통합등기부란 갑구와 을구에 살아있는 권리관계들을 시간적인 순서로 재배열하는 것입니다. 보통 경매정보지를 통해 흔히 볼 수 있는 등기부 요약 내용들이 통합등기부라고 할 수 있습니다. 물론 경매정보지를 보면 아주 잘 요약이 되어 있기 때문에 굳이 이걸 짤 필요가 있을까 라는 생각이 듭니다. 하지만 경매정보지와는 별개로 우리가 우리 스스로 통합등기부라는 것을 짤 줄 알아야 합니다.
향후 '가장임차인'에 대하여 공부할 때 전 소유자가 누구인지를 파악하는 것이 굉장히 중요합니다. 하지만 경매정보지에는 그런 내용들까지는 나오지 않습니다. 현 소유자부터만 나오기 때문에 전 소유자부터 물건의 역사가 어떻게 되어 있는지를 파악하기 위해서는 통합등기부를 스스로 작성할 줄 알아야 합니다.
예를 들어 서울시 A동 11-1번지 주택 등기부를 떼어 보겠습니다. 사항란의 갑구를 보면 다음과 같습니다.
| 1) 94.2.1 소유권보존등기 김00 2) 02.2.1 소유권이전등기 박00 / 등기원인에 '매매'라고 되어 있음 3) 02.4.1 등기명의인표시변경 등기 4) 04.2.1 가압류 5) 19.2.1 경매개시결정의기입 등기 |
그렇다면 이것이 각각 무슨 의미가 있는지를 해석해 보겠습니다. 다음과 같습니다.
| 1) 94.2.1 소유권보존등기 김00 → "소유권을 최초에 등기한 사람이 김00구나." 라는 것을 확인할 수 있음 2) 02.2.1 소유권이전등기 박00 / 등기원인에 ‘매매’라고 쓰여 있음 → 매매가 일어났고 매매계약을 통해 소유권이 김00에서 박00으로 이전되었음을 확인 3) 02.4.1 등기명의인표시변경 등기 → 등기명의인의 사실관계가 변경되었을 때 하는 등기(주소 이전, 이름 개명 등)로써 소유권을 가진 박00가 해당 주택으로 이사를 왔다는 것으로 해석 4) 04.2.1 가압류 → 가압류자는 주택 소유권자인 박00에게 돈을 빌려주고 지금 돈을 못 받고 있다는 것을 유추 5) 19.2.1 경매개시결정의기입 등기 |
다음에는 사항란의 을구를 살펴보겠습니다.
| 1) 02.2.1 근저당권 설정(A은행) 2) 04.4.1 전세권 설정(전세권자 최00) |
그렇다면 이것이 각각 무슨 의미가 있는지를 해석해 보겠습니다. 다음과 같습니다.
| 1) 02.2.1 근저당권 설정(A은행) → A은행이 돈을 빌려주고 박00이 소유한 주택에 근저당을 설정했다. 2) 04.4.1 전세권 설정(전세권자 최00) → 최00라는 사람이 주택에 전세로 들어왔다. ※ 이렇게 빨간색으로 중간에 줄이 쳐저 있는 것을 '주말되었다'라고 표현하며, 주말된 것은 죽은 권리입니다. 그리고 주말할 때는 그 밑에 주말하게 되는 원인(말소하게 된 원인)을 등기부등본에 기재해 줍니다. 하지만 어차피 죽은 권리이기 때문에 굳이 신경쓸 필요 없으며 그 원인 또한 굳이 알 필요가 없습니다. |
그렇다면 서울시 A동 11-1번지 주택에 대하여 죽은 권리들을 제외하고 살아있는 권리관계만 시간 순서대로 다시 기재해 보겠습니다. 사실관계는 기재할 필요가 없으며 '살아있는 권리관계'만 기재하면 됩니다. 그러면 이렇게 됩니다.
| 1) 94.2.1 소유권보존등기 김00 2) 02.2.1 소유권이전등기 박00 3) 02.2.1 근저당권 설정 4) 04.4.1 전세권 설정 5) 19.2.1 경매개시결정의기입 등기 |
참고로 통합등기부를 짤 때 02.4.1 등기명의인표시변경등기는 기재하지 않았습니다. 왜냐 하면 해당 내용은 '권리관계'가 아니라 '사실관계'이기 때문입니다. 그리고 같은 날에 기재된 등기(소유권이전등기, 근저당권설정)는 '접수번호'를 따져서 접수번호가 빠른 순서가 위로 옵니다.
이러한 작업이 바로 '통합등기부'를 짜는 것이며, 이렇게 '갑구와 을구의 권리 내용을 요약하여 시간 순서대로 기재된 살아있는 권리관계가 통합등기부'입니다. 그리고 통합등기부를 짜 보아야(살아있는 권리관계를 시간 순서대로 배열해 보아야) 비로소 '말소기준권리'를 파악할 수 있습니다. 그리고 이 '말소기준권리'를 통해 경매에서 낙찰될 경우 내가 인수해야 할 권리와 자동으로 소멸되는 권리를 파악할 수 있기 때문에 중요합니다. 물론 이런 내용들은 유료 사이트(지지옥션, 굿옥션, 탱크옥션 등)에 잘 나와 있습니다. 하지만 앞서 말씀드렸듯 이러한 사이트들은 현 소유자부터만 올라와있기 때문에 전 소유자까지 기재를 직접 한번 해 보는 과정이 필요합니다. 그리고 전 소유자가 누구냐의 문제는 때때로 굉장한 쟁점 요소가 될 수 있기 때문에 통합등기부를 어떻게 짜는지를 알아야 하며, 욕심나는 물건을 낙찰받으려고 할 경우 반드시 통합등기부를 짜 보아야 할 것 같습니다.
참고로 관련 내용은 클래스101 경매 강의 내용을 정리한 것이며 링크는 아래와 같습니다.
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