유치권 성립요건(1) - 타인이 소유하고 있는 물건 또는 유가증권(Feat. 신축 건물의 소유권 귀속 여부)

 

앞에서 유치권의 특성과 취지, 그리고 유치권의 악용 가능성 등에 대하여 공부했습니다.(아래 링크 참고)

유치권 개념과 사례 - 유치권이란?

 

유치권의 목적과 취지는 이해하지만 그만큼 악용될 가능성 또한 높다 보니 유치권의 성립요건 또한 까다롭게 정해 놓았을 것 같습니다. 때문에 어떤 상황에서 유치권이 성립되는지를 이해하기 위해 유치권의 관련 근거가 되었던 민법 제320조(유치권의 내용) 제1항과 제2항을 다시 한 번 살펴보겠습니다.

제320조(유치권의 내용) ①타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다. ②전항의 규정은 그 점유가 불법행위로 인한 경우에 적용하지 아니한다.

 

되게 짧습니다. 저게 무슨 의미가 있나 싶습니다. 조금 더 자세히 살펴보겠습니다.

 

제320조(유치권의 내용) ①타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.
②전항의 규정은 그 점유가 불법행위로 인한 경우에 적용하지 아니한다.

 

이것저것 빼고 핵심만 남겨보면 총 6가지 조건이 나옵니다.

 

1. 타인

2. 물건 또는 유가증권

3. 점유한 자

4. 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권

5. 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리

6. 점유가 불법행위로 인한 경우에 적용하지 아니한다.

 

이렇게 6가지 조건이 모두 성립하여야 유치권으로 인정받을 수 있습니다. 어느 하나라도 성립하지 않으면 유치권이 성립되지 않습니다. 유치권자의 권리 보호를 위해 법적으로 당연히 성립되는 권리이지만 그만큼 악용할 가능성 또한 발생할 수 있는 만큼 ‘유치권’이 성립되기 쉽지 않은 조건을 만들어 놓은 것 같습니다. 그리고 경매 낙찰자 입장에서는 6가지 내용 중 어느 하나라도 성립되지 않는다는 것을 논리적으로 증명할 수 있다면 유치권을 깰 수 있습니다.

 

때문에 앞서 6가지 내용들에 대하여 보다 자세히 살펴보겠습니다.  

 

유치권이 성립되기 위한 첫 번째 요건은, 유치물이 타인이 소유하고 있는 물건(부동산 및 동산)이나 유가증권이어야 합니다. 내가 소유하고 있는 물건(부동산 및 동산)이나 유가증권일 경우 유치권이 성립되지 않습니다.

 

이 이야기는 당연한 소리 같습니다. 채권자 본인이 소유하고 있는 물건을 가지고 ‘유치권을 행사한다’ 어쩌구저쩌구 하지는 않을 것이고 굳이 할 이유도 없겠지요.

보통 유치권은 채권자와 채무자 간의 관계에서 성립되는 경우가 많습니다. 앞서 사례에서 살펴봤던 예시 또한 결국은 공사대금을 받기로 한 채권자와 공사대금을 주기로 한 채무자 간의 관계에 문제가 생겨 유치권이 성립된 것이니까요.

하지만 채무자의 물건 뿐만이 아니라 제3자 소유물이어도 유치권이 성립할 수가 있습니다. 앞서 사례에서 살펴보았던 대로 채무자의 물건(부동산)이 제3자(낙찰자)에게 소유권이 넘어갔다고 해도 유치권은 성립된다는 의미입니다.

 

정리하면 ‘채권자를 제외한’ 어느 누구의(채무자, 제3자)의 물건이든 간에 그 물건이 타인의 물건이라면 유치권은 성립될 수 있다는 의미입니다.

 

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단순한 내용 같지만 이와 관련하여 발생할 수 있는 유치권 관련 사항과 이에 대한 판례들를 살펴보겠습니다. 참고로 판례 원문에서 등장하는 수급인은 건물을 지은 자(공사업자, 시공사)를 의미하고, 도급인은 돈을 주고 공사를 맡기는 사람, 건축주) 정도로 이해하면 될 것 같습니다. 편의상 수급인은 '공사업자'로, 도급인은 '건축주'라고 하겠습니다.

 

1. 건물의 소유권은 원칙적으로 공사업자가 소유권을 취득한다. 때문에 이러한 경우 해당 건물이 타인의 물건이 아닌 공사업자의 물건이 되어 소유권이 공사업자에게 있기 때문에 공사업자의 유치권이 인정되지 않는다.

 

1) 대법원 80다1014(링크 클릭) : 공사업자가 자기의 재료와 노력으로 건물을 건축한 경우에 특별한 의사표시가 없는 한 건축주가 도급대금을 지급하고 건물의 인도를 받기까지는 그 소유권은 공사업자에게 있다는 판례입니다. 쉽게 말해 건물의 인도를 받기까지 건물의 소유권은 원칙적으로 공사를 진행한 사람에게 소유권이 있다는 의미입니다.

