유치권 성립요건(2) - 유치물은 물건 또는 유가증권(Feat. 건물로 인정되지 않는 토지 정착물의 유치권 성립 여부)

 

앞서 유치권의 개념과 특성에 대하여 공부하면서(아래 링크 참고) 유치권이란 채무자가 채권자에게 물건 또는 유가증권을 담보로 돈을 빌리면, 채권자는 그 담보물을 가지고 있으면서 채무자가 채무를 이행할 때까지(돈을 갚을 때까지) 그 담보물을 가질 수 있는 권리이지만, 악용의 여지가 있기 때문에 유치권이 성립되기 위해서는 성립 요건들이 있다고 공부했었습니다. 

유치권 개념과 사례 - 유치권이란?

 

그리고 유치권은 총 6가지 요건이 있으며, 이 6개 요건이 모두 충족되어야만 성립된다는 것 또한 알게 되었고, 그 중 첫 번째 요건으로 '유치물은 타인이 소유하고 있는 물건이나 유가증권'이어야 한다는 것을 알아보았습니다. 즉, 유치물이 타인(채무자, 제3자) 소유가 아니라 채권자의 소유물일 경우 유치권이 성립되지 않는다는 것을 사례와 판례를 통해 알아보았습니다.(아래 링크 참고)

유치권 성립요건(1) - 타인이 소유하고 있는 물건 또는 유가증권(Feat. 신축 건물의 소유권 귀속 여

 

그렇다면 두 번째 조건에 대하여 알아보겠습니다. 민법 제320조를 다시 살펴보겠습니다. 

 

제320조(유치권의 내용) ①타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.
②전항의 규정은 그 점유가 불법행위로 인한 경우에 적용하지 아니한다.

총 6가지 조건이 있는데 '타인'이라는 첫 번째 조건에 대해서는 앞에서 공부했고, 두 번째 조건인 '물건이나 유가증권'이라는 말에 대하여 한 번 알아보겠습니다.

 

유치권이 성립되기 위한 두 번째 요건은 유치물이 물건(부동산 및 동산)이나 유가증권이어야 한다는 것입니다. 해당 물건이 물건(부동산 및 동산)이나 유가증권이 아닐 경우 유치권이 성립되지 않습니다. 

 

아주 상식적이고 당연한 소리 같습니다만, 물건으로 인정해야 하는지, 그렇지 않은지 애매한 것들이 있을 수 있습니다. 때문에 이에 대한 판레들을 살펴보겠습니다. 참고로 판례 원문에서 등장하는 수급인은 건물을 지은 자(공사업자, 시공사)를 의미하고, 도급인은 돈을 주고 공사를 맡기는 사람, 건축주) 정도로 이해하면 될 것 같습니다. 편의상 수급인은 '공사업자'로, 도급인은 '건축주'라고 하겠습니다.

 

1. 건물로 인정되지 않는 토지의 정착물은 유가증권이나 물건이 아니기 때문에 유치권을 행사할 수 없다. 

 

건축주 갑은 공사업자 을과 '갑의 토지에 주택을 짓기로 하는 공사계약'을 체결했습니다. 만약 건축주 갑이 계약을 이행하지 않고 공사대금을 주지 않을 경우 공사업자 을은 공사대금을 받을 때까지 주택을 점유하며 유치권을 행사할 수 있습니다. 이건 당연한 이야기입니다.

 

하지만 공사계약을 체결하고 기초공사 정도만을 진행했을 뿐 이 건물이 도저히 독립된 건물이라고 볼 수 없다면 어떨까요? 예를 들어 아래 그림 같은 상황입니다. 

그림출처 : 한국노총 광전행복건설 노동조합, 연합뉴스 / 완도군민신문

 

이럴 경우 해당 공장에 대해서는 유치권을 행사할 수 없습니다. 해당 공장이 사회 통념상 독립된 물건이라고 볼 수 없는 구조물, 유가증권이나 물건이 아닌 '토지의 부합물'에 불과하다고 판단하기 때문입니다.

 

아울러 공사대금 채권이 토지에 관하여 생긴 것이 아니기 때문에 만약 토지에 대한 경매절차가 진행되어도 공사업자 을은 토지에 대하여 유치권을 행사할 수 없습니다.

 

이와 관련된 판례를 한 번 살펴보겠습니다. 

