부동산 양도세(11)(Feat. 부동산 취득, 보유, 양도 시 양도세 필요경비 인정 / 불인정 항목 정리)

 

앞서 양도세(양도소득세)의 개념과 과세표준, 필요경비 등에 대한 내용들을 살펴보았습니다. 

부동산 양도세(양도소득세)(1)(Feat. 양도세 개념 및 양도세율, 누진공제, 양도세 속산표)

 

부동산 양도세(양도소득세)(2)(Feat. 양도세 과세표준과 산출세액)

 

부동산 양도세(3)(Feat. 취득가액, 필요경비, 자본적지출)

 

그리고 부동산을 거래(매수, 매도)하면서 발생할 수 있는 다양한 상황 속에서 해당 항목들이 양도세(양도소득세) 필요경비로 인정받을 수 있는지에 대한 여부도 살펴보았습니다. 예를 들어 인테리어를 하거나, 분양 옵션계약을 하거나, 부동산을 취득한 후 명도를 하거나, 양도세를 매수자가 대납하거나, 소송 또는 화해를 할 경우 등등입니다. 참으로 다양한 상황들이 발생하고, 그때그때마다 해당 항목들이 양도소득세 필요경비로 인정받을 수 있는지 없는지를 알아봐야 한다는 것이 꽤나 어렵습니다. 때문에 다양한 경우들을 크게 '취득, 보유, 양도' 3가지로 나누어 살펴보겠습니다.

 

1. 부동산 취득 시 지출된 항목들의 필요경비 인정 / 불인정 항목들

 

부동산을 취득할 때 취득세를 납부합니다. 그리고 공인중개사 수수료도 납부하고, 이런저런 일들로 법무사 수수료도 납부해야 합니다. 또한 부동산 관련하여 취득 관련 소송을 할 경우 소송비용도 들어갈 수 있습니다. 이러한 것들 중 필요경비로 인정되는 항목, 인정되지 않는 항목들은 다음과 같습니다.

 

1) 부동산 취득시 필요경비로 인정받는 항목

 

부동산 취득세 등과 관련된 각종 세금(취득세, 인지세, 농어촌특별세, 부가세 등), 취득 시 중개수수료, 법무사 수수료, 취득 시 채권매각 차손금액, 소유권을 확보하기 위한 소송비용, 화해비용, 경매로 부동산을 취득할 경우 유치권 변제금액 등은 필요경비로 인정받습니다.

 

2) 부동산 취득 시 필요경비로 인정받지 못하는 항목

 

단, 상속이나 증여를 통해 부동산을 취득할 경우 납부해야 하는 상속세나 증여세, 부동산 담보대출 이자, 취득세 납부지연에 따른 가산세, 경매 낙찰대금 지연으로 발생하는 이자 등은 필요경비로 인정되지 않습니다.

 

3) 요 약

 

인정 항목과 불인정 항목을 정리하면 다음과 같습니다. 

 

2. 부동산 보유 시 지출된 항목들의 필요경비 인정 / 불인정 항목들

 

부동산을 보유할 때 이런저런 상황들이 많이 발생하고, 그에 따른 비용들도 많이 소요됩니다. 예를 들어 쾌적한 삶을 영위하거나 부동산 가치를 올리기 위해 인테리어를 하는 경우도 있습니다. 또한 생활 시설들이 고장이 나서 교체를 하거나 수리해야 하는 경우도 있습니다. 이전에 자본적 지출과 수익적 지출에 대하여 공부하며 관련 내용들에 대하여 공부하기도 하였습니다.(아래 링크 참고)

부동산 양도세(3)(Feat. 취득가액, 필요경비, 자본적지출)

 

1) 부동산 보유 시 필요경비로 인정받는 항목

 

자본적 지출에 해당되는 방이나 발코니 등을 확장하거나 샷시 설치, 보일러 교체, 상·하수도 배관공사, 시스템 에어컨(냉난방) 설치공사, 엘리베이터 및 피난시설 설치, 자바라 및 방범창 설치 등은 필요경비로 인정받습니다. 

 

2) 부동산 보유 시 필요경비로 인정받지 못하는 항목

 

단 수익적 지출에 해당되는 내용들, 예를 들어 창문 샷시, 보일러 수리, 싱크대 교체, 붙박이장, 중문 설치, 장판 및 도배, 화장실 인테리어, 전등 및 조명 설치 및 교체, 옥상 방수공사 등은 필요경비로 인정받을 수 없습니다.

 

3) 요 약

 

인정 항목과 불인정 항목을 정리하면 다음과 같습니다. 

 

3. 부동산 양도 시 지출된 항목들의 필요경비 인정 항목들

 

부동산을 양도할 때도 이런저런 비용들이 필요합니다. 예를 들어 공인중개사 수수료도 있고, 매매계약에 따라 세입자를 내보내야 할 경우 지출해야 하는 명도비용도 있을 수 있습니다.(명도비용의 사례는 아래 링크 참고)

부동산 양도세(7)(Feat. 일반매매로 부동산 취득 시 명도비용 등 보상비용의 양도세 필요경비 인정

 

아울러 양도세 신고를 세무사에 대행하도록 할 경우 신고서 작성비용도 있을 것입니다. 관련 사례들을 요약해 보면 다음과 같습니다.