부동산 경매 권리분석 쉽게하기 - 저당권

전당포는 내가 급하게 돈이 필요한 상황에서 돈을 빌릴 수 없을 때 내 물건을 맡기면 그 물건의 가치에 해당되는 돈을 빌려 주는 곳입니다. 그리고 내가 빌린 돈을 갚으면서 그 물건을 찾아갈 수 있죠. 대신 그 돈을 못 갚으면 내가 맡긴 물건은 전당포 주인이 가져가게 됩니다.  

 

어린 시절 영화나 드라마를 보면 '전당포'가 꽤 자주 등장했던 것 같고, 대사 중에 '저당'이라는 말을 들어서 그냥 눈칫밥으로 '전당포에 물건 맡기는 걸 저당이라고 하는구나' 정도라고 생각했던 것 같습니다. 전당포 하면 생각나는 사람은 바로 이 분입니다. 영화 '아저씨'에서 전당포를 운영하던 바로 이 분...(인간적으로 진짜 멋있네요)

그림출처 : 네모판 연예이슈 게시판 중 영화 '아저씨' 원빈

 

암튼 어린 시절 웬만하면 '전당포'와 '저당'이라는 말은 들어보셨을 겁니다. 그래서 부동산 공부를 하면서 '저당권'이라는 말을 들었을 때 '대충 내 부동산을 볼모로 돈 빌리고 돈 못 갚으면 내 부동산이 돈 빌려준 사람에게 넘거나는구나' 정도의 개념으로 이해했었습니다.

 

그리고 '행복한 부자가 되겠다'는 목표를 설정하면서 부동산 공부를 하기 시작하니 '저당권'이라는 말이 튀어나와서 일단은 '저당권'이 무엇인지에 대하여 공부해 보고자 합니다. 

 

일단 저당권부터 보기 전에, 이전에 말씀드린(물권의 종류)에 대하여 다시 한 번 복습하겠습니다.

저당권은 '물권'이자 '담보물권'이라는 것을 살펴보았습니다. 그렇다면 저당권은 '물권'이기 때문에 '절대권(누구에게든 주장이 가능=대항력이 있는)'이라는 것을 알 수 있고, '담보물권'이기 때문에 내가 소유하고 있는 물건(부동산)을 임의로 다른 사람에게 처분(다른 사람에게 팔거나 공짜로 넘기는 것)할 수 없다는 것을 확인할 수 있습니다.(자세한 내용은 링크 클릭)

 

저당권의 법률적 정의는 '피담보채권의 변제가 없을 때 채무자 소유 목적부동산에 대하여 경매를 개시하여 경락대금에서 우선변제를 받을 수 있는 권리'라고 합니다. 물론 무슨 말인지 모르겠고 딱히 외울 필요도 없습니다. 쉽게 이야기하면 '갑이라는 사람이 을에게 돈을 빌려갔는데 갑이 돈을 안 갚으면 을은 갑의 목적부동산에 대하여 경매를 들어가서 내 돈을 먼저 찾아갈 수 있는 권리' 정도입니다. 

 

예를 들어보겠습니다.

ex) 갑과 을이 '금전소비대차' 계약을 체결합니다. 쉽게 이야기해 돈을 빌려주고 빌리기로 한 계약입니다. 돈을 빌려준 갑은 '채권자', 돈을 빌린 을은 '채무자'가 되겠죠. 하지만 이 때 갑이 을에게 이렇게 이야기합니다. "빌려줄 돈은 있는데 당신이 돈을 안 갚을 위험도 있잖아요? 그러니까 당신이 소유하고 있는 부동산에 저당권을 설정합시다!" 라고 합니다. 처음에 을은 "아니, 나를 못 믿어요! 갚겠다잖아요?"라고 했지만 당장 돈이 필요한 상황이기 때문에 갑의 요구를 들어주기로 합니다. 그래서 갑은 을이 소유하고 있는 부동산에 저당권을 설정한 후 돈을 빌려줍니다.

 

저당권을 설정하기 위해서는 ①갑과 을 간에 저당권 설정 계약을 하고 ②저당권 설정 등기를 하게 됩니다. 그렇게 되면 갑은 채권자이면서 저당권자가 되고, 을은 채무자이면서 저당권 설정자가 됩니다. 즉, 갑은 채권(을이라는 사람에 대한 권리)과 물권(저당권) 모두를 가지게 되고, 만약 을이 돈을 안 갚으면 갑은 경매를 신청하여 자신이 을에게 빌려준 돈에 대하여 먼저 돈을 받을(우선변제) 수 있게 되겠지요. 저당권을 통해 갑은 을이 빚을 안 갚으면 ①경매를 신청할 권리(경매신청권)과 ②후순위 권리자 또는 기타 일반 채권자보다 자기 돈을 먼저 찾아갈 수 있는 권리(우선변제권)을 얻게 됩니다. 

 

정말 쉽게 이야기해서 '돈 빌릴 때 내 부동산 저당잡히고 돈 못 갚으면 내 부동산 경매 넘겨서 빌려준 사람에게 돈 갚는 것' 정도라는 별 거 아닌 개념이라고 생각할 수도 있습니다. 하지만 '저당권'이 어떤 특성을 가지고 있는지(물권이자 담보물권), 다른 채권자들(돈 빌려준 사람들)보다 어떻게 우선적으로 돈을 받을 수 있는지 등을 이해한다면 '경매'의 매커니즘을 보다 쉽게 이해할 수 있을 것 같습니다.

 

참고로 관련 내용은 클래스101 경매 강의 내용을 정리한 것이며 링크는 아래와 같습니다.

클래스101 현민쌤의 부동산 경매! 알고 투자할 것인가? 모르고 투자할 것인가?