임차인 권리분석 - 주택임대차보호법 적용범위와 사례(2) - Feat. 가장임차인

앞서 '가장임차인'을 찾는다면 충분히 남들이 들어가지 않는 물건에 들어가 수익을 달성할 수 있다고 말씀드렸습니다. 한 가지 사례를 또 말씀드리겠습니다. 

 

잘 알고 있다시피 '임대차'란 '목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 이에 대해 계약의 타방 당사자는 차임의 지급을 약정함으로써 성립하는 계약'입니다. 하지만 실제 사용, 수익에 목적이 있는 것이 아니라 전입신고를 해서 보증금에 대한 우선변제를 받기 위한 목적으로 임대차계약서를 작성했다면, 그 때는 이 임차는 보호받을 수 없다는 것이 판례에 나와 있습니다. 즉, 우선변제를 받으려는 목적으로 임대차계약서를 허위로 작성한 사람은 우선변제를 받지 못한다는 의미입니다. 

 

예를 들어 보겠습니다.

갑이 소유한 부동산에 갑의 부인인 A, 자녀 B와 C, 갑의 처제인 D가 같이 살고 있습니다. 갑의 처제 D는 2월 1일에 전입신고를 했습니다. 그리고 갑이 을 은행에 대출을 받았고 을 은행은 당해 목적 부동산에 3월 1일 근저당권을 설정했습니다.

이럴 경우 갑이 채무를 상환하지 않을 경우 은행은 경매를 통해 채권을 회수하려고 할 겁니다. 그리고 나는 해당 부동산을 경매로 낙찰받았습니다. 그런데 갑자기 말소기준권리(근저당) 이전에 전입신고했던 사람(갑의 처제 D)가 임차인이라고 주장하며 보증금을 달라고 주장합니다. 대외적으로는 말소기준권리보다 먼저 전입한 선순위 임차인이기 때문에 이 사람의 보증금을 줄 수밖에 없습니다. 하지만 나는 갑의 처제 D가 실제 사용, 수익에 목적이 있는 것이 아니라 전입신고를 해서 보증금에 대한 우선변제를 받기 위한 목적으로 임대차게약서를 작성했다고 생각합니다. 때문에 이를 확인하고 증빙하고자 합니다.

 

보통 은행에서 담보대출이 나갈 때는 크게 2가지를 봅니다. 첫 번째로 부동산에 대한 담보능력(담보가치), 두 번째로 이자 납입능력입니다.

 

보통 담보능력(담보가치)를 평가할 때는 임차인 보증금을 빼고 담보가치를 메깁니다.(경우는 살짝 다를 수 있지만 담보대출 받아보신 분들은 "방공제", "방빼기"라는 말을 들어보셨을 겁니다.) 예를 들어 해당 부동산에 임차인 보증금이 2억 원이 있을 경우 2억 원을 빼고 담보가치를 메긴다는 것입니다. 때문에 은행에서 대출을 실행할 때 해당 부동산에 임차인이 들어가있는지 여부를 조사하게 됩니다. 앞서 사례에서 을 은행도 대출을 실행하기 위해서는 분명 갑의 부동산에 들어가 있는 임차인 여부를 조사했을 것입니다. 그리고 갑과 처제 D에게 각각 '무상거주각서'를 작성하게 한 후 다음과 같이 확인을 받을 겁니다.

• 갑 : 갑은 이 집에 임차인이 없음을 확인합니다.
• 처제 D : 이 집에 임대차계약 없이 무상으로 거주하고 있음을 확인합니다.

이 서류들을 통해 서류상으로 처제 D가 갑의 부동산의 가장임차인이라는 것을 증명할 수 있습니다.

 

때문에 이런 상황이 생기면 은행에서 무상거주각서를 받았는지 여부를 확인하면 가장임차인 여부를 쉽게 확인할 수 있습니다. 하지만 은행의 경우 개인정보라는 이유로 잘 알려주려 하지 않기 때문에 이에 대한 대비가 필요합니다.

 

여기서 중요한 것은, '선순위 임차인'이 있다고 지레 겁먹지 말고 '가장임차인' 인지에 대한 여부를 확인해 보면 좋다는 것입니다.  

 

참고로 관련 내용은 클래스101 경매 강의내용을 공부하여 정리한 것으로 링크는 다음과 같습니다

클래스101 현민쌤의 부동산 경매! 알고 투자할 것인가? 모르고 투자할 것인가?