앞서 채권에 이어 이번에는 물권에 대하여 조금 더 깊게 들어가 보겠습니다.
물권이란 '물건을 직접 지배하면서 재산상 이익을 취할 수 있는 권리'이고, 물건을 직접 지배(대물)하고 누구에게든 주장 가능하며(절대권) 배타적(타인의 간섭 배제가 가능)한 권리입니다.
그만큼 채권보다 훨씬 더 힘이 센 권리입니다. 때문에 그만큼 다툼이 생길 가능성이 많기 때문에 국가에서 법률의 규정에 의거하여 '물권'의 종류와 내용을 딱 정해 놓았다고 합니다. 때문에 이 물권의 종류와 대략적인 내용에 대하여는 가급적이면 외워 놓는 것이 나중에 부동산 투자를 할 때나 세상 살 때 도움이 될 것 같습니다.(물론 시험 보듯이 달달 외울 필요는 없고 소유권은 물권이다. 저당권은 물권이었지? 정도만 기억하시면 될 것 같습니다.)
물권의 종류를 표료 정리하면 다음과 같습니다.
여기서 '소유권'이란 물건을 사용하고, 수익하고, 처분할 수 있는 권리입니다. 이렇게만 보면 무슨 말인지 어렵습니다. 때문에 예를 들어 설명드리면 다음과 같습니다.
- 예시 1) 만약 제게 A라는 32평짜리 아파트가 있다고 해 보겠습니다. 그렇다면 저는 이 A라는 아파트에 제가 직접 들어가 살 수도 있고(사용), 갑이라는 사람에게 월세를 주어 매달 50만원의 월세를 받을 수도 있으며(수익), 이 아파트를 을이라는 사람에게 4억 원에 팔 수도 있고, 병이라는 사람에게 공짜로 줄 수도 있습니다.(처분)
- 예시2) 만약 제게 B라는 자동차가 있다고 해 보겠습니다. 그렇다면 저는 이 자동차를 가족들과 드라이브를 하거나 장을 보는 용도로 제가 직접 운전하면서 활용할 수 있고(사용), 택시로 등록하여 손님들을 태우면서 업무용으로 활용할 수 있고(수익), 병이라는 중고차 업체 딜러에게 1천만 원에 팔 수도 있습니다.(처분)
이렇게 소유권은 제가 소유한 물건을 남의 간섭을 받지 않고(배타적으로) 사용, 수익, 처분할 수 있으며 누구에게든 당당하게 내가 소유한 물건이라고 주장할 수 있는(절대권) 물권입니다.
그렇다면 '제한물권'은 무엇일까요? 아무래도 '제한'이라는 말이 붙었기 때문에 소유권에서 무엇인가 살짝 제한이 있을 것 같다는 생각을 해 볼 수 있습니다. 소유권의 일정한 권능을 제한하는 것을 '제한 물권'이라고 하며 이 제한 물권은 크게 '용익 물권'과 '담보 물권'으로 나누어지며 세부 내용은 다음과 같습니다.
- 용익 물권 : 소유자가 가지고 있는 사용, 수익 권능을 가져가는 것이며 지상권, 지역권, 전세권이 있다.
- 담보 물권 : 소유자가 가지고 있는 처분 권능을 가져가는 것이며 유치권, 질권, 저당권이 있다.
당연히 이렇게만 보면 무슨 말인지 모릅니다. 때문에 예를 들어 보겠습니다.
- 예시 1) 만약 제게 A라는 32평짜리 아파트가 있는데 그렇다면 저는 이 A라는 아파트를 갑이라는 사람에게 2억 원에 전세를 주기로 결정하고 갑과 전세계약을 체결합니다. 그리고 갑은 자신의 전세보증금을 지키고자 하는 목적으로 '전세권'을 설정해 주기를 요구하여 전세권을 설정해 줍니다. 그렇다면 갑은 '전세권'이라는 용익 물권을 통해 소유자인 제가 가지고 있는 사용(제가 들어가서 살 수 있는) 권능, 수익(다른 사람에게 월세 등을 주어 수익을 창출할 수 있는) 권능을 가져가는 것입니다.
- 예시2) 제가 매매가 3억에 나온 B라는 아파트가 너무 마음에 들어 사고 싶습니다. 하지만 제가 수중에 가진 현금이 1억 원밖에 없어 은행에 2억 원을 빌려 달라고 했고, 은행은 매달 제가 원금+이자를 100만원씩 내는 조건으로 제가 요청한 2억 원을 빌려 줍니다. 은행 덕분에 저는 B라는 아파트를 살 수 있었습니다. 하지만 제가 사정이 생겨 은행에 원금과 이자를 갚지 못하니 은행은 제가 매수한 B아파트를 경매에 넘겨 그 경락대금에서 우선변제를 받고자 합니다. 그러면서 은행은 '저당권'이라는 담보 물권을 통해 제가 소유하고 있는 B라는 아파트를 처분(다른 사람에게 팔거나 공짜로 넘기도록 하는 것) 권능을 가져가는 것입니다.
부동산 경매에 관심을 가지다 보니 근저당이 어쨌느니, 유치권이 설정되었느니, 법정지상권이 어쨌느니 등등의 말을 많이 듣게 되더라구요. 물권을 공부하면서 해당 용어가 물권에서 나온다는 걸 알게 되었습니다. 때문에 앞으로 지속적으로 이와 관련된 용어들에 대하여 공부해 보고자 합니다.
참고로 관련 내용은 클래스101 경매 강의 내용을 정리한 것이며 링크는 아래와 같습니다.
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