부동산 양도세(7)(Feat. 일반매매로 부동산 취득 시 명도비용 등 보상비용의 양도세 필요경비 인정여부)

 

앞서 경매로 부동산을 취득한 후 기존에 살고 있는 사람을 내보내기 위해 지출하는 명도비용은 양도세(양도소득세) 필요경비로 인정되지 않는다는 것을 공부했습니다.

부동산 양도세(6)(Feat. 경매 낙찰 후 명도비용 양도세 필요경비 인정여부)

 

하지만 이런 경우가 있을 수 있습니다. 예시입니다.

 

(사례 1) 매도인이 세입자(임차인)에게 명도비용을 지급한 사례 

2023년 8월 24일, 2주택자인 갑은 조정대상지역에 새로운 주택을 매수하려고 합니다. 만약 3주택자가 되면 취득세를 6% 납부해야 하는 갑은 취득세 절감을 위해 세입자 을에게 전세를 주고 있는 주택을 매도하려고 합니다. 다행이 주택을 매수하고 싶어하는 병이라는 사람이 나타났지만, 병은 '세 안고 매매'가 아니라 세입자 을을 내보내고 본인이 실거주를 하고 싶어합니다. 어떻게든 주택을 매도해야 하는 갑은 병에게 "매도인인 내가 책임지고 세입자 을을 2023년 11월 30일까지 내보내겠습니다."라고 계약을 체결합니다.

하지만 세입자 을은 반발합니다. "전세 계약을 2023년 12월 31일까지 했는데 11월 30일까지 나가라고요? 새로 살 집도 구해야 하고, 이사는 또 어떻게 해요?"라며 갑에게 따집니다. 이에 갑은 "죄송합니다. 일찍 나가는 대신 제가 이사비 명목으로 300만원을 챙겨 드리겠습니다."라고 했고 을 또한 이사비를 별도로 챙겨준다고 하니 나가겠다고 협의했습니다.

세입자 을은 전세보증금과 이사비를 받아 2023년 11월 30일에 다른 집으로 이사를 가고 갑은 병으로부터 잔금을 받았습니다. 마무리가 잘 되고 양도세(양도소득세)를 신고하려고 합니다. 이 때 매도인 갑은 을에게 준 이사비(명도비) 300만원을 양도세(양도소득세) 필요경비로 인정받을 수 있을지 궁금합니다.   

 

 

(사례 2) 매수인이 세입자(임차인)에게 명도비용을 지급한 사례 

2023년 8월 24일, 2주택자인 갑은 조정대상지역에 새로운 주택을 매수하려고 합니다. 만약 3주택자가 되면 취득세를 6% 납부해야 하는 갑은 취득세 절감을 위해 세입자 을에게 전세를 주고 있는 주택을 매도하려고 합니다. 다행이 주택을 매수하고 싶어하는 병이라는 사람이 나타났지만, 병은 '세 안고 매매'가 아니라 세입자 을을 내보내고 본인이 실거주를 하고 싶어합니다. 어떻게든 주택을 매도해야 하는 갑은 병에게 "내가 사정이 급해서 빠르게 주택을 매도해야 합니다. 때문에 매도가를 낮추겠습니다. 대신 세입자 을에게는 당신이 직접 이야기하고 합의를 보십시오"라고 계약을 체결합니다.

매수 예정자 병이 세입자 을에게 11월 30일까지 나가달라고 하자 을은 반발합니다. "전세 계약을 2023년 12월 31일까지 했는데 11월 30일까지 나가라고요? 새로 살 집도 구해야 하고, 이사는 또 어떻게 해요?"라며 병에게 따집니다. 이에 병은 "죄송합니다. 일찍 나가는 대신 제가 이사비 명목으로 300만원을 챙겨 드리겠습니다."라고 했고 을 또한 이사비를 별도로 챙겨준다고 하니 나가겠다고 협의했습니다.

세입자 을은 매수자 병으로부터 전세보증금과 이사비를 받아 2023년 11월 30일에 다른 집으로 이사를 가고 병은 갑에게 잔금을 지급했습니다. 몇 년 동안 잘 살다가 병은 이 집을 팔고 다른 집으로 이사가려고 합니다. 새로운 사람에게 주택을 매도하고 양도세(양도소득세)를 신고하려고 합니다. 이 때 병은 을에게 준 이사비(명도비) 300만원을 양도세(양도소득세) 필요경비로 인정받을 수 있을지 궁금합니다.   

보다 자세히 알아보겠습니다.

