유치권 성립요건(3) - 점유

 

앞서 유치권이 성립되기 위해서는 총 6가지 요건이 있으며, 이 6개 요건이 모두 충족되어야만 유치권이 성립된다는 것을 공부했습니다. 그 중 첫 번째 요건과 두 번째 요건은 '타인이 소유하고 있는 물건이나 유가증권' 이라는 것을 각각 알아보았습니다. (아래 링크 참고)

유치권 성립요건(1) - 타인이 소유하고 있는 물건 또는 유가증권(Feat. 신축 건물의 소유권 귀속 여

 

유치권 성립요건(2) - 유치물은 물건 또는 유가증권(Feat. 건물로 인정되지 않는 토지 정착물의 유

 

이어서 세 번째 요건에 대하여 알아보겠습니다. 민법 제320조를 다시 살펴보겠습니다. 

 

제320조(유치권의 내용) ①타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.
②전항의 규정은 그 점유가 불법행위로 인한 경우에 적용하지 아니한다.

 

총 6가지 조건이 있으며 이 중 세 번째 요건은 유치물을 점유해야 한다는 것입니다. 해당 물건을 점유하고 있지 않다면 유치권이 성립하지 않습니다. 

이것 또한 상식적이고 당연한 소리 같습니다. 하지만 저게 구체적으로 무슨 말인지 잘 모르겠습니다. 때문에 한 번 자세히 살펴보겠습니다.

 

1. 점유의 의미

 

일단 유치물을 점유하고 있다라는 말이 무슨 말인지부터 살펴보겠습니다. 때문에 '점유'라는 말이 무엇인지부터 알아보겠습니다. 백과사전을 찾아보겠습니다.

물건에 대한 사실상의 지배를 말한다. 사실상 지배라 함은 사회통념상 물건이 어떤 사람의 지배하에 있다고 하는 객관적인 관계를 말한다. 사실상의 지배는 그 지배를 정당화하는 권리(소유권(所有權)이나 임차권(賃借權) 등과 같은 본권(本權))에 의해 이루어지기도 하고, 훔쳐 온 경우와 같이 아무 권리도 없이 단순히 사실상의 지배를 하고 있는데 불과한 경우도 있다.
출처 : 법률용어사전, 2016. 01. 20., 이병태

 

쉽게 이해하면 어떤 물건에 대하여 '내가 가지고 있거나 영향을 미치고 있는 상태' 정도라고 생각하면 될 것 같습니다. 예를 들어 ①내가 내 지갑을 가지고 있다고 할 경우 나는 그 지갑을 점유하고 있다고 할 수 있습니다. 하지만 만약 ②내가 친구의 지갑을 훔쳤다고 할 경우라면 이것은 불법 행위지만 사실상 그 지갑을 내가 가지고 있기 때문에 사실상 지배하고 있는 상태이므로 점유하고 있다고 할 수 있습니다. 그리고 ③내가 돈이나 카드 등을 보관할 곳이 없어 친구에게 지갑을 빌렸다고 할 경우라면 그 지갑은 내 지갑은 아니지만 그 지갑을 내가 가지고 있기 때문에 사실상 지배하고 있는 상태이므로 점유하고 있다고 할 수 있습니다. 

 

즉, 어떤 물건을 소유하고 있든지(소유권), 불법 행위를 해서 훔쳤든지, 어떤 물건을 빌렸든지(임차권) 간에 사실상 그 물건을 가지고 있다고 한다면 그 물건을 지배하고 있다고 보아 점유하고 있다고 할 수 있습니다. 

하지만 그 물건을 다른 사람에게 팔았거나, 불법 행위를 한 물건을 빼앗겼거나, 빌린 물건을 돌려줬다면 그 물건을 가지고 있지 않기 때문에 그 물건을 지배한다고 할 수 없어 점유하고 있지 않다고 할 수 있습니다. 

 

점유권 관련 법은 다음과 같습니다. 민법 제192조(점유권의 취득과 소멸)와 204조(점유의 회수) 입니다. 

제192조 (점유권의 취득과 소멸) ①물건을 사실상 지배하는 자는 점유권이 있다.
②점유자가 물건에 대한 사실상의 지배를 상실한 때에는 점유권이 소멸한다. 그러나 제204조의 규정에 의하여 점유를 회수한 때에는 그러하지 아니하다.

제204조(점유의 회수) ① 점유자가 점유의 침탈을 당한 때에는 그 물건의 반환 및 손해의 배상을 청구할 수 있다. 
②전항의 청구권은 침탈자의 특별승계인에 대하여는 행사하지 못한다. 그러나 승계인이 악의인 때에는 그러하지 아니하다.
③제1항의 청구권은 침탈을 당한 날로부터 1년내에 행사하여야 한다.

