경매물건 검색 - 권리분석 실제사례(5) : 안분배당과 흡수배당

새로운 물건을 한 번 살펴보겠습니다. 

일단은 1억 4천 3백만원짜리 감정가의 물건이 절반도 넘게 떨어졌습니다. 그리고 청구액이 680만원이고 채권자가 KB국민카드네요. 680만원 때문에 경매를 신청했다니...일단은 한 번 자세히 살펴보겠습니다. 

 

 

등기부등본 권리분석을 해보겠습니다. 가압류가 이상하게 많습니다. 하지만 말소기준권리는 선순위에 있는 가압류이고, 말소기준권리 아래 있는 권리들은 모두 소멸됩니다. 요약하면, 가압류가 많기는 하지만 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없다는 것!

 

임차인 권리분석을 해보겠습니다. 윤XX라는 분이 2019년 5월 3일 전입신고를 했습니다. 그리고 말소기준권리보다 먼저 들어왔으니 선순위 임차인입니다. 그런데 이 사람이 보증금을 얼마 냈는지는 잘 모르겠습니다. 때문에 매각물건명세서를 한번 살펴보겠습니다.

보통 경매정보지가 매각물건명세서를 잘 요약해 주기 때문에 딱히 볼 필요성은 느끼지 못했습니다.(하지만 기본적으로 살펴보는 습관을 가져야 합니다.) 그런데 매각물건명세서를 봐도 보증금이 미상이라고 되어 있습니다. 일단 임차인 윤XX씨는 대항력을 가진 선순위 임차인이고, 확정일자도 없고 배당요구도 안 했다면 낙찰자가 고스란히 윤XX씨의 보증금을 인수해야 합니다. 그 보증금이 얼마인지를 알면 마음의 준비를 하거나 과감하게 다른 물건을 검색하면 되는데 얼마인지 모르는 상태에서 인수하려 하니 불안합니다. 

 

물론 이 사람이 진짜 임차인일지, 가장임차인일지는 잘 모릅니다. 실제로 임장을 해 보고 탐문을 해 봐야 알 수 있을 것 같습니다. 참고로 '가장임차인'이란 외관상 선순위 대항력을 갖춘 임차인인 것처럼 보이지만 실제로는 대향력을 주장할 수 없는 임차인을 의미한다는 것을 앞에서 공부했습니다.(아래 링크 참고)

임차인 권리분석 - 주택임대차보호법 적용범위와 사례(1) Feat. 가장임차인

 

여기서 중요한 것은 배당입니다. 가압류가 많기 때문에 이게 어떻게 배당이 되는지에 대한 내용을 한 번 복습해 보고자 합니다.  

 

앞서 낙찰된 금액이 어떻게 배당되는지에 대한 기본적인 4개 원칙을 배웠습니다. 그 내용은 다음과 같습니다. 해당 내용은 아래 링크에서 공부했었습니다. 

배당금 분석 - 배당의 기본 원칙

 

1. 물권 상호간의 우선순위는 무조건 시간 순으로 따진다. 때문에 먼저 등기된 물권이 먼저 배당을 받는다.

2. 물권과 채권 간에는 언제나 물권이 우선한다. 물권과 채권이 모두 있을 경우 물권이 채권보다 앞선다. 

3. 채권 간에는 우열이 없다. 채권은 물권처럼 시간 순으로 따지지 않고 채권액에 따라 안분 배당(평등 배당)한다.

4. 채권과 물권이 혼합되어 있을 경우 물권은 뒤의 채권으로부터 자신이 받지 못한 금액을 빼앗아 올 수 있다.

이런 원칙에 따라서 한 번 어떻게 물건이 배당되는지를 한 번 살펴보겠습니다. 일단 앞 그림에 있었던 등기부 현황에 있는 내용들에 대한 통합등기부를 한 번 짜 봤습니다. 다음과 같습니다.

