경매물건 검색 - 권리분석 실제사례(1)

앞서 권리분석에 대하여 나름대로 열심히 공부했습니다. 이제는 직접 경매정보지와 관련 서류들을 확인하며 경매물건을 검색하며 권리분석을 해 보겠습니다. 

 

지지옥션 사이트를 둘러보다가 적합한 물건을 보고 진행해 보겠습니다.(의정부16계 2020타경 91505)

자료출처 : 지지옥션

경기 가평군 소재 모 아파트입니다. 감정가는 1억 3,300만원이고, 최초 경매 시 유찰이 되어 2021년 7월 7일에 다시 진행되는 것으로 보입니다. 일단은 해당 물건의 소재지와 용도를 비롯, 물건의 기본정보와 진행과정, 매각과정 등을 확인하였습니다.

 

자료출처 : 지지옥션

일단 등기부현황을 보겠습니다. 통합등기부가 잘 요약되어 있습니다. 앞서 소유자 김00는 전소유자로부터 2017년 7월 18일 소유권을 이전받은 것으로 보입니다. 그리고 가압류, 압류, 가압류, 가압류, 강제경매기입등기 등이 있습니다. 그리고 여기서 말소기준권리는 가압류입니다. 이전에 공부했던 대로 말소기준권리의 종류는 근저당권, 저당권, 가압류, 압류, 경매개시결정기입등기(=경매기입등기), 담보가등기, 전세권(경매를 신청하거나 전세권자가 배당요구를 했을 경우)이 있습니다. 자세한 내용을 아래 링크를 참고하시면 되겠습니다. 

등기부등본 권리분석 - 말소기준권리의 종류와 사례(1) : 근저당권, 저당권, 압류, 가압류, 경매기

말소기준권리 앞에 있는 권리는 인수되고 뒤에 있는 권리는 소멸됩니다. 가압류 앞에 권리는 없으며 뒤에 있는 압류, 가압류, 경매기입등기는 모두 소멸된다는 것을 확인했습니다. 등기부등본 권리분석 상 말소기준권리 앞에 있어 특별히 인수해야 할 권리는 없다는 것을 확인했습니다.

 

다음으로 임차인 권리분석을 해보겠습니다. 임차인 조00씨는 2017년 9월 26일 전입신고를 하고 확정일자를 받았습니다. 그렇게 되면 대항력의 성립일자는 전입신고 익일 0시부터 성립하기 때문에 2017년 9월 27일 0시부터입니다. 그리고 확정일자가 2017년 9월 26일이지만 대항력 요건을 갖추고 확정일자를 받은 날 중 늦은 날부터 우선변제권이 성립됩니다. 아래 링크를 통해 다시 한 번 복습하면 될 것 같습니다. 

임차인 권리분석 - 대항력과 우선변제권 성립일자

또한 임차인 조00씨는 배당종기일 이전에 배당요구까지 했습니다. 그렇게 될 경우 우선변제권이 생깁니다. 그럴 경우 보증금 8천만원에 대한 우선변제를 받을 수 있습니다. 일단 확실한 것은 임차인 조00씨는 경매 결과가 어떻게 끝나든 자신의 보증금을 받는 데는 문제가 없습니다.

 

그럼 이제 배당금 분석을 해보겠습니다. 배당금 분석의 경우 법원도 경매를 진행하는 데 이것저것 돈이 들었을 것이니만큼 가장 먼저 자신들의 돈을 먼저 빼 갑니다. 해당 내용은 링크를 참고하시면 됩니다.

그리고 남은 권리들은 모두 채권입니다. 가압류는 채권이고, 채권은 물권처럼 시간 순으로 따지는 것이 아니라 채권액에 따라서 안분배당(평등배당)한다고 공부했습니다. 

배당금 분석 - 경매 배당금 분석 사례(1)

때문에 만약 최저가 93,100,000원에 낙찰이 될 경우, 법원에서 가장 먼저 경매비용을 빼 가고, 이어서 우선변제권을 가진 임차인 조00씨가 보증금 8천만 원을 빼 갈 겁니다. 그렇다면 남는 돈을 안분배당해야겠지요. 수학 공식을 활용해서 계산할 경우 대략 300만원 이하로 모든 채권자들이 나눠가지게 될 겁니다.

 

하지만 만약 최저가가 93,100,000원이 아니라 8천만원 이하로 낙찰이 될 경우라면 어떻게 될까요? 예를 들어 7천 5백만원이 낙찰이 된다고 할 경우를 가정해 보겠습니다. 그렇게 될 경우

• 일단 법원은 경매비용을 가장 먼저 빼 갑니다.(계산하기 쉽게 경매비용을 대략 250만원이라고 하겠습니다.) 그러면 남은 배당후 잔액은 7천 5백만원 - 250만원 = 7천 250만원입니다.
• 남은 7,250만원은 일단 우선변제권을 가진 임차인 을이 가져갑니다. 그리고 나머지 채권자들은 돈을 회수하지 못합니다. 
• 하지만 을은 자신의 보증금 8천만원을 모두 돌려받아야 합니다. 실제로 우선변제권을 가지고 있기 때문에 받지 못한 금액 750만원(보증금 8,000만원 - 7,250만원)은 낙찰자로부터 받을 수 있습니다. 그리고 낙찰자는 해당 금액을 임차인 을에게 줘야 합니다.  

이런 식으로 권리분석을 하면 됩니다. 물론 경매정보지에서 체계적으로 분석을 해 주기는 하지만 왜 이렇게 되는지 원리를 알고 보니 재미있습니다. 이런 식으로 권리분석을 하면 문제가 없을 것 같습니다.