배당금 분석 : 경매 배당금 분석 사례(3) (Feat 임금채권과 당해세)

경매 배당금 분석의 기본 원칙 4가지를 기반으로 다양한 배당금 분석 케이스를 공부했습니다. 사실 기본 원칙만 잘 알고 있을 경우 큰 문제는 없을 것 같습니다. 하지만 앞서 배당금 분석을 공부해야 하는 이유가 '권리분석 상으로 문제가 없었지만 배당과정에서 낙찰자가 인수해야 할 금액이 있는지'와 '점유자를 쉽게 내보내기 위해 점유자가 얼마 정도를 받을 수 있는지 정확하게 알려주기 위함' 이었습니다. 그렇다면 기본 원칙을 알고 있다고 해도 정말 가끔씩 배당과정에서 낙찰자가 인수해야 할 금액이 생길 수도 있고, 점유자가 예상한 금액만큼 받지 못하는 경우도 있을 수 있을 것 같습니다. 때문에 그런 예외에 대하여 간략하게 공부해 보고자 합니다.

 

일단은 부동산 경매를 할 경우, 법원에서도 이런저런 집행비용이나 기타 비용이 들어갈 겁니다. 관련자(법원 공무원 등)들에게 인건비도 줘야 할 테고, 경매도 진행해야 할테고 등등...이런 것들을 따지면 '집행비용, 필요비, 유익비' 등으로 이야기하는 것 같은데, 법원 입장에서도 적어도 손해는 안 보아야 할 터이니 이런 금액을 가장 먼저 빼 갈 겁니다. 요약하면 경매를 하기 위해 들어간 돈은 법원에서 가장 먼저 빼 간다는 것입니다.

 

그럴 수 있습니다. 당연합니다. 그리고 그 돈이 솔직히 얼마나 하겠습니까? 얼마든지 쿨하게 가져가라고 할 수 있습니다. 하지만 이것 이외에도 근저당권자들이나 선순위임차인, 각종 채권자 등이 순서대로, 또는 배당금 분석의 기본 원칙을 어기고 소위 '새치기'하는 권리들이 '최우선변제권' 말고도 또 있습니다. 그 사례에 대하여 알아보고자 합니다.

 

첫 번째가 바로 근로기준법에 의한 임금채권입니다. 보통 근로자의 최종 3개월 치 임금, 3년간 퇴직금, 재해보상금 등이 해당됩니다. 예를 들어 이런 경우입니다.

서울지역에 부동산을 가지고 있는 갑이라는 사람이 자신의 부동산을 담보로 B은행에 대출을 받아 사업을 했는데 시원하게 말아먹었습니다. 때문에 갑은 자신의 사업체에서 고용하고 있던 직원들의 임금도 주지 못하고, 퇴직금도 주지 못하고, 재해보상금도 주지 못하고 있었습니다. 당연히 B은행에 담보대출에 대한 원리금도 제대로 못 갚았겠지요. 그러다 보면 B은행은 경매를 신청하여 갑에게 빌려줬던 돈에 대한 원금과 이자를 회수하려고 할 겁니다. 낙찰이 되고 B은행은 본인들이 선순위 근저당이기 때문에 당연히 자신의 원금을 회수할 줄 알았습니다. 하지만 갑자기 튀어나온 '근로기준법에 의한 임금채권'이 먼저 배당된 후 나머지 돈에 대해서만 배당을 받게 됩니다.

또다른 예시입니다. 