 

2) 대법원 84다카2452(링크 클릭) : 타인 소유의 건물 위에 2층부분을 증축한 자는 그 건축허가가 타인의 명의로 된 여부에 관계없이 그 소유권을 원시취득하였다 할 것이고 위 양인간에 완성된 2층부분에 대하여 일단 그 타인명의로 신탁하여 소유권보존등기를 하기로 약정하였다 하여도 그 약정에 따른 소유권보존등기를 하기까지는 공사업자는 소유권의 원시취득을 대외적으로도 주장할 수 있다는 판례입니다. 내용이 되게 어렵지만 소유권에 대한 등기 절차를 완료할 때까지는 공사업자에게 소유권이 있다는 의미입니다.

 

3) 대법원91다14116(링크 클릭) : 유치권은 타물권인 점에 비추어 볼 때 공사업자의 재료와 노력으로 건축되었고 독립된 건물에 해당되는 기성부분은 공사업자의 소유라 할 것이므로 공사업자는 공사대금을 지급받을 때까지 이에 대하여 유치권을 가질 수 없다는 판례입니다. 쉽게 이야기해서 공사를 진행한 부분은 건축주에게 공사대금을 지급받을 때까지 공사업자에게 소유권이 있다는 의미입니다.

 

4) 대법원97다8601(링크 클릭) : 일반적으로 자기의 노력과 재료를 들여 건물을 건축한 사람은 그 건물의 소유권을 원시취득하는 것이라는 의미입니다. 쉽게 이야기해서 공사업자가 자신의 재료와 노력으로 건물을 건축했으면 해당 건물의 소유권은 공사업자에게 있다는 의미입니다.

 

2. 하지만 재료의 전부 또는 주요부분을 건축주가 공급했다면 신축된 건물의 소유권은 건축주에게 있다. 때문에 공사업자 입장에서 해당 건물은 타인(건축주)의 것이므로 유치권이 인정된다. 반대로 재료의 전부 또는 주요부분을 공사업자가 제공했다면 원칙적으로 신축된 건물의 소유권은 공사업자에게 있다. 다만, 당사자 사이에 '소유권을 돈을 주며 건축주에게 귀속시키기로 하는 특약'이 있다면 건축주에게 소유권이 있다.

 

1) 대법원2003다3072(링크 클릭) : 건축재료의 전부 또는 주요 부분을 건축주가 제공한 경우에는 완성된 건물의 소유권을 도급인이 가진다는 의미입니다. 하지만 건축재료의 전부 또는 주요 부분을 공사업자가 조달한 경우에는 완성된 목적물의 소유권은 수급인이 가진다는 의미입니다.

 

2) 대법원2009다67443, 67450(링크 클릭) : 공사업자가 자기의 노력과 재료로 완성한 건물의 소유권은 건축주와 공사업자 사이의 특약에 의하여 달리 정하거나 기타 특별한 사정이 없는 한 공사업자에게 귀속된다는 의미입니다. 반대로 소유권을 건축주에게 귀속시키기로 한 특약이 있을 경우라면 건물의 소유권은 건축주가 가진다는 의미입니다.

 

쉽게 이야기하면 건축주든 공사업자든 재료를 공급한 사람이 신축된 건물에 대한 소유권을 가지게 되지만, 당사자 사이에 소유권을 건축주가 가지기로 한 특약이 있을 경우라면 건축주에게 소유권이 있다는 의미입니다. 

 

1번과 2번 관련 사례와 판례를 살펴보면 다음과 같이 요약할 수 있습니다.

 

민법에서는 건물을 신축할 때 해당 건물에 대한 소유권은 공사업자에게 있다고 밝히고 있습니다. 하지만 건물을 지을 때 필요한 재료들을 건축주가 제공했을 경우 건축주에게 소유권이 있고, 건축주와 공사업자 간에 건물이 지어졌을 경우 건축주에게 소유권을 귀속시킨다는 합의가 있으면 건축주에게 소유권이 생긴다는 것을 각종 판례를 통해 알 수 있습니다.

 

하지만 상식적으로 건물을 신축할 경우 꽤나 많은 돈이 들어갈 텐데 건축주나 공사업자 간에 아무런 서류도 없이 업무를 진행하지는 않을 것입니다. 나름대로 형식을 갖추어 계약서를 작성할 것이고 아마도 그 계약서 상에는 공사가 완료될 경우 해당 건물의 소유권을 누구에게 둘 것인지 명시해 놓겠지요. 그리고 공사업자들 또한 이러한 내용들을 알고 있을 터이니 통상적으로는 신축한 건물에 대하여 건축주가 소유자가 되겠지요. 때문에 만약 건축주가 계약을 어기고 뭔가 이상한 짓(?)을 할 경우 공사업자 입장에서 해당 건물은 내 물건이 아닌 '타인의 물건'이 되기 때문에 유치권이 성립할 수 있게 될 것입니다. 

 

민법 조문상으로만 보았을 때는 굉장히 단순한 사실(타인의 물건)이었습니다. 하지만 '신축한 건물이 누구 소유인가?'에 따라 상당히 복잡한 상황이 될 수 있음을 알았습니다.