배당금 분석 - 경매 배당금 분석 사례(2) (Feat 안분배당, 흡수배당)

앞서 부동산 경매 배당금의 기본 원칙 4가지에 대하여 공부했습니다. 또 다른 사례들을 공부해 보겠습니다. 

배당금 분석 - 배당의 기본 원칙

 

1. 배당재원은 5천만원이다. 그리고 해당 지역은 서울지역이다. 채권자들은 어떻게 배당을 받게 되는가?

일단 갑은 말소기준권리(저당권)보다 먼저 전입신고를 하고 확정일자를 받았기 때문에 우선변제권이 있습니다.(우선변제권 관련 링크 참고) 때문에 후순위 채권자들보다 먼저 내 보증금을 받을 수 있습니다. 그러므로 갑이 가장 먼저 3천만원을 받고, 이어서 을이 2천만원을 가져가게 됩니다.(3천만원 + 2천만원 = 5천만원)

하지만, 결과는 같을지 몰라도 순서는 살짝 달라질 수 있습니다. 다름아닌 '최우선변제권'입니다. 보증금이 법이 정한 일정 금액보다 소액일 경우, 배당요구종기일 이전에 배당요구를 했고, 대항요건을 유지할 경우 다른 어떤 것보다 최우선해서 일정 금액을 받을 수 있습니다.(최우선변제권 관련 링크 참고)

그렇다면 해당 보증금 3,000만원이 일정액 이하의 소액인지 한 번 보겠습니다. 해당부동산 최초 담보물권 설정일은 2011년 5월 10일입니다. 서울특별시의 경우 보증금 7,500만원 이하일 경우 2,500만원까지 우선변제를 해 주고 있습니다. 3,000만원 이하는 해당사항이 됩니다. 

때문에 갑은 소액임차보증금 2,500만원을 먼저 받았고 원래의 배당순서로 돌아와 500만원을 추가로 받은 후 근저당권자인 을이 2,000만원을 가져가는 방식으로 배당이 이루어집니다.(2,500만원+500만원+2,000만원=5,000만원)

결과적으로는 갑이 3,000만원을 가져가고 을이 2,000만원을 가져간다는 사실 자체는 변함이 없습니다. 하지만 최우선변제권이라는 것을 항상 염두에 두고 있어야 확실하게 배당 절차와 배당금 분석이 어떻게 이루어지는지를 이해할 수 있습니다. 

 

2. 배당재원은 9천만원이다. 그리고 해당 지역은 서울지역이다. 채권자들은 어떻게 배당을 받게 되는가?

일단 을의 보증금이 4,000만원입니다. 때문에 왠지 최우선변제권에 해당될 것 같은 생각이 듭니다. 때문에 소액임차보증금 표를 살펴보니 다음과 같습니다.  

최초 담보물권 설정일이 2001년 9월 20일이기 때문에 서울특별시의 경우 4,000만원 이하의 경우 1,600만원까지 최우선변제를 해 줍니다. 따라서 을의 경우 갑보다 후순위지만 가장 최선순위로 최우선변제금 1,600만원을 먼저 받습니다. 그리고 나서 물권을 가진 가장 선순위자인 갑이 4,000만원을 받고, 병보다 먼저 우선변제권을 가지게 되었기 때문에 나머지 금액인 2,400만원(보증금 4,000만원 - 최우선변제금 1,600만원)을 받습니다. 그리고 나서 가장 후순위권자인 병은 1,000만원을 받습니다.(1,600만원 + 4,000만원 + 2,400만원 + 1,000만원 = 9,000만원) 갑과 을은 그래도 채권을 회수했으나 병은 3,000만원을 회수하지 못하게 된 결과입니다. 

 

3. 배당재원은 2억 원이다. 채권자들은 어떻게 배당을 받게 되는가?

가압류와 압류는 채권, 근저당은 물권입니다. 일단은 채권인 가압류가 가장 먼저 설정되어 있기 때문에 채권이 가장 먼저 설정되어 있을 경우에는 안분배당부터 먼저 합니다. 일단 8천만원 + 1억2천만원 + 1억2천만원=3억 2천만원입니다. 이 결과를 토대로 다시 한 번 수학을 해 보겠습니다.

 

갑 : 2억원 x (8천만원 / 3억 2천만원) = 5천만원

을 : 2억원 x (1억 2천만원 / 3억 2천만원) = 7천 5백만원

병 : 2억원 x (1억 2천만원 / 3억 2천만원) = 7천 5백만원

 

만약 3개 권리 모두 채권이라면 이렇게 안분배당(평등배당)을 하면 끝납니다. 하지만 근저당은 물권입니다. 배당 시 물권과 채권 간에는 언제나 물권이 우선한다고 했는데 왠지 이렇게 끝내면 안 될 것 같습니다.