인천에 살고 있던 을은 갑과 보증금 1억 원에 임대차계약을 체결하고 전입신고를 하고 확정일자를 받았습니다. 갑은 자신의 부동산을 담보로 B은행에 대출을 받아 사업을 했는데 불경기로 인해 직원들의 임금도 주지 못하고, 퇴직금도 주지 못했습니다. 그리고 B은행에 담보대출에 대한 원리금도 제대로 못 갚았구요. 그러다 보니 B은행은 경매를 신청하였고, 을은 경매가 진행된다는 소리를 듣고 배당요구를 했습니다. 그런 상황에서 해당 부동산을 눈여겨 보고 있던 병은 등기부등본 권리분석과 임차인 권리분석을 통해 을이 말소기준권리보다 선순위 임차인이고 우선변제권을 가지고 있는 만큼 자신이 낙찰을 받아도 을의 임차권을 인수할 필요는 없다고 생각했고 1억 1천만원에 입찰했고 낙찰을 받았습니다. 그런데 갑자기 튀어나온 '근로기준법에 의한 임금채권'이란 게 3천만원이 있었다면서 먼저 배당을 해 갔고, 임차인 을은 8천만원을 배당을 받은 후 나머지 보증금 2천만원(1억원-8천만원)을 내놓으라고 합니다. 낙찰자인 병은 억울했지만 꼼짝없이 을의 잔여 보증금 2천만 원을 인수해야 하는 상황입니다.

사실 임금채권의 경우 금액의 경우 제대로 명시되지 않은 경우가 많습니다. 때문에 경매로 해당 부동산을 낙찰받으려고 할 경우 경매정보지 등에서 문건, 송달내역 등을 보고 '근로복지공단 압류'가 있을 경우라면 확인해 보아야 합니다. 

물론 해당 물건이 소유자가 점유하고 있다면(임차인이 없이 소유자가 살고 있는 물건이라면) 임차인의 보증금을 인수할 일 자체가 없기에 안전합니다. 하지만 임차인이 만약 있을 경우라면 그래도 한번 더 살펴보고 넘어가는 게 좋을 듯 합니다. 

 

두 번째가 바로 '당해세' 입니다. 당해세란 당해 부동산에 부과된 국세(상속세, 증여세, 종합부동산세) 또는 지방세(재산세, 자동차세, 도시계획세, 공공시설세, 지방교육세) 등을 의미합니다. 쉽게 이야기해서 해당 부동산과 관련된 세금이 밀려 있을 경우 국가나 지방자치단체도 밀린 세금은 어떻게든 받아야 하니 최우선변제와 마찬가지로 먼저 배당을 받아간다는 것입니다. 

 

예를 들어 보겠습니다. 7천만 원에 낙찰되었고 지역은 서울이라고 하겠습니다. 

일단 최초 담보물권(근저당) 일자가 2004년 11월 12일이고, 보증금이 4천만원이므로 왠지 을은 소액임차인으로 최우선변제권을 받을 수 있을 것 같습니다. 확인해 보겠습니다. 

소액임차보증금 표를 통해 임차인 을은 1,600만원까지 우선변제를 받을 수 있습니다. 그렇게 되면 배당금 7,000만원 중 을이 먼저 1,600만원을 변제받고 나머지 돈 5,400만원(7,000만원 - 1,600만원) 중 선순위 근저당권자인 갑이 4,000만원을 가져가면 될 것 같습니다.

 

하지만 '당해세'가 갑자기 튀어나옵니다. 당해세 또한 최우선변제와 마찬가지로 최우선해서 변제를 받을 권리를 가지고 있습니다. 때문에 순서는 다음과 같이 됩니다.

 

1. 을 : 1,600만원(소액임차인의 최우선변제 금액)

2. 병 : 4,000만원(당해세)

3. 갑 : 1,400만원(=7,000만원-1,600만원-4,000만원)

 

선순위 근저당권자인 갑은 4,000만원 중 1,400만원만 회수하게 됩니다.

 

임금채권과 당해세는 굉장히 특수한 경우입니다. 때문에 주의해서 살펴보기는 해야겠지만 이런 것 때문에 부동산 경매가 위험하다고 포기하는 것은 오히려 좋지 않다고 생각합니다. 보다 주의깊게 살펴보고 조사한다면 충분히 리스크를 예방할 수 있는 만큼 보다 적극적인 도전과 시도가 필요할 것입니다.

 

참고로 관련 내용은 클래스101 경매 강의내용을 공부하여 정리한 것으로 링크는 다음과 같습니다.

 

클래스101 뜬구름 잡지 않는 부동산 경매 투자법! 월급쟁이 부자는 없다(젊은부자마을 유비)

https://class101.net/products/G5d5eWqidj6YeThpjftd

뜬구름 잡지 않는 부동산 경매 투자법! 월급쟁이 부자는 없다.