 

1. 일반매매로 발생하는 이사비용 등 명도비용의 양도세(양도소득세) 필요경비 인정여부 요약

1. 매도자가 매수자와 매매계약을 체결하면서 계약에 따라 임차인을 명도하기 위해 지출하는 명도비용은 필요경비로 인정받을 수 있다.  2. 하지만 매매계약 상 특약 사항을 이행하기 위해 지출되는 명도비용만 필요경비로 인정되며, 계약 내용에 임차인을 내보내겠다는 말 없이 매도인이 임의로 지급하는 명도비용은 필요경비로 인정받을 수 없다. 3. 또한 매도자가 아닌 매수자가 기존 세입자를 내보내기 위해 지급하는 명도비용은 필요경비로 인정받을 수 없다.

 

2. 관련 근거

 

먼저 국세청에서 발간한 '사례로 풀어보는 양도소득세'에 관련된 내용입니다.

 

'매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여' 양도자가 지출하는 명도비용은 양도가액에서 공제되는 필요경비에 해당된다고 나와 있습니다. 아울러 '법적 지급의무 없이 대신 지급한 비용은 필요경비로 공제받을 수 없는 것'으로 되어 있습니다. 

 

보다 자세하게 알아보기 위해 소득세법 시행령 제163조[양도자산의 필요경비] 제5항을 살펴보겠습니다. 다음과 같이 나와 있습니다.

소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】 ⑤ 법 제97조제1항제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2제2항에 따른 증명 서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.  1. 법 제94조제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용 가. 「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세 나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용 다. 공증비용, 인지대 및 소개비 라. 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용 (신설 2018.2.13.)

 

2018년 2월 13일부터 '매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위해 양도자가 지출하는 명도비용'이 필요경비 항목에 신설되었습니다. 즉, 2018년 2월 12일까지는 세입자(임차인)을 내보내기 위해 명도비용을 지출했다고 해도 양도세 필요경비로 인정받을 수 없었지만 2018년 2월 13일부터 필요경비 항목으로 인정받을 수 있다는 내용입니다. 

 

하지만 여기서 '매매계약에 따른'이라는 말과 '양도자가 지출하는'이라는 말이 나옵니다. 이 말은 매도자가 매매계약서에 명시된 내용을 이행하기 위해 세입자(임차인)에게 지출하는 비용만 필요경비로 인정받는다는 의미입니다. 즉, 매매계약에 '기존 세입자를 0월 00일까지 매도인의 책임하에 명도를 하고 관련 비용은 매도인이 부담한다'는 내용이 들어가야만 필요경비로 인정받을 수 있다는 뜻입니다. 

 

앞에서 사례 1의 경우, 매도인 갑과 매수인 병이 매매계약을 체결하면서 세입자 을을 11월 30일까지 매도인 갑의 책임하에 명도를 완료하고, 이에 소요되는 명도비용은 매도인 갑이 부담한다'는 내용이 매매계약서에 명시되어 있어야만 비로소 양도세(양도소득세) 필요경비로 인정받을 수 있다는 것입니다. 만약 이런 내용에 대하여 구두로만 합의하고 매매계약서에 명시되어 있지 않다면 매도인 갑이 세입자 을에게 지급한 명도비용은 양도세(양도소득세) 필요경비로 인정받을 수 없습니다.

 

반대로 본 사례 2의 경우 매도인 갑과 매수인 병이 매매계약을 체결하면서 세입자 을을 11월 30일까지 내보내기 위해 소요되는 명도비용을 매수인 병이 부담한다'는 내용입니다. 이런 경우 이러한 내용이 매매계약서에 명시되어 있는지의 여부와 관계 없이 매수인 병이 향후 주택을 매도할 경우 병이 지출한 명도비용은 양도세(양도소득세) 필요경비로 인정받을 수 없습니다.

 

①경매 명도비용은 어떤 일이 있어도 양도세(양도소득세) 필요경비로 인정받을 수 없습니다. 하지만 ②일반매매를 통해 발생하는 명도비용의 경우 2018년 2월 13일부터 매도인이 세입자를 내보내기 위해 지출하는 명도비용은 매매계약서 상에 명시되어 있을 경우 양도세(양도소득세) 필요경비로 인정받을 수 있게 되었습니다.

 

단, ③매매계약서 상에 명시되어 있지 않다면 양도세(양도소득세) 필요경비로 인정받을 수 없습니다. 그리고 ④매수인이 명도비를 지출하고 향후 매수인이 매도인이 될 경우 해당 비용은 양도세(양도소득세) 필요경비로 인정받을 수 없다는 것을 알게 되었습니다.