부동산 경매 권리분석 쉽게하기 - 압류, 가압류, 가처분

부동산에 대해 전혀 모를 때도 압류, 가압류, 가처분이라는 말은 원체 많이 들어 보았습니다. 하지만 '그냥 당하면 나쁜 것' 정도로만 생각했지 굳이 그것이 무엇인지 알고 싶지도 않았고 관심도 없었습니다. 하지만 부동산에 대하여 관심을 가지게 되면서 관련 용어에 관심을 가지게 되어 한번 공부해 보려고 합니다.  

 

이 용어에 대하여 공부하기 전에 앞서 말씀드린 '채권'에 대하여 한번 복습해 보겠습니다.

 

채권이란 '특정한 상대방에게 행위를 청구해 재산상 이익을 취할 수 있는 권리'이고, 특정한 상대방에게만 청구(대인)하고 주장할 수 있는(상대권) 비 배타적(타인의 간섭 배제가 불가능)한 권리입니다.  

 

그리고 하나 더 추가하면 '채권'은 '계약'을 하면 만들어진다는 것입니다. 이 계약이란 '청약과 승낙의 의사 합치로 채권의 발생을 목적으로 하는 법률 행위'라고 합니다. 당연히 무슨 말인지도 모르겠고 외울 필요도 없습니다. 그냥 '계약은 약속이다!'는 것 정도만 기억하면 되고, 더 간단히 요약하면 '채권'은 특정한 상대방과 약속을 하면 만들어진다. 정도로만 이해하면 될 것 같습니다. 

 

예를 한 번 들어보겠습니다.

갑이 소유한 부동산에 대하여 갑과 을 간에 청약(내 부동산 1억 원에 살래?)과 승낙(그래. 네 부동산 1억 원에 살게)의 의사 합치로 매매계약을 했다(1월 1일에 1억 원에 부동산을 사고 팔기로 약속을 했다)고 하겠습니다. 이럴 경우 갑에게는 돈을 달라고 청구할 수 있는 권리(대금지급청구권)가, 을에게는 소유권을 넘겨달라고 청구할 수 있는 권리(소유권이전권)가 생깁니다. 그래서 을은 1월 1일에 1억을 주기로 했던 그 약속을 지켰는데(대금을 지급했는데) 갑이 소유권 이전을 안 해 주는 상황입니다.

이럴 때 을은 자신의 권리(소유권이전권)를 가지고 있기 때문에 국가의 도움을 받을 수 있고(소를 제기할 수 있고), 국가는 '강제력'을 동원하여 갑으로부터 부동산을 빼앗아 을에게 줌으로써 을이 자신의 권리를 행사할 수 있도록 도와 줍니다.

또 다른 예시입니다. 

갑이 소유한 부동산에 대하여 갑과 을 간에 청약(내 부동산 매월 1일마다 100만원 입금하면서 빌려 쓸래?)과 승낙(그래. 네 부동산 매월 1일마다 100만 원씩 입금하고 빌려 쓸게)의 의사 합치로 임대차계약(돈 받고 밀건 빌려주는 계약)을 했다고 하겠습니다. 이럴 경우 갑에게는 매월 100만원씩 입금하라고 청구할 수 있는 권리(차임지급청구권)가, 을에게는 갑의 부동산을 빌려 쓸 수 있는 권리(사용수익청구권)가 생깁니다. 그래서 을은 1월 1일에 100만원을 주기로 했던 그 약속을 지켰는데(차임을 지급했는데) 갑이 부동산을 빌려주지 않는 상황입니다.

이럴 때 을은 자신의 권리(사용수익청구권)를 가지고 있기 때문에 국가의 도움을 받을 수 있고(소를 제기할 수 있고), 국가는 '강제력'을 동원하여 갑으로부터 부동산을 빼앗아 을에게 빌려 줌으로써 을이 자신의 권리를 행사할 수 있도록 도와 줍니다.

 

두 가지 사레에서 나왔던 권리들(대금지급청구권, 소유권이전권, 차임지급청구권, 사용수익청구권)의 경우 모두 특정 상대방에게 행위를 청구해 재산상 이익을 취할 수 있는 권리인 '채권'이라는 공통점이 있습니다. 하지만 이 권리들을 세부적으로 나누어 보면 크게 '금전채권(돈 채권)'과 '비금전채권(돈이 아닌 채권)'으로 나눌 수 있습니다. 