 

대법원2007마98(링크 클릭) : 건물의 신축공사를 한 공사업자가 건물을 점유하고 있고, 그 건물에 대한 공사금을 받을 것이 있다면 공사업자는 그 채권을 변제받을 때까지(공사금을 받을 때까지) 건물을 유치할 권리가 있다. 하지만 공사업자가 사회통념상 독립된 건물이 되지 못한 정착물을 토지에 설치한 상태에서 공사가 중단될 경우 그 정착물은 토지의 부합물에 불과하기 때문에 해당 정착물에 대한 유치권을 행사할 수 없다. 또한 공사 중단시까지 발생한 공사금 채권은 토지에 관하여 생긴 것이 아니기 때문에 공사금 채권에 대하여 토지에 대한 유치권을 행사할 수는 없다. 즉, 건물에 대한 공사를 가지고 토지에 대한 유치권을 행사할 수 없다.

 

쉽게 이야기해서 ①건물이 아닌 것은 물건이라고 할 수 없기 때문에 유치권 성립조건에 해당되지 않아 유치권이 성립되지 않고, ②건물이 아닌 것이 설치되어 있는 토지에 대해서도 유치권을 행사할 수 없다는 의미입니다.

 

건물에 대한 공사를 가지고 토지에 대한 유치권을 행사할 수 없기 때문에 건물이 존재하느냐 아니냐가 유치권 행사에 중요한 요소가 된다는 것을 깨달았습니다.

 

그렇다면 궁금한 것이 있습니다. '사회통념상 독립된 건물'이 되지 않아 물건이라고 인정할 수 없으므로 유치권이 성립되지 않는다고 하는데, '사회통념상 독립된 건물'이 무엇이고, 어떻게 판단해야 하는지 궁금해집니다. 때문에 이와 관련된 내용과 판례들을 살펴보겠습니다. 

 

2. 공사 완성여부와 무관하게 기둥, 지붕, 주벽이 있으면 건물이다.

 

반드시 완성된 상태구조물만 건물이 되는 것은 아닙니다. 판례에 따르면 공사 완성여부와 무관하게 최소한의 기둥, 지붕, 주벽이 있으면 건물이라고 하고 있습니다. 

 

비록 미완성된 건물이지만 최소한의 기둥, 지붕, 주벽이 있는 경우 '건물'로 인정하고 있습니다. 

출처 : 해남신문 / 대한건축사협회 건축사신문 / 매일신문

 

이와 관련된 판례입니다.

 

대법원94다53006 : 독립된 부동산으로서의 건물은 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 이루어지면 법률상 건물이라고 할 수 있다는 판례입니다.

 

대법원2000다51872 : 미완성 상태이지만 최소한의 기둥과 지붕, 주벽이 이루어지면 독립된 건물로서의 요건을 갖추었다는 판례입니다. 판례 내용의 일부를 살펴보겠습니다. 

그러나 독립된 부동산으로서의 건물이라고 하기 위하여는 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 이루어지면 된다고 할 것인바(대법원 1996. 6. 14. 선고 94다53006 판결), 원심이 배척하지 아니한 갑 제8호증의 1 내지 24, 을 제11호증의 1 내지 19(각 사진)의 각 영상과 제1심 증인 소외인의 증언을 종합하면 이 사건 공작물은 위 경락 당시 지하 1, 2층 및 지상 1층까지의 콘크리트 골조 및 기둥, 천장(슬라브)공사가 완료되어 있고, 지상 1층의 전면(남쪽)에서 보아 좌측(서쪽) 벽과 뒷면(북쪽) 벽 그리고 내부 엘리베이터 벽체가 완성된 사실을 인정할 수 있으므로, 이 사건 공작물은 최소한의 지붕과 기둥 그리고 주벽(主壁)이 이루어졌다고 할 것이어서 미완성 상태의 독립된 건물(원래 지상 7층 건물로 설계되어 있으나, 지상 1층만으로도 구분소유권의 대상이 될 수 있는 구조임이 분명하다)로서의 요건을 갖추었다고 할 것이다.

 

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3. 공사 완성여부와 무관하게 1개 층만 완성되어도 독립된 건물이다.

 

당초 2층 이상의 건물을 짓기로 하고 공사를 하던 중 1개 층만 완성되었다고 하겠습니다. 예를 들어 이런 식입니다.

그림출처 : zionubf.org

 

이렇게 건물의 1층 부분이 골조공사만 진행되었다고 하더라도 지하층 부분만이 있을 경우 독립된 건물로 인정하고 있습니다. 

 

이와 관련된 판례입니다.

 

대법원2002다21592, 21608 : 신축중인 건물의 지상층 부분이 골조공사만 진행되었을 뿐이라고 하더라도 지하층 부분만으로도 독립된 건물로서의 요건을 갖추었다는 판례입니다. 판례 내용의 일부를 살펴보겠습니다. 

