부동산 경매 권리분석 쉽게하기 - 근저당권

'근저당'이라는 말이 있습니다. 아마도 부동산과 어떻게든 관계를 맺으셨다고 하면(대학 시절이나 사회 초년생 시절에 원룸에 월세를 얻었든, 전세 계약을 하든, 집을 사든) 가장 많이 들어봤음직한 말이 바로 '근저당'일 것 같습니다. 저 또한 첫 신혼집이 전세였고, 지금 살고 있는 집을 매수할 때 '등기부등본(정식 명칭은 등기사항전부증명서이지만 편의상 "등기부등본"이라고 하겠습니다.)'을 확인해 보았더니 '근저당권설정'이라는 말이 쓰여 있었던 기억이 납니다.

 

그리고 대부분이 월세든 전세든 결국은 내가 살 집에 대하여 '등기부등본'을 보셨던 경험이 있었을 것입니다. 굳이 보고 싶지 않았다고 해도 거래하는 부동산에서 '이게 등기부등본이다! 깨끗하죠? 근저당도 얼마 안 되고 (블라블라)' 하면서 보여줬을 겁니다.

 

물론 등기부등본을 보면 아무것도 기재되지 않은 '깨끗한 집'들도 있습니다. 하지만 대부분의 등기부등본에는 뭐라뭐라 복잡하게 써 있습니다. 그리고 거기에는 대부분 '근저당권설정'이이라는 말이 쓰여져 있었을 것입니다. 근저당권설정 채권최고액 1억 3천만원, 근저당권설정 채권최고액 3억 6천만원 이런 식으로요.

부동산 계약할 때 '근저당권'이라는 게 뭔지 알고 싶어 부동산 중개인께 여쭈어볼까 하지만 괜히 민망할 거 같아서 '그냥 알아서 잘 하겠거니' 하면서 아는 척 하셨었을 겁니다(제가 그랬었거든요). 궁금해서 나중에 한 번 찾아봐야겠다고 생각했지만 귀찮아서 찾아보지는 않았을 겁니다.(물론 찾아보신 분들도 있으셨겠지만 저는 안 찾아봤었습니다. 귀찮아서요...)

 

하지만 부동산 공부를 하면서 등기부등본을 볼 때마다 열에 아홉은 '근저당권'이라는 말이 들어가다 보니 도대체 이게 뭔지 궁금해집니다. '저당'이라는 말이 붙는 걸 보니 '저당권'과 비스무리한 것 같기는 한데 '근'이라는 말은 또 왜 붙었을까? 등이 궁금합니다. 때문에 이번에는 '근저당권'에 대하여 한번 공부해 볼까 합니다.

 

'저당'이라는 말이 있으니 당연히 '근저당권'도 '저당권'의 한 유형이라는 걸 생각할 수 있습니다. 맞습니다. 근저당권도 저당권과 마찬가지로 경매신청권(경매를 신청할 수 있는 권리)와 우선변제권(후순위 권리자, 기타 일반 채권자보다 먼저 내 돈을 가져갈 수 있는 권리)이 있습니다. 하지만 차이점이 있으니 그것은 바로 "장래 변동(증가하고 감소하는) 불특정 채무를 담보하기 위해 설정하는 저당권" 이라는 것입니다. 

 

이렇게만 보면 무슨 말인지 모르겠습니다. 때문에 예를 한 번 들어보겠스니다.

ex) 갑은 주류 공급업자이고 을은 술집을 경영하고 있습니다. 갑과 을은 '주류공급계약'을 체결하고 갑은 을에게 5월 1일에 술 100만원치를 공급해 주었습니다. 그러면 당연히 을은 갑에게 현금 100만원을 지불해야 하는데 을은 술을 팔아야 갑에게 돈을 줄 수 있습니다. 때문에 을은 갑에게 수표를 끊어줍니다.

그럼 갑은 을이 끊어준 수표를 가지고 을이 평소에 거래하는 A은행에 가서 수표를 지급 제시하면 A은행은 수표를 받고 현금 100만원을 결제해 줍니다. 즉, A은행은 을이 갑에게 갚아야 할 100만원을 을 대신 갑에게 갚아준 것이죠? 그러면 A은행은 을에게 돈 100만원을 받아야 하고, 을은 A은행에 100만원의 빚을 지게 됩니다.(100만원의 채무가 있습니다.)

그리고 5월 1일 저녁, 을은 열심히 장사를 해서 70만원의 술을 팔았고 70만원을 은행으로 입금합니다. 그러면 을의 빚은 30만원(100만원 - 70만원)이 되겠지요.

5월 2일, 을은 갑에게 또 술 200만원치를 주문했고 갑은 을에게 술 200만원치를 공급해 주었습니다. 역시 을은 현금 대신 수표를 발행해였고 갑은 그 수표를 가지고 A은행에 갔습니다. 그리고 A은행은 갑에게 200만원을 주었습니다. 그러면 을의 채무는 230만원(100만원-70만원+200만원)이 됩니다.

