경매물건 검색 - 권리분석 실제사례(4) (Feat. 배당요구종기일 이후 배당요구신청)

새로운 물건을 가지고 권리분석을 해 보고자 합니다. 지지옥션 사이트를 둘러보다가 적합한 물건을 보고 진행해 보겠습니다.(서부1계 2019타경 54901)

서울시 공덕동 소재 모 오피스텔입니다. 2019년 8월 기준 감정평가는 2억 6천만원이고, 이것도 보니 꽤나 유찰이 많이 되었습니다. 2020년 1월부터 경매가 진행되어 왔었는데 첫 경매 때 매각가율 100%에 매각이 되었다고 했으나 매각대금을 납부하지 않았다고 합니다. 그 이후로 1년 반 동안이나 낙찰이 되지 않았고, 최초 감정가 대비 17%나 떨어진 걸 보면 꽤나 깊은 사연이 있는 물건 같습니다. 일단은 해당 물건의 소재지나 용도, 물건의 기본정보나 진행과정, 매각과정 등을 한 번 살펴봤습니다. 

 

등기부등본 권리분석입니다. 일단 가압류권자인 기술보증기금이 (강제)경매를 신청하였으나 말소기준권리는 가압류 앞에 있는 근저당권입니다. 그리고 말소기준권리 위에 인수해야 할 권리는 특별히 없습니다. 등기부 등본 상 권리분석은 깨끗합니다.

 

전입신고는 2017년 4월 25일에 했으니 대항력은 2017년 4월 26일 0시부터 성립할 것이고, 확정일자를 2018년 6월 18일에 받았으니 우선변제권은 2018년 6월 18일자로 성립됩니다. 이게 왜 이렇게 되는지는 앞에서도 많이 연습한 만큼 추가 설명 없이 아래 링크를 참조하시면 되겠습니다.

임차인 권리분석 - 대항력과 우선변제권 성립일자

그런데 여기서 잠깐! 우선변제권의 성립요건 중에 하나가 빠진 게 있습니다. 바로 '배당요구'입니다. 배당요구종기일 이전에 내 보증금을 배당해 달라는 배당요구를 해야 비로소 우선변제권이 생깁니다. 우선변제권의 개념과 요건에 대해서는 아래 링크를 참조하시면 되겠습니다. 

임차인 권리분석 - 우선변제권의 개념과 요건

그런데 앞에서 확인한 바로는 배당요구종기일은 2019.10.30이었습니다. 하지만 임차인 배00씨는 2019년 10월 31이에 배당요구를 했습니다. 

임차인의 대항력(2017년 4월 26일 0시), 우선변제권(2018년 6월 18일)은 근저당권(2018년 12월 21일)보다 선순위입니다. 그렇게 되면 배XX씨의 임차보증금은 고스란히 낙찰자가 인수해야 합니다. 만약 하루 차이로 배XX씨가 배당요구를 했다면 선순위 임차인이 되어 보증금 전액을 우선변제받을 수 있었을 것입니다. 그러면 보증금 212,000,000원에 대한 배당이 우선적으로 이루어지고 나머지 돈으로 근저당권부터 배당이 이루어졌을 것입니다. 그리고 가압류는 안타깝지만 배당을 못 받는 식으로 진행되었을 겁니다. 

 

하지만 하루 차이로 배당요구를 하지 못했기 때문에 근저당권자에게 먼저 배당이 되고, 때문에 임차인 배00씨는 낙찰자에게 보증금을 받아야겠지요. 아마도 첫 경매 때 매각가율 100%에 매각이 된 이유는 아마도 그 당시 낙찰자가 '당연히 임차인이 배당요구를 했으니 가장 먼저 배당이 이루어졌겠구나!'라고 생각했을 것이기 때문일 겁니다. 하지만 막상 보니 그게 아니라 하루 차이로 배당요구가 인정되지 않았고, 그래서 2억 1,200만원을 인수해야 한다고 하니 당연히 안 하겠지요. 감정가 2억2천짜리를 2억 1,200만원 더 주고 인수해야 하는 상황인데 누가 하겠습니까?

 

권리분석 자체는 그렇게 어렵지 않았습니다. 하지만 '우선변제권'의 경우 반드시! 배당요구를 배당요구종기일 이전에 했는지를 반드시 확인해야 한다는 것을 배웠습니다.