이전에 통합등기부를 짜는 내용에 대하여 공부했습니다. 물론 통합등기부는 사실관계는 기재할 필요가 없으며 살아있는 권리관계를 시간 순서대로 기재하는 것입니다. 때문에 강제경매기입등기는 사실관계이지 권리관계가 아니기 때문에 통합등기부에 굳이 기재할 필요가 없습니다. 하지만 굳이 기재한 이유는 등기부등본에 명시된 내용이라 헷갈리지 않도록 해당 내용을 언급하였고, 가압류된 금액에 이자가 저렇게 많이 붙는다는 것을 새삼스럽게 느끼고자 함입니다. 결국 620만원의 카드빚이 이자까지 되어 680만원이 되고 그게 결국은 경매로까지 넘어가게 된 것 같습니다.(물론 사연이 있겠지만은 객관적으로 보았을 때 그런 것 같습니다.) 해당 등기부 등본 중 다음과 같이 기재되어 있습니다. 가압류를 했고, 강제개시를 통해 가압류가 본압류로 이행되었다는 내용입니다. 

참고로 통합등기부 짜는 방법에 대한 내용은 아래 링크를 보면 기억이 날 것 같습니다.

등기부등본 권리분석 - 통합등기부 작성방법

 

그렇다면 만약 이 물건이 최저가인 58,573,000원에 낙찰되었다고 가정하고, 제반 경매비용을 2,583,099원으로 놓고 예상 배당금을 한 번 계산해 보겠습니다. 

 

일단 가압류는 채권, 근저당은 물권입니다. 일단은 채권인 가압류가 가장 먼저 설정되어 있으므로 채권이 가장 먼저 설정되어 있을 때는 안분배당부터 먼저 합니다. 이전에 공부했던 내용이며 아래 링크를 보면 기억이 날 것 같습니다.

배당금 분석 - 경매 배당금 분석 사례(2) (Feat 안분배당, 흡수배당)

일단 안분배당을 위해 숫자를 한 번 더해 보겠습니다. 6,237,086원 + 71,500,000원 + 26,437,306원 + 8,250,786원 = 112,425,178원 입니다. 이걸 가지고 안분배당(평등배당)을 해보겠습니다.

 

케이비국민카드 : 낙찰금-경매비용(58,573,000-2,583,099) x (6,237,086/112,425,178) = 3,106,465원

김XX : 낙찰금-경매비용(58,573,000-2,583,099) x (71,500,000/112,425,178) = 35,611,543원

SBI저축은행 : 낙찰금-경매비용(58,573,000-2,583,099) x (26,427,306/112,425,178) = 13,162,477원  

서민금융진흥원 : 낙찰금-경매비용(58,573,000-2,583,099) x (8,250,786/112,425,178) = 4,109,416원

 

숫자가 조금 짜증났지만 안분배당(평등배당)은 잘 끝났습니다. 하지만 김XX씨는 근저당권자이며 근저당권은 물권입니다. 때문에 배당 시 물권과 채권 간에는 언제나 물권이 우선한다고 공부했었습니다. 이럴 경우 물권을 가진 김XX씨는 자신의 뒤에 채권을 가진 SBI저축은행과 서민금융진흥원에서 자신이 받지 못한 금액을 빼앗아 올 수 있습니다. 이걸 흡수배당이라고 공부했습니다. 흡수배당으로 인해 결과론적으로는 이렇게 됩니다. 

 

케이비국민카드 : 3,106,465원

김XX : 35,611,543원 + 13,162,477원 + 4,109,416원 = 52,883,436원

SBI저축은행 : 13,162,477원 - 13,162,477원 = 0원

서민금융진흥원 : 4,109,416원 - 4,109,416원 = 0원

 

물건 자체의 가치는 사실 잘 모르겠습니다. 하지만 이런 식으로 안분배당과 흡수배당에 대하여 복습하니 자신감이 생깁니다. 현장에 직접 나아가 물건의 가치를 파악하며 실제로 도전해 보아야 할 것 같습니다.