부동산 양도세(3)(Feat. 취득가액, 필요경비, 자본적지출)

 

앞서 양도세(양도소득세) 과세표준과 과세표준에 따른 양도세(양도소득세)를 계산해 보았습니다.(아래 링크 참고)

부동산 양도세(양도소득세)(2)(Feat. 양도세 과세표준과 산출세액)

 

흐름은 대충 알겠지만 아직 용어가 낯설기도 하고 아리송합니다. 예를 들어 '필요경비'라는 것이 무엇인지, '장기보유특별공제'라는 말은 또 무엇인지 등에 대하여 잘 모르기 때문에 용어와 개념에 대하여 공부를 해야 할 것 같습니다. 일단은 '취득가액'과 '필요경비'부터 알아보겠습니다. 

 

1. 취득가액

취득가액 구성요소 1. 주택 매수 시 금액은 당연히 취득가액에 포함된다. 2. 주택을 매수했을 때 납부했던 취득세와 등록세도 취득가액에 포함된다. 3. 주택을 매수했을 때 납부했던 법무사 비용, 중개수수료 등도 취득가액에 포함된다.

 

취득가액은 주택을 매수한 금액을 비롯하여 주택을 매수할 때 납부해야 하는 취득세와 등록세, 법무사비용, 취득중개수수료, 취득 시 쟁송으로 인한 소송비용 및 인지대 등입니다. 국세청 홈택스 내 '양도소득세 간편계산 입력(아래 링크 참고)' 항목에 다음과 같이 나와 있습니다.

국세청 홈택스

 

취득할 때 납부해야 하는 취득세, 취득세에 딸려 나오는 등록세도 만만치 않으며, 취득 시 공인중개사님께 드려야 하는 중개수수료도 크다면 큰 돈입니다. 하지만 이러한 항목들이 모두 '취득가액'에 포함되어 계산되면 양도차익과 과세표준 모두 줄어들 수 있는 만큼 양도세(양도소득세)를 절감할 수 있습니다.

 

2. 필요경비

필요경비 구성요소 1. 필요경비는 주택을 매수하여 필요한 곳에 지출한 경비(비용)다. 2. 필요경비는 크게 자본적지출액과 양도중개수수료, 국민주택채권매각차손 및 기타 항목 등으로 구성된다. 3. 주택을 매도할 때 납부했던 중개수수료도 필요경비에 포함된다.

 

주택을 매수하여 필요한 항목에 지출한 경비를 필요경비라고 생각하면 되겠습니다. 국세청 홈택스 내 '양도소득세 간편계산 입력(아래 링크 참고)' 항목을 보면 크게 자본적지출액과 양도중개수수료, 국민주택채권매각차손 및 기타 등으로 구성되어 있습니다. 

 

주택을 매도할 때 공인중개사님께 드려야 하는 양도중개수수료도 기타필요경비로 인정되는 것을 확인할 수 있습니다. 일단 국민주택채권매각차손이나 기타 등은 비용이 그닥 많이 들어가지 않는 것이니 그러려니 하겠는데, '자본적지출'이라는 항목이 보입니다. 이게 뭔지 보다 자세히 알아보겠습니다. 

 

3. 자본적 지출

1. 자본적 지출이란 부동산의 가치를 증가시키거나 용도 변경을 위해 지출한 비용으로 수익적 지출과 구분된다. 2. 자본적 지출과 수익적 지출의 차이를 알고, 관련된 비용들이 필요경비로 인정되는지 그렇지 않은지를 판단해야 한다.

 

국세청 '홈택스 양도소득세 간편계산 입력' 항목에 따르면 자본적 지출이란 '부동산의 가치를 증가시키거나 용도 변경을 위해 지출한 비용'이라고 합니다. 예를 들어 보일러를 교체하거나 발코니 확장 공사를 함으로써 부동산의 가치를 증가시키기 위해 지출하는 것들을 자본적 지출이라고 이해하면 될 것 같습니다. 

 

하지만 '부동산의 가치를 증가시키기 위해 지출한다'는 내용이 꽤나 아리송합니다. 아래 예시를 생각해 보겠습니다.

 

ex 1) 갑은 구축 아파트를 2억 원에 매수하여 500만 원을 주고 욕실 인테리어를 하였습니다. 깨끗한 욕실을 사용하니 삶의 질이 올라갔을 뿐만 아니라, 아파트의 가치가 증가하여 향후 매도할 때 보다 비싸게 매도할 수 있을 것 같다는 생각이 들었습니다. 

 

ex 2) 을은 빌라를 2억 원에 매수하여 500만 원을 주고 문짝과 조명을 고치고, 벽지와 장판도 깔끔하게 교체했으며 씽크대와 신발장을 교체하는 공사를 단행했습니다. 어두침침했던 집이 환하게 교체되니 삶에 활력소가 생기고, 빌라의 가치가 증가하여 향후 매도할 때 비싼 가격에 매도할 수 있을 것 같다는 생각이 들었습니다. 

 

예시에서 언급했던 욕실 인테리어, 문짝과 조명 교체, 장판과 도배, 씽크대와 신발장 공사 모두 부동산의 가치를 증가시키는 활동입니다. 그렇다면 이러한 것들도 '자본적지출'에 해당되어 양도세(양도소득세)를 계산할 때 반영될 수 있는지 궁금합니다.

 

하지만 이러한 것들은 '수익적 지출'이라고 하여 자본적 지출로 인정되지 않으며, 이에 따라 양도세(양도소득세)를 계산할 때 반영되지 않습니다.

 

국세청의 '사례로 풀어보는 양도소득세 월간 질의 Top 100'(아래 링크 참고)에 따르면 자본적 지출과 수익적 지출을 다음과 같이 정의하고 있습니다. 

사례로 풀어보는 양도소득세월간 질의

자본적 지출 : 자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비 등 수익적 지출 : 정상적인 수선 또는 경미한 개량으로 자산의 가치를 상승시킨다기보다는 본래의 기능을 유지하기 위한 비용

 

이러한 자본적 지출과 수익적 지출의 차이를 알고, 필요경비를 공제받을 수 있는지 없는지를 판단하여야 할 것 같습니다.