부동산 양도세(10)(Feat. 소송비용, 화해비용의 양도소득세 필요경비 여부)

 

1. 소송비용, 화해비용의 양도소득세 필요경비 인정 가능 여부 요약

1. 주택을 취득할 때 해당 주택의 소유권을 확보하기 위해 소송을 진행하는 과정에서 직접 들어가는 소송비용, 화해비용은 양도세(양도소득세)를 계산할 때 필요경비로 인정받을 수 있다.   2. 주택을 취득한 후에 쟁송이 있을 경우 해당 주택의 소유권을 확보하기 위해 직접 들어가는 소송비용, 화해비용은 양도세(양도소득세)를 계산할 때 필요경비로 인정받을 수 있다. 3. 하지만 해당 주택이 임대주택이고, 임대소득에 대한 종합소득세 계산 과정에서 소송비용, 화해비용이 이미 비용처리로 공제되었을 때는 양도세(양도소득세)에서 필요경비로 인정받을 수 없다. 4. 취득할 때 쟁송으로 인해 발생하는 세금신고서 작성비용, 명도비용, 소송비용, 변호사 및 법무사 보수, 인지대 등과 주택의 소유권을 확보하기 위해 소요된 모든 비용은 필요경비로 인정받을 수 있다.  5. 주택을 매도할 때 임차인에 대한 손해배상, 명도소송 및 변호사비 등은 필요경비로 인정받을 수 없다. 6. 주택을 매도할 때 매매계약서를 작성하는 비용, 공증비, 인지대 등은 필요경비로 인정받을 수 있다.  7. 하지만 매매계약서 상에 명시되어 있지 않은 명도비용, 지연배상금 등의 항목은 필요경비로 인정받을 수 없다.

 

2. 관련 용어의 정의

 

1) 소송비용

 

소송비용이란 소송을 하는 과정에서 사용하게 되는 비용을 의미합니다. 대한법률구조공단에서 정의된 바에 따르면 소송비용은 인지액(사법수수료), 송달료(소송상 서류를 상대방에게 보내기 위해 소요되는 비용), 증인여비(증인을 세울 경우 증인에게 지급되는 일당, 숙박료, 여비 등), 검증비용(법원공무원, 법관 등이 법원 밖에서 증거조사를 함에 필요한 여비 및 숙박료 실비), 감정비용(감정, 통역, 번역 등에 대한 특별요금) 및 변호사 선임비 등이 해당됩니다.(관련 링크 아래 참고)

소송비용이란

 

2) 화해비용

 

지식백과에 따르면 화해란 재판 과정 중 당사자 쌍방이 합의가 되어 재판을 끝내는 것을 의미합니다. 화해비용이란 재판 과정 중 합의가 이루어지는 과정 속에 발생한 비용 정도로 정의하면 될 것 같습니다. 화해는 소송 전에 할 수도 있고 소송이 진행되는 과정 중에 이루어질 수도 있으며, 재판 과정 중에 발생했던 비용, 화해조서를 작성하는 과정에서 발생하는 비용 정도로 생각하면 될 것 같습니다. 

 

3) 쟁송

 

법률관계에 의한 다툼이 발생하거나 의문이 있을 경우 관계인의 신청에 의해 일정한 판단기관이 이를 심판하는 절차를 의미합니다. 쉽게 이야기하면 법적으로 문제가 발생하거나 문제를 제기하여 재판에 의해 누가 옳고 그른지를 확정하는 것이라고 생각하면 될 것 같습니다.

 

3. 세부내용

 

1) 주택 취득 시, 취득 후 발생하는 소송비용, 화해비용

 

보다 자세하게 알아보기 위해 소득세법 시행령 제163조[양도자산의 필요경비] 제1항제2호를 살펴보겠습니다. 다음과 같이 나와 있습니다.

소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】 ① 법 제97조제1항제1호가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다. 2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용ㆍ화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

 

관련 내용을 통해

 

주택을 취득할 때 해당 주택의 소유권을 확보하기 위해 소송을 진행하는 과정 또는 주택 취득 후 쟁송이 발생할 경우 직접 들어가는 소송비용, 화해비용은 양도세(양도소득세)를 계산할 때 필요경비로 인정받을 수 있다는 것을 확인할 수 있습니다.  

하지만 해당 주택이 임대주택이고, 임대소득에 대한 종합소득세 계산 과정에서 소송비용이나 화해비용이 필요경비에 이미 산입되어 공제가 되었다면 양도세(양도소득세)에서 필요경비로 인정받을 수 없습니다.

 

2)  취득할 때 쟁송으로 인해 발생하는 명도비용, 소송비용, 변호사 및 법무사 보수, 인지대

 

보다 자세하게 알아보기 위해 소득세법 소득세법 시행령 제163조[양도자산의 필요경비] 제5항제1호를 살펴보겠습니다. 다음과 같이 나와 있습니다.

소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】 1. 법 제94조제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용 가. 「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세 나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용 다. 공증비용, 인지대 및 소개비 라. 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용 마. 가목부터 라목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용

 

해당 내용을 보면 양도세(양도소득세) 신고서 및 계약서 작성비용, 명도비용, 소송비용, 변호사 및 법무사 보수, 인지대 등과 주택의 소유권을 확보하기 위해 소요된 모든 비용은 필요경비로 인정받을 수 있습니다. 

 

하지만 명도비용의 경우 무조건 필요경비로 인정받을 수 있는 것은 아니라는 것은 앞에서 공부했습니다.(관련 링크 아래 참고) 예를 들어 경매 낙찰 후 명도비용은 필요경비로 인정받을 수 없으며, 일반매매로 부동산을 취득했을 경우도 매매계약 상 지출되는 명도비용은 필요경비로 인정받을 수 없다는 것을 명심해야 합니다. 아울러 주택을 매도하는 과정에서 임차인에 대한 명도소송 및 손해배상, 명도소송 및 변호사비 등은 필요경비로 인정받을 수 없습니다.

부동산 양도세(6)(Feat. 경매 낙찰 후 명도비용 양도세 필요경비 인정여부)

부동산 양도세(7)(Feat. 일반매매로 부동산 취득 시 명도비용 등 보상비용의 양도세 필요경비 인정

 

3) 주택을 매도할 때 임차인에 대한 손해배상, 명도소송 및 변호사비, 매매계약서 작성비용, 공증비, 인지대 등

 

앞서 살펴본 소득세법 시행령 제163조[양도자산의 필요경비] 제5항제1호를 다시 한 번 살펴보겠습니다. 다음과 같이 나와 있습니다.

소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】 1. 법 제94조제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용 가. 「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세 나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용 다. 공증비용, 인지대 및 소개비 라. 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용 마. 가목부터 라목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용

 

매도할 때 들어가는 각종 비용들, 임차인에 대한 손해배상, 명도소송 및 변호사비, 매매계약서 작성비용, 공증비, 인지대 등은 필요경비로 인정됩니다. 하지만 앞서 살펴본 바와 같이 매매계약서 상에 명시되어 있지 않은 명도비용(관련 링크 아래 참고), 지연배상금 등의 항목은 필요경비로 인정받을 수 없다는 것을 기억해야 합니다. 

부동산 양도세(7)(Feat. 일반매매로 부동산 취득 시 명도비용 등 보상비용의 양도세 필요경비 인정