등기부등본 권리분석 - 말소기준권리의 종류와 사례(1) : 근저당권, 저당권, 압류, 가압류, 경매기입등기, 담보가등기

앞서 말소기준권리 개념에 대하여 공부했습니다. 말소기준권리라는 것은 '소멸되는 최선순위 권리', 경매 진행 시 낙찰자가 낙찰받을 경우 소멸되거나 인수되는 권리를 판단하는 기준이 되는 권리라는 것을 사례를 통해 파악했습니다. 즉, 말소기준권리 이전의 권리는 낙찰자에게 인수되어 낙찰자가 부담해야 하고, 말소기준권리 이후의 권리는 전부 소멸되어 낙찰자가 부담할 필요가 없습니다.

 

그리고 말소기준권리는 부동산 경매를 하기 위해서는 무조건 외워야 하는 권리들입니다. 그리고 말소기준권리의 종류로는 근저당권, 저당권, 가압류, 압류, 경매개시결정의기입등기(=(강제)경매기입등기), 담보가등기, 전세권(원칙적으로는 말소기준등기가 아니나 경매를 신청하거나 전세권자가 배당요구했을 때만 말소기준권리가 됨)이 있습니다. 그리고 이 권리가 등기부등본에 2개 이상 있을 경우 가장 앞선 순위의 것이 말소기준권리가 됩니다. 

 

근저당권과 저당권, 가압류와 압류에 대해서는 각각 링크를 참조하시면 됩니다. 그리고 경매개시결정의기입등기(경매기입등기)와 담보가등기에 대해서만 간단하게 무엇인지만 살펴보겠습니다.

 

경매개시결정의기입등기(경매기입등기)는 '채권자(돈을 받을 사람)이 돈을 받기 위한 절차로 경매를 신청하여 경매가 진행된다는 것을 알리는 역할을 하는 등기'입니다. 그 자체가 돈을 받기 위한 권리는 아니어도 '법원에서 경매를 진행하려고 하니 함부러 처분할 수 없다는 것을 공지하는 것이라고 이해하면 되겠습니다.

 

또한 담보가등기는 '채권자가 채무자에게 빌려준 돈을 받기 위해 채무자의 부동산에 설정하는 임시 등기' 정도라고 생각하면 되겠습니다. 

 

이 권리들이 말소기준권리이며, 이 권리를 기준으로 앞에 있는 권리는 인수되고, 말소기준권리를 포함해 뒤에 있는 권리는 모두 소멸됩니다. 당연히 말소기준권리 이전에 인수해야 할 권리가 한 개도 없어야만 해당 부동산을 경매로 취득하는 데 있어서 아무런 문제가 없는 것입니다. 

 

때문에 권리분석을 할 때 명심해야 할 사항은 1. 말소기준권리를 찾는다. 2. 그 이전에 설정된 권리가 있는가를 살핀다. 3. 만약 그 권리보다 먼저 설정된 권리가 있으면 위험할 수 있는 물건이므로 입찰에 참여하지 않는다. 입니다. 인수해야 할 권리가 있다면 기본적으로 위험하거나 복잡한 물건이기 때문에 가급적이면 건드리지 않는 것이 좋습니다. 

 

예를 들어 보겠습니다. 경매정보지에 기재된 내용입니다. 

이 물건에는 근저당도 있고 가압류도 있고 강제경매도 있습니다.(뭐가 이것저것 되게 많습니다.) 하지만 가장 앞에 있는 권리는 근저당이고, 근저당은 말소기준권리입니다. 근저당 뒤에 있는 가압류나 강제경매기입등기 모두 말소기준권리이나 앞서 말씀드린 대로 말소기준권리에 속하는 것들이 등기부등본에 2개 이상 있을 경우 가장 앞선 순위의 권리가 말소기준권리라고 했습니다. 때문에 여기서의 말소기준권리는 2018년 6월 27일 근저당이며, 해당 권리 이후에 발생한 권리는 모두 소멸합니다. 쉽게 이야기해서 해당 물건의 경우 낙찰자는 인수할 권리가 하나도 없는 안전한 물건이라고 할 수 있습니다. 

 

보다 자세히 살펴보겠습니다.

 

<사례 1>

2019.05.04  가압류 2019.07.21  근저당 2019.09.23  담보가등기

이럴 경우 말소기준권리는 가압류이며, 가압류 뒤 근저당과 담보가등기는 모두 소멸하므로 안전한 물건임!

 

<사례 2>

2019.03.23  가처분 2019.05.11  근저당 2019.07.24  임차권(전입) 2019.09.23  가압류

이럴 경우 말소기준권리는 근저당이며 근저당 뒤에 임차권(전입)과 가압류는 소멸되나 앞에 가처분이 있기 때문에 들어가면 위험할 수 있는 물건임 

 

이런 식으로 복잡해 보여도 '말소기준권리'를 잘 찾으면 그 뒤에 일어난 권리들은 소멸된다는 것을 확인할 수 있습니다. 때문에 복잡해 보이는 등기부등본이라도 '말소기준권리'만 잘 찾으면 크게 어려울 것 같지는 않습니다.

 

참고로 관련 내용은 클래스101 경매 강의내용과 경매 관련 책의 내용을 공부하여 정리한 것으로 링크는 다음과 같습니다.

 

1. 클래스101 뜬구름 잡지 않는 부동산 경매 투자법! 월급쟁이 부자는 없다(젊은부자마을 유비)

준비물까지 챙겨주는 온라인 클래스

2. 경매 권리분석 이렇게 쉬웠어?(저자 : 파이팅팔콘, 감수 : 송희창)

경매 권리분석 이렇게 쉬웠어? - 교보문고