임의경매와 강제경매(Feat. 임의경매와 강제경매의 차이점)

 

경매정보지를 보다 보면 '경매구분'이라고 해서 이런 말이 튀어 나옵니다. 바로 '임의경매'와 '강제경매'라는 용어입니다. 

 

사실 경매에 나온 물건이라면 권리분석, 임차인 분석만 잘 해서 낙찰받아서 수익 실현을 하는 것이 중요하지 이게 임의경매인지 강제경매인지 굳이 따질 필요가 있을까 하는 생각이 들기는 합니다. 하지만 용어에 대하여 잘 모르기 때문에 괜히 불안합니다. 따라서 해당 용어에 대하여 간략하게 알아보겠습니다.

 

먼저 임의경매와 강제경매가 무엇인지 용어의 뜻을 한 번 살펴보겠습니다. '찾기쉬운 생활법령정보(아래 링크 참고)'를 찾아보니 다음과 같이 나와 있습니다. 

부동산 경매 > 부동산 경매 법제 개관 > 부동산 경매 개요 > 경매의 의의 및 유형 (본문) | 찾기쉬

임의경매와 강제경매 경매를 실시하는 데 집행권원이 필요한지에 따라 경매는 임의경매와 강제경매로 나눌 수 있습니다.

임의경매는 채권자가 채무자에게 담보로 제공받은 부동산에 설정한 저당권·근저당권·유치권·질권·전세권·담보가등기 등의 담보권을 실행하는 경매이므로 집행권원이 필요 없는 반면, 강제경매는 실행할 담보가 없는 경우로서 법원의 집행권원을 부여받아야만 경매를 실시할 수 있습니다.

※ "집행권원"이란? "집행권원(‘채무명의’ 또는 ‘집행명의’라고도 함)"이란 국가의 강제력에 의해 실현될 이행청구권의 존재와 범위를 표시하고 그에 대해 강제집행을 실시할 수 있는 권리를 인정한 공정증서를 말합니다. 집행권원에는 집행력 있는 판결, 지급명령정본, 화해조서정본 등이 있습니다(「민사집행법」 제24조 및 「민사집행법」 제56조).
임의경매에서는 경매절차가 완료되어 매수인이 소유권을 취득했더라도 경매개시결정 전부터 저당권 등의 담보권이 부존재하거나 무효였다면 매수인의 소유권 취득이 무효가 되지만, 강제경매에서는 집행권원에 표시된 권리가 처음부터 부존재하거나 무효였더라도 매수인의 소유권 취득은 유효합니다.

 

임의경매와 강제경매란 결국 '법원의 집행권원'이 필요한가 그렇지 않은가의 차이 같습니다. 사례를 통해 보다 자세히 알아보겠습니다.

 

1. 임의경매

 

채무자의 허락을 받거나 소송을 제기하는 등 복잡한 절차 없이 깔끔하게 이루어지는 경매가 '임의경매'입니다. 예를 들어보겠습니다.

 

2억 원의 주택을 매수하고 싶은 갑이라는 사람이 있습니다. 하지만 갑에게는 수중에 1억 원밖에 없습니다. 때문에 갑은 은행에 가서 '이 집을 담보로 돈 좀 빌려 주세요'라고 합니다. 그러자 은행은 이렇게 이야기합니다.

 

"알겠습니다. 1억 원 대출해 드릴게요. 단, 만약 매달 약정된 원금과 이자를 제때 갚지 못할 경우 당신의 허락 없이 경매애 넘겨서 그 집을 돈으로 바꾼 후 저희가 빌려드린 돈을 회수하겠습니다. 이 사항에 동의하시면 1억 원 대출해 드리겠습니다. 동의하시나요?"

 

그러면 돈이 급한 갑은 "알겠습니다. 매월 약정된 원금과 이자 제때제때 잘 갚겠습니다."라고 동의한 후 1억 원을 빌려 주택을 매수했습니다. 그리고 은행은 '근저당'을 설정합니다.(근저당에 대해서는 아래 링크 참고)

부동산 경매 권리분석 쉽게하기 - 근저당권

 

갑은 몇 개월 동안은 약정된 원금과 이자를 잘 갚아 나갔습니다. 하지만 자금 상황이 어려워져서 제대로 빚을 갚아나가지 못했습니다. 은행은 몇 번이나 독촉을 했지만 갑은 약정된 원금과 이자를 갚지 못하자, 은행은 당초 약속한 대로 갑의 허락 없이 바로 법원에 경매를 신청하였고, 을이라는 사람에게 낙찰되었습니다. 그리고 을이라는 사람은 경락대금을 납부하였고, 은행은 낙찰자 을에게 경락대금을 받아 채권을 회수하였습니다. 그리고 갑의 주택의 소유권은 을에게 넘어갑니다.

 

이런 식으로 ①은행(채권자)은 부동산을 담보로 갑(채무자)에게 돈을 빌려주고 ②담보권인 근저당권을 설정한 후 ③갑이 채무를 이행하지 않을 경우 ④갑의 담보물인 부동산에 대하여 갑의 허락 없이 경매를 신청하여 ⑤채권을 회수하는 경매가 임의경매입니다.  

 

뭔가 깔끔하다는 느낌이 듭니다. 채권자는 돈을 빌려주기 전에 근저당권 같은 담보권을 설정한 후, 돈을 갚지 않을 경우 채무자의 허락 없이 바로 경매에 넘겨 채권을 회수하고 있습니다. 이렇게 채무자의 허락, 재판 등과 같은 복잡한 절차 없이 깔끔하게 이루어지는 경매가 '임의경매'라고 생각하면 될 것 같습니다. 