• 대금지급청구권, 차임지급청구권 : 금전채권(돈 채권)
• 사용수익청구권, 소유권이전권 : 비금전채권(돈이 아닌 채권)

배경설명이 끝났으니 이제 '압류'와 '가압류', '가처분'에 대하여 본격적으로 이야기해 보겠습니다. 한 마디로 요약하면 '묶어버리는 것' 이라고 생각하시면 되겠습니다. 보다 쉽게 이해하기 위해 예를 들어 보겠습니다.

갑과 을 사이에 금전소비대차 계약을 하여 을은 갑에게 1억 원을 빌려줍니다. 이럴 경우 을은 돈을 받을 권리가 있는 채권자이고 갑은 빌린 돈을 갚아야 할 법적 의무가 있는 채무자입니다. 하지만 돈을 갚기로 약속한 날짜가 지났는데도 불구하고 갑이 돈을 갚지 않습니다. 때문에 을은 갑의 집을 강제로 팔아서 돈을 회수하기를 희망하고 을은 돈을 받을 권리(대여금반환청구권)가 있으므로 국가에 도움을 요청합니다. 그리고 국가는 을이 정말로 채권이 있다는 것을 확인하겠다고 하여 을은 자신에게 채권이 있다는 것을 증명해 보이고자 소송을 제기합니다. 그리고 국가로부터 확인을 받으면(판결문을 받으면) 국가는 판결문에 근거하여 강제로 경매를 진행할 수 있습니다.

이런 상황에서 만약 갑이 을에게 돈을 갚기 싫어서 자기 재산을 다른 누군가에게 팔아버리거나 다른 곳에 숨겨버리면 안 되겠지요? 때문에 을이 국가에 도움을 요청하는 순간부터 국가는 갑이 자신의 재산을 팔지 못하게 묶어놓은 후 을이 정말로 채권이 있다는 것을 확인합니다. 이러한 묶는 절차를 유식한 말로 '채권보전절차'라고 하며 이 채권보전절차에 '압류, 가압류, 가처분'이 있습니다. 

 

여기서 채권이 금전채권(돈 채권)일 경우 압류와 가압류를, 비금전채권(돈이 아닌 채권)일 경우 가처분을 하는 것입니다. 그리고 앞의 예에서 을이 가지고 있는 것은 금전채권(돈 채권)이므로 갑의 부동산에 가압류(가짜 압류)를 통해 일단 묶어놓습니다. 그리고 나서 확정 판결을 받으면 압류(본압류, 진짜 압류)로 이행이 이루어지게 되는 것입니다. 

 

요약하면 가압류와 압류는 금전채권을 묶을 때 사용하는 방법입니다. 하지만 만약 묶어버리고 싶은 채권이 비금전채권일 경우 을이 갑 소유의 재산(부동산 등)에 가처분(ex. 처분금지 등)을 걸어놓고 소송을 진행하게 됩니다. 

 

이것을 실무에 응용해 본다면 이렇게 할 수 있을 것 같습니다.

경매를 통해 낙찰받고 싶은 물건이 있어 등기부등본을 확인한 결과 '가압류권자 을'이 있다고 하면 '을은 그 물건의 소유자와 관계가 좋지 않겠구나. 을이 그 물건의 소유자에게 돈을 빌려줬는데 돈을 못 받은 사람이구나' 라는 것을 유추할 수 있을 것입니다. 때문에 나중에 임장을 가서 현장조사를 진행할 경우 가압류권자, 가처분권자 등을 찾아가거나 연락할 경우 낙찰받고 싶은 물건에 대한 보다 많은 정보(채권, 채무 관련 역사)를 확보하는 데 유리할 수 있으므로 그 점을 참고하면 좋을 것 같습니다. 

 

참고로 관련 내용은 클래스101 경매 강의 내용을 정리한 것이며 링크는 아래와 같습니다.

클래스101 현민쌤의 부동산 경매! 알고 투자할 것인가? 모르고 투자할 것인가?