임차인 권리분석 - 최우선변제 가능여부 판단하기

앞서 최우선변제권은 주택임대차보호법 시행령에 의거 최우선변제를 받을 수 있는 금액의 범위와 한도가 정해져 있다고 공부했습니다. 그리고 해당 부동산의 최초 담보물권(보통은 근저당권) 설정일을 기준으로 해당 지역에 얼마의 보증금으로 계약했다고 할 경우 그 중에 방 한 칸 얻을 수 있을 정도의 금액을 가장 먼저 받을 수 있다는 것이 핵심이라는 것을 배웠습니다. 

 

실제 사례를 통해 최우선변제 가능여부를 판단해 보겠습니다.

<예시1> 서울지역의 한 주택에 1997년 11월 20일 근저당이 설정되어 있습니다. 이 집에 갑이라는 사람이 2003년 5월 11일 보증금 5,000만원의 임대차 계약을 체결하고 전입신고를 하고 확정일자를 받았습니다. 그리고 이 집이 곧 경매에 넘어갈 것이라는 소리를 듣고 법원의 배당요구종기일 이전에 배당요구도 했습니다. 그리고 2005년 12월 7일 이 집이 임의경매로 넘어갔습니다.

일단 이 집에 최초로 담보물권(근저당)이 설정된 때가 1997년 11월 20일입니다. 해당 일자의 소액임차보증금 기준표를 살펴보겠습니다. 서울특별시의 경우 보증금 3,000만원 이하 계약했을 때 1,200만원까지 최우선변제를 해 준다고 되어 있습니다. 

하지만 임차인 갑의 보증금은 5,000만원입니다. 때문에 3,000만원이 넘기 때문에 임차인 갑은 최우선변제권을 가지고 있지 않습니다.

 

그렇다면 임차인 갑은 어떻게 될까요? 만약 임의경매 결과 해당 주택이 5,000만원에 낙찰되었다고 할 경우 가장 먼저 선순위 근저당권자가 3,000만원을 가져갈 것입니다. 그리고 나서 남은 2,000만원을 가지고 가겠지요.(각종 부대비용 등은 무시하겠습니다.) 임차인 갑은 말소기준권리인 근저당보다 나중에 전입신고를 했기 때문에 대항력이 없고, 우선변제권도 없습니다. 때문에 낙찰된 금액에서 근저당권자의 3,000만원을 뺀 나머지 금액만 변제를 받을 수 있습니다. 

 

만약 갑의 보증금이 3,000만원이었다면 어땠을까요? 갑은 최우선변제권을 가지게 되어 우선변제금액 1,200만원을 일단은 받을 수 있었을 것입니다. 그리고 나서 낙찰가에서 근저당권자의 3,000만원을 뺀 후 나머지 금액을 또 돌려받는 구조이겠죠. 예를 들어 6,000만원에 낙찰되었다고 할 경우 먼저 1,200만원을 우선변제금액으로 받습니다. 그럼 남는 돈 4,800만원(=5,000만원-1,200만원)에서 근저당권자의 3,000만원을 뺀 나머지 1,800만원을 다시 돌려받게 됩니다.

 

다음 예시입니다.

<예시2> 부산지역의 한 주택에 1996년 4월 20일 가압류 2,000만원이 설정되어 있고, 1996년 5월 11일 담보가등기 3,000만원이 설정되어 있습니다. 이런 집에 을이 보증금 3,000만원의 임대차계약을 체결하고 2000년 2월 11일 전입신고를 하고 확정일자를 받았습니다. 그리고 이 집이 강제경매에 들어갈 것이라는 소리를 듣고 법원의 배당요구종기일 이전에 배당요구도 했습니다. 그리고 2002년 4월 24일 이 집이 임의경매로 넘어갔습니다.

일단 이 집에 최초로 담보물권이 설정된 때가 언제인지 보겠습니다. 여기서 담보물권은 가압류가 아닌 담보가등기가 설정된 1996년 5월 11일입니다. 해당 일자의 소액임차보증금 기준표를 살펴보겠습니다. 부산광역시의 경우 보증금 3,000만원 이하 계약했을 때 1,200만원까지 최우선변제를 해 준다고 되어 있습니다. 

임차인 을의 보증금은 3,000만원으로 이 기준에 부합하므로 을은 1,200만원의 소액임차보증금을 받을 수 있습니다. 

 

다음 예시입니다.

<예시3> 인천지역의 한 주택에 2002년 4월 20일 근저당 5,000만원이 설정되어 있고, 2005년 11월 12일 근저당 3,000만원이 설정되어 있습니다. 이런 집에 병이 보증금 1,000만원의 임대차계약을 체결하고 2008년 3월 11일 전입신고를 하고 확정일자를 받았습니다. 그리고 이 집이 임의경매에 들어갈 것이라는 소리를 들었으나 별도로 배당요구는 하지 않았습니다. 그리고 2009년 10월 24일 이 집이 임의경매로 넘어갔습니다.

일단 이 집에 최초로 담보물권이 설정된 때는 2002년 4월 20일 설정된 근저당입니다. 해당 일자의 소액임차보증금 기준표를 살펴보겠습니다. 인천광역시의 경우 보증금 4,000만원 이하 계약했을 때 1,600만원까지 최우선변제를 해 준다고 되어 있습니다. 

일단 임차인 병의 경우 보증금이 1,000만원밖에 안 되기 때문에 1,000만원 전액을 최우선변제로 받을 수 있을 것으로 보입니다. 하지만 문제는 임차인 병은 배당요구를 하지 않았습니다. 앞서 공부했던 대로 최우선변제권의 조건 중 하나는 배당요구종기일 이전에 배당신청을 해야 합니다.(아래 링크 참고) 때문에 배당요구를 하지 않았으므로 임차인 병은 최우선변제액을 받지 못합니다.  

임차인 권리분석 - 최우선변제권의 개념과 요건

다음 예시입니다.

<예시4> 춘천지역의 한 주택에 1990년 8월 20일 담보가등기 4,000만원이 설정되어 있고, 1991년 11월 12일 근저당 5,000만원이 설정되어 있습니다. 이런 집에 정이 보증금 800만원의 임대차계약을 체결하고 1888년 3월 11일 전입신고를 했습니다. 그리고 이 집이 임의경매에 들어갈 것이라는 소리를 들었고 배당요구종기일 이전에 배당요구는 했습니다. 그리고 2000년 10월 20일 이 집이 임의경매로 넘어갔습니다.

일단 이 집에 최초로 담보물권이 설정된 때는 담보가등기가 설정된 1990년 8월 20일입니다. 해당 일자의 소액임차보증금 기준표를 살펴보겠습니다. 춘천시의 경우 보증금 3,000만원 이하 계약했을 때 1,200만원까지 최우선변제를 해 준다고 되어 있습니다. 

 

일단 임차인 정의 경우 보증금이 800만원이며 이 금액은 1,500만원 이하이기 때문에 보증금 800만원 중 500만원을 최우선변제로 받을 수 있습니다. 비록 임차인 정이 확정일자를 받지는 않았으나 최우선변제권에서는 확정일자가 필요하지 않습니다. 때문에 최우선변제금을 받는 데 아무런 문제가 없습니다. 

 

참고로 관련 내용은 클래스101 경매 강의내용을 공부하여 정리한 것으로 링크는 다음과 같습니다

 

클래스101 뜬구름 잡지 않는 부동산 경매 투자법! 월급쟁이 부자는 없다(젊은부자마을 유비)