부동산 양도세(4)(Feat. 아파트분양 옵션계약 비용의 필요경비 인정여부)

 

앞서 납부해야 할 양도세(양도소득세)를 계산하기 위해서는 '과세표준'을 알아야 하고(아래 링크 참고)

부동산 양도세(양도소득세)(2)(Feat. 양도세 과세표준과 산출세액)

 

합법적으로 양도세(양도소득세)를 줄이기 위해서는 '과세표준'을 줄여야 하며, 필요경비와 자본적 지출을 통해 과세표준을 줄일 수 있다는 것을 공부했습니다. 이를 통해 납부해야 할 양도세(양도소득세)를 계산할 때 자본적 지출을 통해 필요경비를 공제받을 수 있는지에 대한 여부를 확인해야 한다는 것도 알게 되었습니다.(아래 링크 참고) 

부동산 양도세(3)(Feat. 취득가액, 필요경비, 자본적지출)

 

문득 이런 생각이 듭니다.

 

예시) 갑과 을은 결혼한 후 신혼집으로 신축 아파트를 분양받아 입주를 하고 5년 동안 잘 살았습니다. 아기가 태어나고 성장하면서 더 넓은 아파트로 이사를 가기 위해 그 동안 살았던 아파트를 매도하려고 합니다. 분양받을 당시 다양한 유상옵션 항목들이 있었고, 이 중 현관중문, 붙박이장, 공기청정 시스템, 식기세척기, 전기오븐 등의 항목들을 선택하였고 해당 옵션항목에 대한 비용을 납부했습니다. 

 

갑과 을은 그 동안 살았던 집을 매도하며 납부해야 할 양도세(양도소득세)를 계산하려 합니다. 입주 당시 선택했던 유상옵션 항목들을 필요경비로 인정받을 수 있다면 과세표준이 대폭 줄어들어 양도세(양도소득세)를 절세할 수 있을 것 같습니다. 이러한 아파트분양 옵션계약 비용들이 필요경비로 인정받을 수 있는지에 대한 여부가 궁금합니다. 

 

아파트분양 옵션계약 비용의 필요경비 인정여부 요약

1. 아파트분양 시 유상옵션 계약을 하고 이에 대한 공사비를 납부했을 경우 해당 비용은 필요경비로 인정됩니다. 2. 유상옵션 항목이 마음에 들지 않거나 다른 이유로 유상옵션 계약을 체결하지 않고 별도로 공사를 할 경우 이는 '자본적 지출'에 한해 필요경비로 인정된다.

 

1. 사례

 

얼마 전 분양했던 화성 봉담 중흥S-클래스 분양공고입니다. 해당 모집공고를 살펴보면 다음과 같이 '가전옵션' 항목도 있고, '유상옵션 공사비' 등과 같은 다양한 옵션항목들이 있습니다. 

 

물론 돈이 없다면 이러한 옵션을 하나도 선택하지 않아도 무방하기는 하지만 더욱 쾌적한 주거환경을 조성하기 위해서는 웬만하면 이러한 것들을 선택할 것 같습니다. 이러한 옵션들을 설치하는 데 필요한 비용들은 지금 당장은 부담이 될 지 몰라도 나중에 해당 주택을 매수할 때 필요경비로 인정받을 수 있습니다.

 

2. 관련 근거

 

어떤 근거로 유상옵션 항목들이 필요경비로 인정받을 수 있는지를 살펴보겠습니다. 국세법령정보시스템을 통해 알아보겠습니다.

아파트분양 옵션계약 비용이 필요경비에 해당하는지 여부 (hometax.go.kr)

 

해당 내용에 따르면 아파트 시공 중 아파트 공급회사와 체결한 내장품업그레이드 등 옵션계약에 따라 옵션물을 공급받고 공급회사에 지불한 비용은 해당 아파트 양도 시 필요경비에 해당합니다. 즉, 아파트 분양권을 취득한 사람이 해당 아파트 공사 중 아파트 공급자와 체결한 옵션계약에 따라 아파트 구조와 일체가 된 내장비품 등을 시공 받고 해당 공급자에게 지불한 비용은 「소득세법」 제97조 제1항에서 규정하는 필요경비에 해당한다는 의미입니다.

 

이와 관련하여 가전제품, 중문, 조명, 거실벽특화 등과 같은 옵션항목들은 '자본적 지출' 항목에는 포함되지 않지만 아파트 구조와 일체가 된 항목들이므로 필요경비로 인정받을 수 있습니다.

 

 

3. 옵션을 선택하지 않고 별도로 공사를 할 경우 필요경비로 인정받을 수 있는지

 

예시) 병은 신축 아파트를 분양받으려고 모델하우스를 방문하여 상담을 받고 각종 유상옵션들에 대한 설명을 들었습니다. 아파트의 입지 등은 마음에 들지만 중문, 붙박이장 등이 병의 스타일에 맞지 않습니다. 고민하던 병은 이러한 옵션을 선택하지 않고, 입주 직전 별도로 인테리어 업체와 계약하여 중문과 붙박이장을 달았습니다. 이렇게 설치한 중문과 붙박이장 설치비가 필요경비로 인정받을 수 있는지 궁금합니다.

 

이러한 경우, 즉 주택 소유자가 유상옵션을 선택하지 않고 개별적으로 시행한 추가 비용은 자본적지출에 해당되는 경우에 한하여 필요경비에 산입됩니다. 여기서 중문과 붙박이장 설치비는 자본적지출액에 해당되지 않으므로 필요경비로 인정받기 어렵습니다.

 

어떤 근거로 개별적으로 시행한 추가 비용들이 필요경비로 인정받기 여러운지를 살펴보겠습니다. 국세법령정보시스템을 통해 알아보겠습니다.

https://txsi.hometax.go.kr/docs_new/customer/case/qna_view.jsp

 

해당 내용에 따르면 분양가액과는 별도로 소유자가 개별적으로 시행한 추가비용이 자본적지출액 등에 해당하는 경우에 양도자산의 필요경비에 산입하는 것이고, 분양가액과는 별도로 소유자가 개별적으로 시행한 추가비용일 경우 그 비용이 같은 법 제97조제1항제2호 및 같은 법 시행령 제163조제3항의 “자본적 지출액 등”에 해당하는 경우에 양도자산의 필요경비에 산입하는 것으로 이에 해당하는지 여부는 그 시공내역 등을 살펴 사실판단할 사항이라고 되어 있습니다.

 

 

앞서 공부했던 '자본적 지출'과 '수익적 지출' 항목의 예시입니다.(관련 내용 아래 링크 참고)

부동산 양도세(3)(Feat. 취득가액, 필요경비, 자본적지출)

 

만약 '시스템 에어컨'이 유상옵션 항목에 있는데 해당 옵션을 선택하지 않고 직접 에어컨 업체를 섭외하여 설치를 하고 비용을 지불했다면 이는 '자본적 지출'이기 때문에 필요경비에 해당됩니다. 하지만 중문이나 붙박이장의 경우 '수익적 지출'에 해당되기 때문에 해당 옵션을 선택하지 않고 별도로 설치 공사를 한다면 이는 필요경비에 인정되지 않는다는 의미입니다.

 

이러한 유상옵션들이 마냥 부담스럽게 생각되었습니다. 하지만 이것들이 향후 주택을 매도할 때 필요경비로 인정받을 수 있다고 하면 나쁘지 않은 것 같습니다.