경매물건 검색 - 권리분석 실제사례(2)

새로운 물건을 가지고 권리분석을 해 보고자 합니다. 지지옥션 사이트를 둘러보다가 적합한 물건을 보고 진행해 보겠습니다.(부천6계 2020타경 2682)

경기 부천시 소재 모 아파트입니다. 감정가는 1억 3,200만원이고 최초 경매 시 유찰된 후 3월 30일 진행되었던 두 번째 경매에서 낙찰이 되었으나 낙찰자가 대금을 미납함으로써 새롭게 경매가 진행되었는데 또 유찰이 된 것으로 보입니다. 해당 사례를 통해 낙찰자가 대금을 미납할 경우 동일한 가격에 다시 경매로 나오게 되고, 유찰이 될 경우 보통 최저가의 30% 할인된 가격으로 경매가 진행된다는 것을 배웠습니다. 일단은 해당 물건의 소재지와 용도를 비롯, 물건의 기본정보와 진행과정, 매각과정 등을 살펴보았습니다.

 

등기부등본 권리분석을 해 보겠습니다. 소유자 김00씨는 전 소유자로부터 1억 6,800만원에 해당 주택을 매수하였고, 이 과정에서 하나은행에 대출을 받았던 것으로 보입니다. 그리고 하나은행은 해당 주택에 대한 근저당권을 설정한 것으로 보이구요. 그리고 2020년 5월 16일 가압류도 있습니다. 일단 새마을금고에 가압류된 것을 보면 당해세나 임금채권 등은 아닌 것 같습니다. 그리고 소유자 김00씨께서 원금과 이자를 제대로 갚지 않아 하나은행 측에서 경매를 신청하였습니다. 그리고 여기서 말소기준권리는 하나은행의 근저당권입니다. 말소기준권리 종류에 대해서는 지난 분석 때도 공부하였으며 혹시 모르니 다시 한 번 아래 링크를 참조하시면 될 것 같습니다.

등기부등본 권리분석 - 말소기준권리의 종류와 사례(1) : 근저당권, 저당권, 압류, 가압류, 경매기

말소기준권리 앞에 있는 권리는 인수되고 뒤에 있는 권리는 소멸된다는 것을 잘 알고 있습니다. 근저당권 앞의 권리는 없으며 뒤에 있는 가압류는 소멸된다는 것을 확인했습니다. 등기부등본 권리분석 상에는 특별히 인수해야 할 권리는 없어 보입니다.

 

임차인 권리분석을 해 보겠습니다. 임차인 신00씨는 전입신고는 2020년 2월 28일, 확정일자는 3월 11일에 받았습니다. 이럴 경우 대항력은 전입일로부터 익일 0시에 성립되므로 2020년 2월 29일 0시에, 우선변제권은 대항력 요건을 갖추고 확정일자를 받은 날 중 늦은 날인 3월 11일에 성립됩니다. 앞서 다양한 사례들을 통해 충분히 공부를 한 내용입니다.

임차인 권리분석 - 대항력과 우선변제권 성립일자

하지만 문제는 말소기준권리인 근저당권이 2015년 10월이기 때문에 대항력이 없습니다. 그리고 우선변제권도 없습니다. 하지만 임차인 신00씨의 상황을 보면 보증금이 3천만원이기 때문에 최우선변제를 받을 수 있을 것 같은 예감이 듭니다. 살펴보겠습니다.

최초 근저당 설정일이 2015년이고, 부천은 수도권 과밀억제권역입니다. 때문에 계약금액이 8천만원 이하이므로 2,700만원에 대한 최우선변제를 받을 수 있습니다. 게다가 임차인 신00씨는 배당요구종기일 전에 배당요구도 했습니다. 때문에 최우선변제를 받는 데 아무런 제한이 없습니다. 관련 내용을 아래를 참고하시면 되겠습니다. 

임차인 권리분석 - 최우선변제권 소액임차보증금 기준(Feat 소액임차인 최우선변제금액 개정(2021.

 

배당금 분석을 해 보겠습니다. 앞서 사례를 통해 살펴봤듯이 법원은 자신들의 경매 비용을 가장 먼저 빼 갑니다. 그게 대략 2백 7십만원 정도인 것 같습니다. 그리고 나서 임차인 신00씨는 최우선변제권을 행사하여 2천 7백만원을 가져갑니다. 그리고 나서 남은 금액을 근저당권자인 하나은행에서 가져가게 됩니다. 

 

일단 이전 낙찰자가 왜 잔금을 납부하지 않았는지는 잘 모르겠습니다. 대출받기 어려운 상황이라 잔금을 납부하기 어려웠는지, 아니면 정말 예상하지 못했던 무엇이 있는 것인지. 하지만 권리상으로는 특별한 하자가 없어 보이는 물건이며 공부했던 이론들을 실전에 적용시켜 권리분석을 할 수 있었던 물건이었습니다.