부동산 경매 권리분석 쉽게하기 - 물권과 채권의 개념과 차이점

앞서 말씀드린 '권리'는 내용에 따라, 효력에 따라 다양하게 분류할 수 있습니다. 하지만 '경매'에서는 Only '재산권'만 알면 되며 재산권은 크게 '물권'과 '채권'으로 구분할 수 있습니다. 

 

1. 물권과 채권의 개념

 

'물권'은 '물건을 직접 지배하면서 재산상 이익을 취할 수 있는 권리' 라고 합니다. 

'채권'은 '특정한 상대방에게 행위를 청구해 재산상 이익을 취할 수 있는 권리' 라고 합니다. 

당연히 외울 필요 없습니다. 이해만 하시면 됩니다. 

 

예를 한 번 들어보겠습니다.

 

ex) 갑이 현금 10억 원을 가지고 있습니다. 갑 소유 빌딩도 있습니다. 땅도 있습니다. 자동차도 있습니다. 다이아몬드 반지도 있습니다. 그리고 은행에 5억 원의 예금도 있습니다. 그리고 을이라는 친구에게 1억 원을 빌려 줬습니다.

그렇다면 현금 10억 원, 갑 소유의 빌딩, 땅, 자동차, 다이아몬드 반지, 5억 원의 예금, 을에게 빌려 준 1억 원...이들의 공통점은 무엇일까요? 바로 갑의 재산입니다.

 

하지만 이것을 나눠 보겠습니다.

 

현금 10억 원, 빌딩, 땅, 자동차, 다이아몬드의 경우는 특정한 물건을 직접 지배하여 재산상 이익을 취할 수 있습니다.(물권)

하지만 5억 원의 은행 예금과 을에게 빌려준 1억 원은 '은행'과 '을'이라는 특정한 상대방에게 행위를 청구하여 재산상 이익을 취할 수 있습니다.(채권)

 

• 만약 갑의 자동차를 병이라는 사람이 훔쳐갔다고 해 보겠습니다. 그렇다면 갑은 병을 상대로 훔친 자동차를 돌려달라고 국가에 소를 제기할 수 있습니다. 왜나 하면 '물권'이라는 권리가 있기 때문입니다. 
• 또한 을에게 빌려준 갑의 1억 원을 정해진 기한 내에 을이 갚지 않습니다. 그렇다면 갑은 을을 상대로 돈을 달라는 소송(대여금반환청구소송)을 제기할 수 있습니다. 왜냐 하면 '채권'이라는 권리가 있기 때문입니다.
• 그리고 은행이 갑의 5억 원의 예금을 만기 때 주지 않을 경우 은행을 상대로 소송(예금채권반환청구소송)을 제기할 수 있습니다. 왜냐 하면 '채권'이라는 권리가 있기 때문입니다. 

2. 물권과 채권의 차이

 

'물권'과 '채권'의 차이는 '배타성'의 유무입니다. 물권은 배타성이 있고 채권은 배타성이 없습니다. 배타성이란 '타인의 간섭을 배제할 수 있는 성질' 정도라고 이해하면 됩니다. 당연히 무슨 말인지 잘 모르겠습니다. 때문에 예를 들어 보겠습니다.

 

만약 갑의 소유권을 인정받은 땅에 을이 공장을, 병이 스포츠센터를 무단으로 짓고 있습니다. 그럴 경우 갑은 을에게도, 병에게도 당당하게 "내 땅이니 당장 나가!"라고 할 수 있습니다. 이런 게 배타성이 있다는 것입니다. 보다 쉽게 이야기하면 타인의 간섭을 배제하면서 나 혼자 지배할 수 있다는 것입니다. 

 

만약 갑이 을에게 1억 원을 빌려주고 을은 12월 31일까지 갚겠다고 약속했습니다. 약속된 12월 31일, 을이 '돈 1억을 준비해 놓았으니 우리 집에서 찾아가라!'라고 해서 갑이 을의 집에 갔는데, 갑과 마찬가지로 을에게 1억 원을 빌려준 병이 갑자기 나타나 그 1억 원을 먼저 가져가 버렸습니다. 이 때 갑은 병에게 뛰어가서 "내가 먼저 돈 빌려줬으니 그 돈 내 거다! 내 돈 내놔!'라고 할 수는 없습니다. 채권자(갑)이 채무자(을)에게 권리행사를 하고 싶은데 제3자(병)이 방해를 하고 있습니다. 이럴 경우 제3자(병)을 배제하면서 채권자(갑)의 권리를 주장할 수 없습니다. 이런 것이 타인의 간섭을 배제할 수 있는 성질이 없다는 것입니다. 

 

말로 하니 조금 복잡한데 요약하면 다음과 같습니다.

 

물권이란 타인의 간섭을 배제하고 나 혼자 지배할 수 있는, 누구에게든지 나의 권리를 주장할 수 있는 '절대권'입니다. 여기서 '주장한다'를 법률적인 용어를 쓰면 '대항한다'라고 합니다. 즉, 물권을 가진 갑은 누구에게든 '대항력'을 가지고 있습니다. 때문에 물권은 타인의 간섭을 배제할 수 있는 배타성을 가지고 있으므로 누구에게든 주장할 수 있는(=대항할 수 있는) '절대권'입니다. 

 

하지만 채권은 '누구에게든지'가 아니라 '특정한 상대방'에게만 청구하고 행사할 수 있는 '상대권'입니다. 때문에 '특정한 상대방'을 제외한 제3자에게는 나의 권리를 주장할 수 없는(=대항할 수 없는) '상대권'입니다.

 

이것을 표로 정리하면 다음과 같습니다.

참고로 관련 내용은 클래스101 경매 관련하여 배운 정리한 것이며 링크는 아래와 같습니다.

1. 클래스101 현민쌤의 부동산 경매! 알고 투자할 것인가? 모르고 투자할 것인가?

2. 클래스101 뜬구름 잡지 않는 부동산 경매 투자법! 월급쟁이 부자는 없다.