 

일단 점유의 개념은 대충 이해가 갔습니다. 하지만 이것이 실무적으로 어떻게 활용되는지를 한 번 보겠습니다.

 

2. 유치권 성립을 위한 점유의 요건

 

그렇다면 유치권을 행사하는 유치권자의 입장에서 생각해 보겠습니다. 예를 들어 어떤 건물에 대한 유치권을 행사하기 위해 '사실상 지배한다'는 것을 증명하기 위해서는 '내가 그 건물을 점유하고 있어야 하고', 그러기 위해서는 24시간 그 건물에 상주하면서 그 건물을 사실상 지배하고 있다는 것을 대내외적으로 보여줘야 합니다.

 

하지만 현실적으로 쉽지가 않습니다. 유치권자 또한 생업이 있고, 다른 일도 있을 텐데 자신의 집이 아닌 다른 곳에서 24시간 상주하는 것이 쉽지가 않을 겁니다. 이럴 경우 어떻게 점유하면 될까요?

 

예를 들어 이런 방법이 있을 것 같습니다. ①현수막 등과 같은 안내문을 게시하여 '유치권 행사중'이라는 고지를 하고 ②해당 건물 입구에 커다란 자물쇠를 채워 다른 사람의 출입을 차단하거나 ③경비용역회사 등과 계약을 체결하여 사설 용역경비원으로 하여금 경비하고 관리하게 하는 등의 간접 점유 또한 점유로 인정받을 수 있다고 합니다.

그림출처 : KBS / 유치권, 알고 나면 돈 버는 기회다 (brunch.co.kr)

 

그렇다면 반대로 유치권이 성립되지 않는다는 것을 증명하기 위해서는 현수막과 같은 안내문만 부착한 채 다른 사람들의 출입을 통제하지 않는 등 점유를 제대로 하지 않고 있다는 것을 증명하면 되겠습니다. 유치권자의 입장에서는 꽤나 쉽지 않은 것이 점유인 것 같습니다.

 

이와 관련된 판례를 알아보겠습니다.

 

1) 대법원95다8713 : 사실상 지배가 있다고 하기 위해서는 반드시 물건을 물리적·현실적으로 지배하는 것만을 의미하는 것이 아니고, 물건과 사람과의 시간적·공간적 관계와 본권관계, 타인 지배의 가능성 등을 고려하여 사회관념에 따라 합목적적으로 판단하여야 한다. 이에 근거하여 공장 건물의 유치권자가 공장 건물의 소유 회사가 부도가 난 다음에 그 공장에 직원을 보내 그 정문 등에 ①유치권자가 공장을 유치·점유한다는 안내문을 게시하고 경비용역회사와 경비용역계약을 체결하여 용역경비원으로 하여금 주야 교대로 2인씩 그 공장에 대한 경비·수호를 하도록 하는 한편 ②공장의 건물 등에 자물쇠를 채우고 공장 출입구 정면에 대형 컨테이너로 가로막아 차량은 물론 사람들의 공장 출입을 통제하기 시작하고 ③그 공장이 경매로 낙찰된 다음에도 유치권자의 직원 10여 명을 보내 그 공장 주변을 경비·수호하게 하고 있었다면, 유치권자가 그 공장을 점유하고 있었다고 볼 여지가 충분하다.

 

2) 대법원2009다39530 : 점유라고 함은 물건이 사회통념상 그 사람의 사실적 지배에 속한다고 보여지는 객관적 관계에 있는 것을 말하고 사실상의 지배가 있다고 하기 위하여는 반드시 물건을 물리적, 현실적으로 지배하는 것만을 의미하는 것이 아니고 물건과 사람과의 시간적, 공간적 관계와 본권관계, 타인지배의 배제가능성 등을 고려하여 사회관념에 따라 합목적적으로 판단하여야 한다. 때문에 현장사무실에서 이 사건 건물을 점유하면서 유치권을 행사하기로 결의한 다음 건물경비업체를 통하여 이 사건 건물의 방범활동을 하도록 하고, 피고들의 직원들이 현장사무실에 상주하도록 하면서 주차장 외벽 등에 현수막을 걸고 건물임차인들의 영업과 서로 배치되지 아니하는 방법으로 이 사건 건물을 점유·관리하였다고 보아 피고들이 이 사건 경매절차 개시 전에 이 사건 건물을 점유하기 시작하였다고 판단한 것은 정당하다.

