임차인 권리분석 - 최우선변제권 소액임차보증금 기준(Feat 소액임차인 최우선변제금액 개정(2021.05.11 시행)

최우선변제권의 개념과 요건을 공부하며 최우선변제를 주장할 수 있는 금액의 범위와 한도가 법에 명확하게 제시되어 있다고 공부했습니다. 관련 내용은 '주택임대차보호법 시행령'이며, 해당 내용을 정리한 '소액임차보증금 기준표'입니다. 이 표를 기준으로 소액임차인인지에 대한 여부와 최우선변제를 주장할 수 있는지에 대한 여부를 판단할 수 있습니다.  

임차인 권리분석 - 최우선변제권의 개념과 요건

 

먼저 1984년부터 2010년 7월 25일까지는 다음과 같습니다. 

이 표만 봐서는 무슨 말인지 잘 모르겠습니다. 쉽게 이야기하면 이런 겁니다.

갑이 2008년 9월 1일 선순위 근저당이 설정되어 있는 서울시 소재의 빌라에 임차인으로 보증금 6,000만원을 내고 2015년 1월 3일 들어와 대항력 요건을 취득했습니다. 확정일자는 받지 않았습니다. 이럴 경우 해당 빌라가 경매에 넘어가도 임차인 갑에게는 배당요구를 했을 경우 2,000만원에 대해서는 최우선변제를 해준다는 의미입니다.

또다른 예시입니다.

갑이 2002년 3월 2일자에 선순위 근저당이 설정되어 있는 인천시 원룸에 2009년 3월 8일 보증금 3,500만원을 내고 들어와 대항력 요건을 취득했습니다. 확정일자는 받지 않았습니다. 이럴 경우 해당 원룸이 경매에 넘어가도 임차인 갑은 배당요구를 했을 경우 1,400만원에 대해서는 최우선변제로 받을 수 있다는 의미입니다.

여기서 중요한 것은 임대차계약을 취득한 날짜, 전입신고를 한 날짜, 대항력을 취득한 날짜가 아닙니다. 선순위 근저당을 취득한 날짜입니다. 최초 담보물권(최선순위 근저당)이 설정된 날짜를 기준으로 해당 기간을 파악하고 어느 지역인지를 파악해서 내가 계약한 보증금이 얼마 이하이면 얼마까지 최우선변제를 해 준다고 이해하면 되겠습니다.

 

2010년 7월 26일부터 2021년 5월 10일까지는 다음과 같습니다. 

관련 예시입니다.

2010년 8월 16일 최선순위 근저당이 설정된 서울지역 소재 주택에 2019년 3월 1일 갑이 임차인으로 7,300만원을 내고 들어와 전입신고를 마치고 대항력 요건을 취득했습니다. 확정일자는 받지 않았습니다. 해당 주택이 2020년 8월 3일 경매로 넘어가게 되어 갑은 배당요구를 했고, 갑은 2,500만원까지 최우선변제를 받을 수 있습니다.

 

그리고 2021년 5월 11일부터 주택임대차보호법 시행령이 개정되면서 임차인의 주택임대차 보증금 중에서 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 금액에 대한 내용(최우선변제권 소액임차보증금 기준)이 바뀌었다고 합니다.(관련내용 링크 클릭)

이렇게 2021년 5월 11일 시행이 되었고, 해당 내용이 제10조와 제11조에 명시되어 있습니다.(관련내용 링크 클릭) 

제10조(보증금 중 일정액의 범위 등) ① 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위는 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하로 한다.  <개정 2010. 7. 21., 2013. 12. 30., 2016. 3. 31., 2018. 9. 18., 2021. 5. 11.> 1. 서울특별시: 5천만원 2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시: 4천300만원 3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시: 2천300만원 4. 그 밖의 지역: 2천만원 ② 임차인의 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있다. ③ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 본다. ④ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1명의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산한다. [전문개정 2008. 8. 21.] [제3조에서 이동, 종전 제10조는 제17조로 이동  <2013. 12. 30.>] 제11조(우선변제를 받을 임차인의 범위) 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 임차인은 보증금이 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다.  <개정 2010. 7. 21., 2013. 12. 30., 2016. 3. 31., 2018. 9. 18., 2021. 5. 11.> 1. 서울특별시: 1억5천만원 2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시: 1억3천만원 3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시: 7천만원 4. 그 밖의 지역: 6천만원 [전문개정 2008. 8. 21.] [제4조에서 이동, 종전 제11조는 제18조로 이동  <2013. 12. 30.>]

개정된 내용을 정리한 표는 다음과 같습니다. 

이 표를 보는 법은 간단합니다. 해당 기간에 속할 때 해당 지역에 있다면 얼마의 보증금이라고 할 경우 해당 우선변제 금액을 가장 먼저 챙겨준다는 것만 기억하면 됩니다. 계약금액(보증금)이 얼마 이하일 때 대항력을 취득하고 배당요구만 했다면 우선변제금액을 가장 먼저 받을 수 있다는 것이 소액임차보증금의 핵심이라고 할 수 있습니다. 

 

참고로 관련 내용은 클래스101 경매 강의내용을 공부하며 정리한 것으로 링크는 다음과 같습니다.

 

클래스101 뜬구름 잡지 않는 부동산 경매 투자법! 월급쟁이 부자는 없다(젊은부자마을 유비)

뜬구름 잡지 않는 부동산 경매 투자법! 월급쟁이 부자는 없다.