그리고 5월 2일 저녁, 을은 열심히 장사를 해서 150만원의 술을 팔았고 150만원을 은행으로 입금합니다. 그러면 을의 밎은 80만원(100만원-70만원+200만원-150만원)이 됩니다. 

 

그렇다면 이런 의문이 생깁니다. '은행이 이렇게 계속 을의 빚을 갚아주기만 하면 되는건가? 그러면 은행은 무슨 이익이 있지 그리고 만약 을이 빚을 안 갚으면 어떻게 하지?' 때문에 은행은 을의 채무에 대해 이자는 이자대로 받고 을이 빚을 갚지 않을 때를 대비하여 '저당'을 잡아놓고 빚을 대신 갚아줍니다. 그리고 이와 같이 빚의 액수가 변동(증가하고 감소하는)하는 불특정 채무에 대한 저당'이 근저당이라고 생각하시면 되겠습니다. 

 

그렇다면 앞에서 말씀드린 저당권(링크 참고)과는 무슨 차이점이 있을까요?

저당권은 빚이 얼마인지 고정되어 있습니다. 빚을 가지고 있다가 정해진 날짜에 상환하면 됩니다. 하지만 근저당권은 일정 기간 동안 채무가 변동(증가하고 감소)하고 있습니다. 때문에 금액이 고정되어 있지 않은 채무를 담보할 때 설정하는 저당을 '근저당'이라고 합니다.  

 

또다른 예를 들어보겠습니다.

아마 주택담보대출을 받아 보신 분들은 아실 겁니다. 보통 대출기간은 10년, 15년, 20년, 30년이고 매달 원금과 이자를 갚아 나가는 원리금균등분할상환입니다. 

출처 : 한국주택금융공사 디딤돌대출 상품소개(https://www.hf.go.kr/hf/sub01/sub01_01_02.do)

만약 제가 1억을 20년 동안 주택담보대출을, 2.20%의 금리로 받는다고 가정하겠습니다. 그렇다면 저의 채무는 1억 원입니다. 그리고 첫 달부터 원금과 이자를 갚아 나가기 시작한다면 이렇게 됩니다.

출처 : 네이버 주택담보대출계산기

보시다시피 채무(대출잔금)이 회차가 지날수록 감소하고 있는 걸 확인할 수 있습니다. 제가 은행으로부터 처음에 대출받은 채무는 1억원이었지만 이렇게 변동(증가하고 감소)하는 채무를 담보할 때 설정하는 저당이 바로 '근저당'입니다. 등기부등본 상에 있는 근저당권설정은 소유주가 '주택담보대출'을 통해 부동산을 매수했다는 것을 의미합니다. 그리고 대출해준 은행은 근저당권을 설정하여 소유주가 주택담보대출에 대한 원금과 이자를 갚지 않을 수 있는 리스크를 헷지(채무자가 돈을 안 갚을 경우 경매를 신청하고 우선변제를 받을 수 있음)하는 것입니다.

 

여기서 추가로 알면 좋은 것들은 2가지입니다. 앞서 보여드린 등기부등본의 사례로 설명드리겠습니다.

첫 번째. 보통 '채권최고액'은 은행에서 통상적으로 120%~130%로 근저당권을 설정합니다. 물론 주택담보대출에 대한 원금과 이자를 열심히 갚아나가고 있는 분들이 대부분이지만(저 또한 열심히 갚아나가고 있습니다.) 첫 달부터 원금과 이자가 연체될 가능성이 항상 있는 만큼 만약 연체가 되면 은행은 그에 대한 연체이자까지 회수하려고 합니다. 때문에 채권최고액을 120%~130%로 설정하는 것이며(은행은 절대 손해보는 짓을 하지 않습니다.) 저기서 볼 때 채권최고액이 2억 3천 8백만원 정도이지만 실제로 소유자가 대출받은 금액 원금은 1억 9천 9백만원 정도이지 않을까 예상할 수 있습니다.(1억9천9백만원의 120%에 해당되는 금액이 2억3천8백만원 입니다.) 

 

두 번째, 실제로 경매를 위한 권리분석을 한다고 할 경우 등기부등본을 통해 채권최고액을 알 수 있고 채권최고액을 통해 대출원금도 예상할 수 있습니다. 하지만 '실제 남아있는 채무액'은 얼마인지 알 수 없다는 것입니다. 말씀드렸다시피 매달 원금과 이자를 갚아 나가는 구조이기 때문에 실질적으로 소유자가 잘 갚아나가다가 갑자기 형편이 어려워져서 경매에 넘어갔을 수도 있고 첫 달부터 작정하고 원금과 이자를 갚지 않았을 수도 있었을 겁니다. 때문에 '실제 남아있는 채무액'은 등기부등본만으로는 확인이 어렵다는 것을 알면 될 것 같습니다.

 

참고로 관련 내용은 클래스101 경매 강의 내용을 정리한 것이며 링크는 아래와 같습니다.

클래스101 현민쌤의 부동산 경매! 알고 투자할 것인가? 모르고 투자할 것인가?