 

이러한 내용을 볼 때 유치권 성립을 위한 점유는 반드시 유치권자가 상주하며 점유할 필요는 없으며 안내물을 게시하고 자물쇠를 채우거나 출입구를 통제하는 등의 조치를 통해 타인의 출입을 통제하거나, 전문업체 등과 계약하여 전문업체를 통해 간접점유를 하였다면 점유로 인정된다고 할 수 있습니다. 

 

3. 유치권 성립을 위한 점유의 형태

 

보통 유치권자는 채권자(돈을 받을 사람)일 확률이 높습니다. 당연히 받을 채권이 있으니 그것을 받기 위해 유치권을 행사함으로써 자신의 돈(공사대금 등)을 받으려고 하겠지요. 그런데 만약 해당 물건을 직접 점유하고 있는 사람이 채무자라고 한다면 어떻게 될까요?

 

이와 관련된 판례를 알아보겠습니다.

 

대법원2007다27236 : 유치권의 성립요건이자 존속요건인 유치권자의 점유는 직접점유이든 간접점유이든 관계가 없으나, 다만 그 직접점유자가 채무자인 경우에는 유치권의 요건으로서의 점유에 해당하지 않는다고 할 것이다. 채무자를 직접점유자로 하여 채권자가 간접점유를 하였더라도 유치권을 취득하는 데 장애가 되지 않는다는 원심판결에는 유치권의 요건인 점유에 관한 법리를 오해한 위법이 있다.

 

즉, 채무자를 직접점유자로 하여 채권자가 간접점유하는 경우에는 유치권이 성립되지 않는다는 것을 알 수 있습니다. 

 

4. 유치권 성립을 위한 점유의 시점

 

그렇다면 언제부터 점유를 해야 하는지가 문제가 될 수 있습니다. 해당 판례들을 살펴보겠습니다.

 

1) 대법원2005다22688 : 채무자 소유의 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 이후에 채무자가 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 유치권을 취득하게 한 경우, 점유자가 유치권을 내세워 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다는 판례입니다. 쉽게 이야기해서 유치권자가 유치권을 행사하기 위해서는 경매개시가 되기 전에 점유하고 있어야 한다는 의미이고, 반대로 이야기하면 경매개시가 되고 나서 갑자기 유치권을 행사하겠다고 나서는 사람이 있다면 그것은 유치권이 아니기 때문에 문제될 것이 없다는 뜻입니다. 

유치권 신고는 아무 때나 해도 무방하다고 합니다. 심지어 경매개시결정 기입등기가 된 이후에 해도 상관은 없습니다. 하지만 점유는 반드시 경매개시 전부터 이루어져야 비로소 유치권이 성립된다는 것을 알아야 하겠습니다.

 

2) 대법원2008다70763 : 근저당권을 설정한 후 경매 시작 전에 점유를 시작했을 경우에는 유치권이 성립된다는 의미입니다. 즉, 경매개시결정 기입등기 전에만 점유를 한다고 할 경우 유치권이 성립된다는 것입니다.

 

3) 대법원2009다19246 : 가압류등기가 이루어진 후 경매 시작 전에 점유를 시작했을 경우에는 유치권이 성립된다는 의미입니다. 즉, 경매개시결정 기입등기 전에만 점유를 한다고 할 경우 유치권이 성립된다는 것입니다.

 

4) 대법원2009다60336 : 국가, 지자체, 공공기관 등의 체납 처분에 의해 압류가 되었다고 하더라도 경매 시작 전에 점유를 시작했을 경우에는 유치권이 성립된다는 의미입니다. 즉, 경매개시결정 기입등기 전에만 점유를 한다고 할 경우 유치권이 성립된다는 것입니다.

 

오늘 공부한 내용을 요약하면 다음과 같습니다.

 

1. 유치권이 성립되려면 반드시 유치권자는 점유를 해야 한다. 하지만 그 점유라는 것이 유치권자가 24시간 상주하면서 해당 유치물을 관리해야 하는 것은 아니다. 

2. 때문에 ①현수막 등과 같은 안내문을 게시하여 '유치권 행사중'이라는 고지를 하고 ②해당 건물 입구에 커다란 자물쇠를 채워 다른 사람의 출입을 차단하거나 ③경비용역회사 등과 계약을 체결하여 사설 용역경비원으로 하여금 경비하고 관리하게 하는 등의 간접 점유 또한 점유로 인정된다.

3. 직접점유자가 채무자일 경우 유치권이 성립되지 않는다.

4. 유치권 신고는 아무 때나 해도 상관없으나(심지어 경매개시결정 전에 해도 상관없으나) 유치권이 성립되려면 반드시 경매개시 이전에 점유하고 있어야 한다.