배당금 분석 - 경매 배당금 분석 사례(1)

앞서 부동산 경매 배당금의 기본 원칙 4가지에 대하여 공부했습니다. 실제 예제들을 통해 보다 자세히 공부해 보겠습니다.

배당금 분석 - 배당의 기본 원칙

 

1. 낙찰가가 1억 원일 경우 채권자들은 어떻게 배당을 받게 되는가?

앞서 배운 대로 물권 상호간의 우선순위는 무조건 시간 순서입니다. 여기서 저당권과 전세권은 물권입니다. 때문에 낙찰가가 1억일 경우 일단은 시간 순으로 가장 빠른 갑이 5,000만원을 먼저 가져가고, 이어서 을이 3,000만원을 가져갑니다. 그리고 병은 4,000만원 중 2,000만원만 가져갑니다.(1억원 = 5천만원+3천만원+2천만원) 병의 입장에서는 억울할 수 있겠지만 물권 상호간의 우선순위는 시간 순서이기 때문에 병은 2천만원밖에 가져가지 못합니다. 참고로 물권의 종류가 기억이 잘 안 난다면 아래 링크를 참고하시면 됩니다.

부동산 경매 권리분석 쉽게하기 - 소유권, 제한물권, 용익물권, 담보물권

 

2. 낙찰가가 2억 5천만원일 경우 채권자들은 어떻게 배당을 받게 되는가?

전세권과 저당권 모두 물권입니다. 그리고 물권 상호간의 우선순위는 무조건 시간 순서입니다. 때문에 시간 순서가 가장 빠른 갑이 5천만원, 을이 1억원, 병이 8천만원을 각각 가져갑니다. 낙찰가가 2억 5천만원이기 때문에 채권자 3명에게 모두 배당을 해도 2천만원이 남습니다.(5천만원+1억원+8천만원 = 2억 3천만원) 이럴 경우라면 아마도 부동산 이전 소유자가 가져가지 않을까요? 경매로 부동산을 빼앗긴 이전 소유자는 가슴아프겠지만 채권자들은 모두 자신들의 돈을 회수했기 때문에 나쁘지 않은 결과입니다.  

 

3. 낙찰가가 1억 5천만원일 경우 어떻게 배당이 이루어지는가?

채권 간에는 물권처럼 시간 순으로 따지는 것이 아니라 채권액에 따라 안분배당(평등배당) 한다고 공부했습니다. 여기서 가압류는 채권입니다. 채권은 우열이 없고 평등하기 때문에 각자 금액만큼 비율에 따라 안분하여 가져가면 됩니다. 계산해 보면 이렇게 될 겁니다.

 

일단 1억원+8천만원+2천만원 = 2억원 입니다. 하지만 낙찰가는 1억 5천만원입니다. 때문에 물권처럼 시간순서에 따라 전부를 가져가는 사람도 있고 그렇지 못한 사람도 있는 게 아니라, 비율에 따라 평등하게 나누어 배분됩니다. 이런 식으로요. 오랜만에 수학을 해 봅니다. 

 

갑 : 1억 5천만원 x (1억원 / 2억원) = 7천 5백만원

을 : 1억 5천만원 x (8천만원 / 2억원) = 6천만원

병 : 1억 5천만원 x (2천만원 / 2억원) = 1천 5백만원

 

4. 배당재원이 5천만원일 경우 어떻게 배당되는가?

앞서 물권과 채권 간에는 언제나 물권이 우선이라고 공부했습니다. 여기서 임차권은 채권입니다. 그리고 저당권은 물권입니다. 그러면 물권이 채권보다 우선이고, 물권 상호간의 우선순위는 무조건 시간 순서이기 때문에 가장 먼저 을이 4천만원을 배당받습니다. 그리고 병은 2천만원 중 1천만원만 배당받습니다.(4천만원+1천만원=5천만원) 그러면 임차권을 가지고 있는 갑은 자신의 보증금을 한 푼도 배당받지 못합니다. 

하지만 갑은 말소기준권리인 저당권보다 먼저 전입신고를 했습니다. 때문에 대항력을 가지고 있습니다. 따라서 갑은 낙찰자에게 자신의 대항력을 행사할 수 있고, 낙찰자는 갑의 보증금을 인수해야 합니다. 그럴 경우 갑은 낙찰자에게 3천만원을 받을 수 있을 것입니다. 만약 낙찰자가 이 사실을 알고 갑의 보증금을 인수할 것을 생각하고 저렴하게 낙찰을 받았다면 상관 없습니다. 하지만 갑의 보증금을 인수해야 하는지를 모르고 낙찰을 받았다면 가장 머리아픈 사람은 낙찰자가 될 것 같습니다.

 

참고로 관련 내용은 클래스101 경매 강의내용을 공부하여 정리한 것으로 링크는 다음과 같습니다.

클래스101 뜬구름 잡지 않는 부동산 경매 투자법! 월급쟁이 부자는 없다(젊은부자마을 유비)

뜬구름 잡지 않는 부동산 경매 투자법! 월급쟁이 부자는 없다.