경매물건 검색 - 권리분석 실제사례(3) (Feat. 전세권 관련사례)

새로운 물건을 가지고 권리분석을 해 보고자 합니다. 지지옥션 사이트를 둘러보다가 적합한 물건을 보고 진행해 보겠습니다.(수원10계 2020타경 154)

경기 용인시 소재 모 아파트입니다. 2020년 1월 기준 감정평가는 2억 2천만원이고, 이게 보니 꽤나 유찰이 많이 되었습니다. 매각이 한 번 되었으나 대금 미납으로 또 다시 경매에 들어갔고 지금까지 진행이 안 되는 걸 보면 사연이 있는 물건 같습니다. 일단은 해당 물건의 소재지나 용도, 물건의 기본정보나 진행과정, 매각과정 등을 한 번 살펴봤습니다.

 

등기부등본 권리분석입니다. 일단 채권자인 수성주류가 (강제)경매를 신청하여 말소기준권리가 (강제)경매기입등기입니다. 그런데 말소기준권리 위에 '전세권'이 '인수'라고 떡하니 있습니다. 그리고 그 금액이 무려 2억 1천만원입니다. 감정가가 2억 2천만원인데 인수해야 할 전세권이 2억 1천만원이니 당연히 낙찰이 안 될 수밖에 없는 것 같습니다. 

 

이전에 전세권에 대하여 공부한 적이 있습니다. 공부한 요지는 다음과 같습니다.

 

• 집주인과 세입자 둘 사이에 체결한 계약으로 '채권'이나 '전세권'이라는 설정계약을 하고 등기를 하면 '물권'의 성질을 가집니다.
• 만약 전세권자가 배당요구를 하거나 경매를 신청할 경우 전세권이 말소기준권리가 됩니다.
• 하지만 전세권자가 별다른 조치를 취하지 않았다면(배당요구를 하지 않았거나 경매를 신청하지 않았다면) 그 전세권자의 전세보증금은 낙찰자가 인수해야 하기 때문에 그 물건은 입찰하면 안 됩니다. 
• 전세권이 주택 전체에 설정된 것인지 일부에만(예를 들어 방 한 칸에만) 설정되어 있는지 확인해야 하고 만약 전세권이 일부에만 설정되어 있을 경우 전세권이 말소기준권리가 될 수 있다. 

자세한 내용은 아래 링크를 참조하시면 됩니다. 

등기부등본 권리분석 - 말소기준권리의 종류와 사례(2) : 전세권

 

그래서 한 번 확인해 보겠습니다. 등기부등본을 열어 확인해 보겠습니다. 먼저 경매를 신청한 사람이 전세권자인지 다른 채권자인지 확인해 보겠습니다. 확인해 보니 주식회사 수성주류에서 강제경매개시신청을 했음을 확인했습니다. 때문에 전세권이 말소기준권리는 아님을 확인했습니다.

혹시라도 전세권이 주택 전체에 설정된 것인지 일부에만 설정된 것인지 확인해 보겠습니다. 전세권이 말소기준권리가 되어야 낙찰받고자 하는 입장에서는 해당 권리를 인수하지 않아도 되기 때문입니다. 확인해 보니 '주거용 전부'라고 명시되어 있습니다. 그러므로 전세권이 말소기준권리가 아닙니다. 

또한, 확인해 보니 선순위전세권자인 정00씨는 별도의 배당요구신청도 하지 않았습니다. 따라서 낙찰자 입장에서는 전세금 2억 1천만원을 고스란히 인수해야 한다는 점에서 해당 물건은 굳이 들어갈 필요가 없는 물건임을 확인했습니다.