독립된 부동산으로서의 건물이라고 하기 위하여는 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 이루어지면 된다고 할 것이다( 대법원 2001. 1. 16. 선고 2000다51872 판결 참조). 기록에 의하면, 신축 건물은 경락대금 납부 당시 이미 지하 1층부터 지하 3층까지 기둥, 주벽 및 천장 슬라브 공사가 완료된 상태이었을 뿐만 아니라 지하 1층의 일부 점포가 일반에 분양되기까지 한 사정을 엿볼 수 있는바, 비록 피고 등이 경락을 원인으로 이 사건 토지의 소유권을 취득할 당시 신축 건물의 지상층 부분이 골조공사만 이루어진 채 벽이나 지붕 등이 설치된 바가 없다 하더라도, 지하층 부분만으로도 구분소유권의 대상이 될 수 있는 구조라는 점에서 신축 건물은 경락 당시 미완성 상태이기는 하지만 독립된 건물로서의 요건을 갖추었다고 봄이 상당하다.

 

4. 세차장 구조물은 주벽이 없어 건물이라고 할 수 없다.  

 

앞서 건물이라고 하기 위해서는 최소한의 기둥과 지붕, 주벽이 있어야 한다고 공부했습니다. 그렇다면 주벽이라고 할 만한 것이 없는 구조물의 경우 건물이라고 인정하기 어려울 수 있습니다. 예를 들어 이런 식입니다.

그림출처 : 워시존(www.washzone.co.kr)

 

이와 관련된 판례입니다.

 

대법원2008도9427 : 이 사건 각 세차장구조물은 주벽이라고 할 만한 것이 없고, 볼트만 해체하면 쉽게 토지로부터 분리·철거가 가능하므로 이를 토지의 정착물이라 볼 수는 없다는 판례입니다. 해당 내용의 일부를 살펴보겠습니다.

법률상 독립된 부동산으로서의 건물이라고 하려면 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 이루어져야 할 것인바( 대법원 1986. 11. 11. 선고 86누173 판결, 대법원 1996. 6. 14. 선고 94다53006 판결 등 참조), 이 사건 각 세차장구조물은 콘크리트 지반 위에 볼트조립방식 등을 사용하여 철제 파이프 또는 철골의 기둥을 세우고 그 상부에 철골 트러스트 또는 샌드위치 판넬 지붕을 덮었으며, 기둥과 기둥 사이에 차량이 드나드는 쪽을 제외한 나머지 2면 또는 3면에 천막이나 유리 등으로 된 구조물로서 주벽이라고 할 만한 것이 없고, 볼트만 해체하면 쉽게 토지로부터 분리·철거가 가능하므로 이를 토지의 정착물이라 볼 수는 없다고 할 것이다.

 

관련 내용과 판례를 살펴보면 다음과 같이 요약할 수 있습니다. 

 

유치권이 성립되기 위한 두 번째 요건은 유치물이 물건(부동산 및 동산)이나 유가증권이어야 한다는 것입니다. 해당 물건이 물건(부동산 및 동산)이나 유가증권이 아닐 경우 유치권이 성립되지 않습니다. 이것은 당연한 이야기입니다.

 

하지만 이 건물이 물건이냐 아니냐를 판단하기가 애매할 때가 있습니다. 특히나 건물의 경우 이 건물이 건물로 인정될 경우 다른 조건이 성립된다면 당연히 유치권이 성립하지만 해당 건물이 건물로 인정되지 않을 경우라면 이것은 '토지의 정착물'에 불과하기 때문에 유치권을 행사할 수 없고, 아울러 그 토지의 정착물이 있는 토지에도 유치권을 행사할 수 없습니다. 

 

아울러 이 건물은 반드시 완성되어야 할 필요는 없으며, 공사 완성여부와 무관하게 기둥, 지붕, 주벽이 있으면 건물이라고 할 수 있습니다. 따라서 건물의 1층 부분이 골조공사만 진행되었다고 하더라도 지하층 부분만이 있을 경우 독립된 건물로 인정할 수 있습니다. 하지만 세차장 구조물같이 주벽이라고 할 만한 것이 없는 구조물의 경우 건물이라고 인정하기 어려울 수 있습니다.

 

실제로 낙찰을 받고자 하는 건물이 경매정보지 상에 '유치권 성립 여지 있음'이라고 되어 있다면, 그리고 그 건물이 완성되지 않은 건물이라면 이러한 내용들을 잘 따져보아 유치권이 인정될지 그렇지 않은지를 판단해야 할 것 같습니다.