분석 - 우선변제권의 개념과 요건

임차인이 해당 주택에 들어와(주택의 인도) 주민등록(전입신고)를 해서 대항력을 갖추고 '확정일자'를 받으면 그 임차인은 우선변제권을 가지게 됩니다. 우선변제권이란 해당 부동산이 경매로 넘어가도 후순위 채권자들보다 먼저 내 보증금을 배당받을 수 있는 권리입니다. 앞서 공부했던 대로 임차권은 채권입니다. 하지만 '확정일자'라는 것을 받을 경우 이것은 물권화가 되는 것입니다. 때문에 '물권이 채권보다 우선한다'는 원칙에 따라 임차인은 다른 후순위 채권자들보다 먼저 내 보증금을 변제받을 수 있습니다.

 

 

그러면 앞서 공부했던 대항력과 우선변제권의 차이에 대하여 간략하게 보고 넘어가겠습니다.

 

• 대항력 : 단순히 전입신고만 되어 있는 것으로 대항력을 갖춘 임차인은 법원 배당절차에서 내 보증금을 우선해서 받을 권리는 없습니다. 때문에 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수해야 합니다.
• 우선변제권 : 보증금을 낙찰자가 줄 필요가 없습니다. 우선해서 변제받을 권리가 있기 때문에 낙찰이 되면 낙찰된 대금에서 우선적으로 배당을 받는 것입니다. 

물론 임차인 입장에서는 대항력만 가지든, 우션변제권을 가지고 있든 뭐든 상관 없습니다. 어차피 임차인 입장에서 중요한 것은 '보증금'이기 때문입니다. 하지만 경매를 통해 부동산을 낙찰받으려는 투자자 입장에서는 굉장히 중요합니다. 보증금이 한두 푼도 아니기 때문에 이걸 인수하느냐 그렇지 않느냐는 엄청난 차이가 있고 임차인이 보증금을 받느냐 못 받느냐에 따라 얼마나 쉽게 임차인을 내보낼 수 있을지 없을지가 결정되기 때문입니다. 

 

우선변제권은 대항력 요건을 갖추고 확정일자를 받은 날짜 중 '늦은 날'을 기준으로 발생합니다. 둘 중 하나만 받아도 소용이 없고, 확정일자를 아무리 일찍 받았다고 한들 대항력 요건을 갖추지 못했다면 그 둘을 갖춘 이후에나 우선변제권이 발생하게 됩니다. 

 

그리고 한 가지 더! 앞서 대항력 부분에서 '가만히 있는다고 해서' 국가가 알아서 챙겨주지 않는다고 배웠습니다.(링크 참고) 무엇인가 '액션'을 취해야 그것을 기반으로 국가가 임차인의 보증금을 보호해 줄 수 있습니다. 때문에 대항력의 경우도 단순히 집에 들어가 사는 것(주택의 인도) 뿐만이 아니라 전입신고(주민등록)을 해야 했습니다. 그리고 우선변제권의 경우 확정일자 뿐만이 아니라 '배당요구'라는 것을 해야 합니다. 해당 부동산이 경매로 넘어갈 때 법원에서 정한 '배당요구종기일' 이전에 내 보증금을 배당해 달라는 '배당요구'를 해야 합니다. 임차인 입장에서는 '배당요구'를 해야만 해당 부동산이 낙찰되어도 안정적으로 내 보증금을 우선적으로 배당받을 수 있습니다. 그리고 임차인은 배당요구를 한 뒤에도 배당요구종기일까지는 절대로 전입을 다른 곳으로 옮기면 안 됩니다. 하지만 투자자 입장에서는 배당요구종기일 이전에 임차인이 배당요구를 했는지 등을 확인해야겠지요. 그래야 향후 낙찰을 받을 경우 '이 임차인은 안정적으로 보증금을 받을 수 있을 테니 알아서 잘 나가겠구만!'이라고 생각할 수 있을 것입니다.

 

암튼 우선변제권 요건을 정리하면 다음과 같습니다.

 

임차인이 주택에 들어와(주택의 인도) 전입신고(주민등록)을 하면 익일 0시부터 대항력을 갖출 수 있습니다. 그리고 대항력을 갖추면 낙찰자에게 계약 만료일까지 계속 거주하겠다고 주장할 수 있고 보증금을 달라고 요구할 수 있습니다. 하지만 법원에 자신의 보증금에 대한 배당을 요구할 수는 없습니다.(낙찰자에게 어떻게든 받아야 합니다.)

 

하지만 대항력을 갖춘 상태에서 확정일자까지 받을 경우 이 때부터는 대항력과 확정일자 중 늦은 날 기준으로 우선변제권이 생깁니다. 법원에 내 보증금을 우선적으로 변제해 달라고 배당을 요구할 수 있습니다. 하지만 이럴 경우 반드시 법원에서 알려준 '배당요구종기일' 이전에 배당요구를 해야만 하고, 배당요구종기일 전까지는 다른 곳으로 전입을 옮겨서도 안 됩니다. 

 

참고로 관련 내용은 클래스101 경매 강의내용을 공부하여 정리한 것으로 링크는 다음과 같습니다.

 

클래스101 뜬구름 잡지 않는 부동산 경매 투자법! 월급쟁이 부자는 없다(젊은부자마을 유비)

뜬구름 잡지 않는 부동산 경매 투자법! 월급쟁이 부자는 없다.