 

2. 강제경매

 

담보가 없는 상황에서 소송을 제기하고 법원으로부터 판결문을 받아 그것을 근거로 채무자의 부동산, 자동차 등에 대하여 진행하여 채권을 회수하는 경매가 '강제경매'입니다. 예를 들어보겠습니다.

 

갑이라는 사람은 개인사정으로 인해 현금 3천만 원이 필요합니다. 그래서 평소 알고 지내던 을에게 가서 "내가 지금 사정이 급해서 그런데 3천만 원만 좀 빌려주세요 3개월 후에 꼭 갚겠습니다.'라고 사정합니다. 을의 입장에서는 조금 꺼림직하지만 그래도 갑을 믿고 차용증을 쓰고 3천만 원을 빌려주었습니다.

 

하지만 3개월이 지나도 갑은 돈을 갚지 않았습니다. 독촉전화를 했지만 갑은 차일피일 미루다가 어느 순간부터는 을의 전화도 받지 않았습니다. 화가 난 을은 직접 갑을 찾아갔고, 갑이 고급 자동차를 끌고 다니는 것을 목격했습니다. 갑을 만난 을은 이렇게 이야기합니다.

 

"갚을 돈은 없으셔도 이 자동차를 중고시장에 내다 팔면 적어도 5천만 원은 받을 수 있겠네요. 그러니 제가 안심하고 돈을 받을 수 있도록 자동차에 근저당을 설정해 주세요!"

 

채무자인 갑은 일단 위기를 벗어나기 위해 "제가 1주일 후에 돈이 들어오는 게 있습니다. 그 돈만 들어오면 무슨 일이 있어도 이자까지 쳐서 다 갚을 터이니 조금만 더 기다려 주세요. 만약 1주일 후에 제가 돈을 갚지 못하면 그 때 자동차에 근저당 설정해 드리겠습니다."라고 이야기합니다.

 

일 주일 후에 무슨 일이 있어도 돈 주겠다고 약속을 했고 돈 못 갚으면 그 때 자동차에 근저당권을 설정하게 해 준다니 을 입장에서도 알겠다고 하고 돌아갑니다. 하지만 못된 마음을 먹고 있던 갑은 병이라는 사람에게 전화를 해서 "빚쟁이가 돈 갚으라고 자꾸 독촉하고 있어. 일단은 내 자동차에 근저당 5천만 원 설정해 줘"라고 요청하고 병은 갑의 자동차에 근저당 5천만 원을 설정합니다. 이럴 경우 을은 자동차를 통해 빌려준 돈을 회수할 수 없습니다. 

 

이럴 경우를 방지하기 위해서는 어떻게 해야 할까요? 앞서 을은 돈을 빌려줬다는 차용증을 썼습니다. 또한 갑에게 빚을 갚으라고 독촉하는 문자 내역 등을 가지고 채무자인 갑의 동의 없이 가압류를 설정할 수 있습니다. 가압류를 설정했다면 병이 근저당을 설정하려고 해도 이미 3천만 원의 가압류가 걸려 있기 때문에 근저당을 설정할 수 없습니다. 이렇게 가압류를 설정한 후 채무자를 찾아가서 근저당을 설정해 달라고 요청하는 것이 좋습니다.

 

이런 식으로 ①을(채권자)은 차용증 등만 가지고 갑(채무자)의 신용을 믿고 돈을 빌려준 후 ②갑이 채무를 이행하지 않을 경우 ③갑의 현금화할 수 있는 재산(부동산, 자동차 등) 등에 가압류를 신청하는 등의 절차를 이행하고 차용증 및 독촉 문자 등을 가지고 법원에 소송을 제기하고 ④법원으로부터 판결문을 받아 ⑤판결문에 근거하여 갑의 재산에 대한 경매를 진행하어 채권을 회수하는 경매가 강제경매입니다. 

 

뭔가 복잡하다는 느낌이 듭니다. 앞서 임의경매는 채무자가 돈을 안 갚으면 바로 경매에 넘겨서 채권을 회수할 수 있었습니다. 때문에 통상적으로 6개월 정도의 짧은 시간이 걸린다고 합니다. 하지만 강제경매는 담보를 설정하지 않았기 때문에 차용증, 독촉전화 및 문자 등을 가지고 증빙도 해야 하고, 필요할 경우 가압류 등도 설정해야 하며 결국은 소송을 통해 판결문도 받아야 하는 등의 절차가 필요하며 1~2년 정도의 오랜 시간이 걸립니다. 그만큼 채권자의 속 또한 타들어가겠지요.

 

결국 임의경매는 담보권을 근거로 담보를 설정한 물건에 대하여 진행되는 경매이고, 강제경매는 담보권 없이 차용증 등으로 소비대차(금전을 빌려주는 계약)가 이루어진 후 소송을 통해 채무자의 돈이 되는 재산에 대하여 진행되는 경매 정도라고 생각하면 될 것 같습니다.

 

사실 경매를 통해 물건을 낙찰받고자 하는 투자자 입장에서는 해당 물건이 임의경매이든 강제경매이든 큰 상관은 없을 것 같습니다. 하지만 용어의 뜻을 이해하니 해당 물건이 어떻게 경매까지 오게 되었는지 추측이 가능합니다. 예를 들어 임의경매는 '근저당권 등 담보권을 실행하기 위해 금융기관 등이 신청한 경매구나', 강제경매는 '채권자가 얼마나 힘들고 짜증났을까?' 등에 대한 내용입니다.