 

이럴 경우 물권을 가진 을은 자신의 뒤에 채권을 가진 병에게서 자신이 받지 못한 금액을 빼앗아 올 수가 있습니다. 따라서 결과론적으로는 이렇게 됩니다. 

 

갑 : 2억원 x (8천만원 / 3억 2천만원) = 5천만원

을 : 2억원 x (1억 2천만원 / 3억 2천만원) = 7천 5백만원 + 4천 5백만원 = 1억 2천만원

병 : 2억원 x (1억 2천만원 / 3억 2천만원) = 7천 5백만원 - 4천 5백만원 - 3천만원

 

이런 식으로 근저당권자(물권을 가진 자)인 을은 어떻게든 자신의 몫을 챙깁니다. 불쌍한 사람은 후순위 채권자인 갑이지요. 이렇게 채권과 물권이 혼합되어 있을 경우 물권은 뒤의 채권으로부터 자신이 못 받은 금액을 빼앗아 올 수 있으며 이를 흡수배당이라고 합니다. 

 

4. 배당재원은 2억원이다. 채권자들은 어떻게 배당을 받게 되는가?

일단은 근저당, 전세권은 물권, 가압류와 압류는 채권입니다. 그리고 물권인 근저당이 가장 먼저 왔기 때문에 선순위 근저당권자인 갑은 자신의 근저당 5천만 원을 모두 받을 수 있습니다. 그리고 남은 배당금액 1억 5천만 원(2억원 - 5천만원)을 가지고 나머지 사람들끼리 배당을 해야 합니다. 

 

갑을 제외하고 채권인 가압류가 가장 먼저 설정되어 있습니다. 채권이 가장 먼저 설정되어 있을 경우에는 안분배당부터 먼저 한다고 했습니다. 일단 3천만원 + 2천만원 + 5천만원 + 6천만원 + 4천만원=2억원입니다. 이 결과를 토대로 다시 한 번 수학을 해 보겠습니다.

 

을 : 1억 5천만원 x (3천만원 / 2억원) = 2천 2백 5십만원

병 : 1억 5천만원 x (2천만원 / 2억원) = 1천 5백만원

정 : 1억 5천만원 x (5천만원 / 2억원) = 3천 7백 5십만원

무 : 1억 5천만원 x (6천만원 / 2억원) = 4천 5백만원

기 : 1억 5천만원 x (4천만원 / 2억원) = 3천만원

 

만약 5개 권리 모두 채권이라면 이렇게 안분배당(평등배당)을 하면 끝납니다. 하지만 근저당은 물권입니다. 배당 시 물권과 채권 간에는 언제나 물권이 우선한다고 했는데 왠지 이렇게 끝내면 안 될 것 같습니다.

 

일단 물권보다 선순위에 있는 채권을 가지고 있는 을과 병은 안분배당(평등배당)을 통해 계산된 금액을 받을 수가 있습니다. 하지만 물권을 가지고 있는 정과 무의 경우는 어떻게든 자신의 돈을 다 받아야 합니다. 그럴 경우 자신들보다 후순위에 있는 채권자 기로부터 흡수배당을 통해 자신이 못 받은 금액을 빼앗아 올 수 있습니다. 그리고 결과는 이렇게 됩니다. 

 

을 : 1억 5천만원 x (3천만원 / 2억원) = 2천 2백 5십만원

병 : 1억 5천만원 x (2천만원 / 2억원) = 1천 5백만원

정 : 1억 5천만원 x (5천만원 / 2억원) = 3천 7백 5십만원 + 1천 2백 5십만원 = 5천만원

무 : 1억 5천만원 x (6천만원 / 2억원) = 4천 5백만원 + 1천 5백만원 = 6천만원

기 : 1억 5천만원 x (4천만원 / 2억원) = 3천만원 - 1천 2백 5십만원 - 1천 5백만원 = 250만원

 

결국 가장 후순위 채권자인 기의 경우 다 빼앗기고 250만원만 돌려받게 됩니다. 

 

이런 식으로 물권과 채권이 복잡하게 있을 경우 배당의 기본원칙과 절차에 따라 배당하는 방법을 살펴보았습니다. 

 

참고로 관련 내용은 클래스101 경매 강의내용을 공부하여 정리한 것으로 링크는 다음과 같습니다.

 

클래스101 뜬구름 잡지 않는 부동산 경매 투자법! 월급쟁이 부자는 없다(젊은부자마을 유비)

뜬구름 잡지 않는 부동산 경매 투자법! 월급쟁이 부자는 없다.