부동산 양도세(9)(Feat. 매수자가 부담한 전 소유자의 양도소득세 필요경비 산입 여부)

 

앞서 양도세(양도소득세)를 매수자가 대납할 경우 양도세 대납금은 양도가액에 포함되어 양도가액, 양도차익, 양도소득금액이 커지고 과세표준이 늘어나게 되어 양도세를 다시 계산해야 한다는 것을 공부했습니다.

부동산 양도세(8)(Feat. 양도세 매수자 대납 시 양도세 대납금의 양도가액 포함여부)

 

매수자 입장에서는 쿨하게 인정합니다. 원하는 부동산을 얻을 수 있다면 국가에 봉사한다는 마음으로 세금을 납부할 수 있습니다. 매도자의 양도세를 납부하고 소유권을 획득한 후 잘 살았습니다. 그리고 몇 년 후, 더 좋은 곳으로 이사를 가기 위해 해당 부동산을 매도하려고 합니다. 매도를 위한 양도세를 계산할 때 문득 이런 생각이 듭니다.

 

이전에 내가 이 부동산을 취득하면서 매도인 양도세를 대납해 주었는데, 이 금액을 필요경비로 인정받아 양도세 좀 줄여볼 수 있지 않을까?

 

양도세(양도소득세)를 대납한 금액이 양도세 과세표준을 산출하고 양도세를 계산할 때 어떤 영향을 미치는 지 확인해 보겠습니다.

 

1. 매수자가 부담한 전 소유자의 양도소득세 필요경비 산입 여부 요약

1. 전 소유자의 양도세를 매수자가 대신 부담할 경우 이 금액은 향후 매수자가 매도인이 될 때 필요경비에 포함된다. 2. 필요경비가 커지는 만큼 양도차익은 작아지게 되고, 양도소득금액도 작아지게 되어 과세표준이 줄어들게 된다. 3. 과세표준이 줄어들면 그만큼 양도세를 덜 납부할 수 있다. 4. 단, 필요경비로 인정받기 위해서는 매매계약서 상에 양도세를 매수인이 대신 납부해야 한다는 내용이 있어야 하며(약정되어 있어야 하며), 이러한 내용이 매매계약서 상에 명시되지 않을 경우 취득가액으로 인정받을 수 없다.

 

2. 이전 사례 복습

 

앞서 양도차익, 양도소득금액, 과세표준 등에 대하여 공부했었습니다.(아래 링크 참고)

부동산 양도세(양도소득세)(2)(Feat. 양도세 과세표준과 산출세액)

 

또한 이전 사례(양도세 매수자 대납 시 대납금의 양도가액 포함 여부)에서도 살펴보았었습니다. 

부동산 양도세(8)(Feat. 양도세 매수자 대납 시 양도세 대납금의 양도가액 포함여부)

 

다시 한 번 복습해 보겠습니다.

 

양도가액은 매도한 금액, 매수가격은 취득가액이며, 양도가액에서 취득가액, 필요경비를 뺀 것이 양도차익입니다. 

 

 

양도차익에서 장기보유특별공제를 뺀 금액이 양도소득금액입니다. 

 

 

양도소득금액에서 양도소득기본공제(250만원)을 뺀 금액이 과세표준입니다. 

 

 

이런 단계로 양도세 과세표준이 계산됩니다. 양도세를 매수인이 대신 납부한 금액이 필요경비에 포함되기 때문에 양도차익이 작아지고, 양도차익이 작아지기 때문에 양도소득금액도 작아지며, 양도소득금액이 작아지기 때문에 과세표준도 작아지는 구조입니다. 

 

3. 관련 근거

 

해당 내용은 국세법령정보시스템 집행기준 97-163-21 [매수자가 부담한 전소유자의 양도소득세 등]에 나와 있습니다.(아래 링크 참고)

국세법령정보시스템 - 법령 - 세법기준통칙 (hometax.go.kr)

 

매도자와 매수자가 매매계약을 체결할 때 전 소유자의 양도세(양도소득세)를 매수자가 부담하기로 약정하고 매매계약서 상에 관련 내용을 명시한 후 실제로 양도세를 매수자가 대납했을 경우 해당 금액(양도세 대납금액)은 향후 필요경비에 포함하여 과세표준을 산출하고 양도세(양도소득세)를 계산한다는 것을 알게 되었습니다.