부동산 경매 권리분석 쉽게 하기 - '권리'란 무엇인가?

경매 관련해서 가장 기본적으로 할 줄 알아야 하는 것은 '권리분석'입니다. 부동산과 관련하여 많은 권리들이 있는데 해당 부동산에 어떤 권리들이 설정되어 있는지를 사전에 조사하여 해당 부동산을 경매로 낙찰받경우 문제 없이 소유권을 취득할 수 있는지를 분석해야 합니다. 쉽게 이야기해서 부동산을 매입하려면 그 전에 해당 부동산이 법률적 하자가 있는지 없는지를 살펴보는 것이 바로 '권리분석'입니다. 예를 들어 내가 경매를 통해 매입하려는 부동산에 제3자의 다른 권리가 있다면 문제가 복잡해지겠죠? 때문에 권리분석을 통해 그런 것들을 사전에 확인해야 합니다. 

 

그렇다면 '권리분석'을 하기 위해서는 우선 '권리'가 무엇인지에 대하여 정리해 보겠습니다.

사전이나 법률용어를 검색해 보면 권리란 '일정한 이익을 향유하기 위해 법적으로 인정된 힘'이라고 나와 있습니다.(당연히 암기할 필요는 없습니다.) 여기서 '법적'이라는 말은 '국가', '강제력'이라는 말과 연관되며, 권리가 있을 경우 '법적으로 인정된 힘의 실현이 누군가에 의해 방해받고 있다면 나의 이익을 위해 국가의 강제력을 동원할 수 있다.(국가로부터 도움을 구할 수 있다.)'라고 생각하면 될 것 같습니다. 여기서 '국가의 도움을 구하기 위한 일련의 절차'가 우리가 평소에 가끔씩 듣는 '소를 제기한다'라는 의미이고, 경매 또한 '나의 권리를 행사하기 위해 국가로부터 도움을 받는 일련의 행위, 절차' 정도라고 생각하시면 되겠습니다.

 

예를 들어 이런 상황입니다.

저는 A지역에 땅을 가지고 있습니다. 그런데 어느날 갑자기 갑이라는 사람이 나타나서 무단으로 붕어빵 장사를 시작했습니다. 처음에는 좋게좋게 "여기는 제 땅이니 나가십시오."라고 했지만 갑이라는 사람은 들은 체도 하지 않았습니다. 언성을 높여 "당장 나가세요!"라고 이야기하니 "배 째!"라고 합니다.

이런 상황에서 저는 '소유권'이라는 권리를 가지고 있기 때문에 '국가'의 도움을 받을 수 있고(소를 제기할 수 있고) 국가는 '강제집행'(강제력을 동원)하여 갑을 제 땅에서 나가게 해 줍니다. 저는 '권리'를 가지고 있기 때문에 국가에 SOS를 요청하였고, 국가는 제가 권리를 가지고 있는지 없는지를 확인한 후 권리가 있는 저를 도와주었습니다.

 

경매 또한 마찬가지입니다. 만약 제가 갑이라는 사람에게 돈 1억 원을 빌려주고 갑은 제게 4월 30일까지 돈을 값겠다고 약속을 했습니다. 하지만 약속한 날짜가 지나도록 갑이라는 사람은 돈을 갚지 않습니다. 기다리다 못한 저는 갑이라는 사람이 살고 있는 시세 2억원 짜리 아파트에 대한 경매를 신청해 달라고 국가의 도움을 요청합니다. 그리고 국가는 제가 갑이라는 사람으로부터 돈을 받을 권리가 있다는 것을 확인한 후 갑의 아파트에 대하여 강제로 경매를 개시합니다. 그리고 낙찰자로부터 경락대금을 받아 제 돈 1억을 우선적으로 받을 수 있도록 도와 줍니다. 때문에 앞서 말씀드린 대로 '경매' 또한 '권리를 행사하기 위해 국가로부터 도움을 받는 일련의 절차'라고 할 수 있습니다. 

 

조금 장황하고 재미없지만 요지는 아래와 같습니다.

1. 경매를 통해 부동산을 매입하기 전 해당 부동산이 법률적 하자가 있는지 없는지를 살펴보는 것이 바로 '권리분석'이다.

2. 법적으로 보장된 나의 '권리'가 누군가에 의해 방해받을 경우 소를 제기하여 국가로부터 도움을 받을 수 있고, 국가는 강제력을 가지고 방해하는 누군가를 쫒아내고 나를 도와 줄 수 있다.

3. 경매 또한 '나의 권리를 행사하기 위해 국가로부터 도움을 받는 일련의 행위, 절차'중 하나이다.

 

정도라고 생각하시면 될 것 같습니다.

 

참고로 관련 내용은 클래스101 경매 관련하여 배운 정리한 것이며 링크는 아래와 같습니다. 

1. 클래스101 현민쌤의 부동산 경매! 알고 투자할 것인가? 모르고 투자할 것인가?

2. 클래스101 뜬구름 잡지 않는 부동산 경매 투자법! 월급쟁이 부자는 없다.