부동산 양도세(양도소득세)(2)(Feat. 양도세 과세표준과 산출세액)

 

앞서 '과세표준'을 줄여야만 납부해야 하는 양도세를 줄일 수 있다는 것을 확인했습니다.(아래 링크 참고)

 

그렇다면 일단 '과세표준'이 무엇인지, 그리고 이것이 어떻게 계산되는지에 대한 내용을 살펴보겠습니다.

 

1. 과세표준 개념

과세표준이란? 1. 세금을 부과하는 데 있어 기준(가격, 수량, 중량 등)이 되는 것  2. 취득세는 자산 취득금액이 과세표준이고, 소득세는 소득금액이 과세표준이듯이 양도세(양도소득세)의 과세표준은 양도수익이라고 생각하면 됨

'과세표준'이 무슨 뜻인지부터 알아보겠습니다. 지식백과사전과 법률용어사전을 각각 찾아보았습니다. 

(두산백과) 세금을 부과함에 있어서 그 기준이 되는 것. 과세물건의 가격·수량·중량·용적(容積) 등이 과세표준이 된다. 과세표준을 화폐단위(가격)로 표시하면 종가세(從價稅)가 되고, 과세물건의 수량·중량·용적 등으로 표시하면 종량세(從量稅)가 된다. 예컨대 소득세에 있어서는 소득금액, 재산세에 있어서는 재산가액, 물품세에 있어서는 판매가격 등이 과세표준이 된다. (법률용어사전) 과세대상인 소득·재산·소비 등에 대한 세액을 산정하기 위한 기초로서 그 단위는 금액·가격·수량 등으로 표시된다. 예를 들면 소득세는 일정한 방법으로 계산한 소득금액을 과세표준으로 하고, 고정자산세는 부동산의 가격을 과세표준으로 하여, 각각 그 가격의 다소에 따른 세율을 곱(乘)하여 세액이 정하여지며, 주세는 술의 종류 · 유별 · 급별알코올 함유량, 출고석수에 따라 세율을 곱하여 세액이 정하여진다.

쉽게 이야기하면 '세금을 부과하기 위한 기준' 정도라고 이해하면 될 것 같습니다. 소득세는 소득금액을, 재산세는 재산가액을, 취득세는 자산 취득금액을 기준으로 세금을 부과하듯이 양도세(양도소득세)의 과세표준은 매도한 가격에서 매수한 가격을 뺀 양도수익을 기준으로 한다고 생각하면 될 것 같습니다. 

 

2. 양도세(양도소득세) 과세표준 및 산출세액 계산방법

과세표준 및 양도세(양도소득세) 계산방법 1. 하지만 단순하게 매도금액 - 매수금액이 양도수익은 아니며, 공제되는 항목들이 있기 때문에 과세표준을 줄일 수 있음  2. 양도차익은 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 금액이다. 3. 양도소득금액은 양도차익에서 장기보유특별공제를 뺀 금액이다. 4. 과세표준은 양도소득금액에서 양도소득기본공제(기본공제)를 뺀 금액이다. 5. 양도세 과세표준을 기준으로 양도세율과 누진공제 등을 반영하여 양도소득세를 계산한다.

 

단순하고 깔끔하게 매도한 가격에서 매수한 가격을 뺀 양도수익을 과세표준으로 하면 될 것 같습니다. 하지만 아래 예시를 생각해 보겠습니다.

 

ex 1) 갑은 아파트를 2억 원에 매수하고 1천만원 들여 샷시를 교체하고 100만원 들여 보일러도 교체했습니다. 2억 3천만 원에 매도하여 3천만 원의 차익이 났지만 양도소득세 천만 원 내니 수익은 2천만 원(=3천만 원 - 1천만 원)입니다. 그런데 이전에 샷시비 1천만원, 보일러 교체비 100만원을 감하면 실질적 수익은 9백만 원밖에 안 됩니다. 갑 입장에서는 한숨만 나옵니다.

 

ex 2) 을은 신혼 첫집으로 빌라를 2억 원에 매수하여 15년 동안 행복하게 잘 살았습니다. 성장한 자녀들과 더 넓고 쾌적한 환경에서 살기 위해 빌라를 3억 원에 매도하여 그 돈으로 새로운 주택으로 이사가려고 합니다. 수익은 1억 원(3억 원 - 2억 원)이 났지만 양도세(양도소득세)가 얼마나 나올지 겁이 납니다. 그러면서 문득 이런 생각이 듭니다. '15년을 살았는데 양도소득세 좀 깎아주면 안 되나?'

 

이렇게 더 쾌적한 생활환경 속에서 살기 위해 주택 내 설비를 개량하거나 교체할 수도 있고, 오랫동안 한 주택에서 살다가 여러 가지 이유로 이사하게 되는 경우도 있습니다. 때문에 양도세(양도소득세) 과세표준과 산출세액을 계산할 때 해당되는 내용에 관한 금액은 빼도록 함으로써 과세표준을 줄일 수 있습니다.

 

예를 들어 ex 1)의 갑의 경우 3천만 원의 차익 중 샷시비 1천만 원, 보일러 교체비 100만 원을 뺀 1,900만원만 과세표준으로 계산되어 산출세액을 계산할 수 있습니다. 또한 ex 2) 을의 경우 15년 동안 한 집에서 오래 살았기 때문에 '장기보유특별공제율'이라는 것이 적용되어 과세표준을 줄일 수 있습니다.

 

1) 양도차익

 

단순하게 매도가격(양도가액) - 매수가격(취득가액) 만을 양도차익으로 놓지 않습니다. 여기서 '필요경비'라고 해서 설비비나 개량비, 자본적지출액, 양도비 등과 같은 '필요경비'를 뺀 금액을 '양도차익'으로 높고 계산합니다.

 

예를 들어 매도가격(양도가액)이 3억 원이고 매수가격(취득가액)이 2억 원이라면 양도차익은 1억 원(3억 원 - 2억 원)이 아니라는 의미입니다. 만약 설비비 1천만원, 개량비 100만원, 자본적지출액 1,000만원, 양도비 100만원이라고 한다면 필요경비는 2,200만원(1천만원 + 100만원 + 1,000만원 + 100만원)이 되고, 양도차익은 7,800만원(3억 원 - 2억 원 - 2,200만원)이 된다는 것입니다.

 

즉, 양도차익은 양도가액 - 취득가액 - 필요경비 로 계산하면 되겠습니다.

 

 

2) 양도소득금액

 

양도가액(매도금액)에서 취득가액(매수금액)과 필요경비를 빼서 양도차익을 계산했습니다. 하지만 오랫동안 해당 주택에서 살아왔던 분들을 위해 무엇인가 혜택을 주어야 할 것 같습니다. 그것을 '장기보유특별공제'라고 합니다.

 

조세통람에서 '장기보유특별공제'를 찾아보니 다음과 같이 나와 있습니다.

장기보유특별공제제도는 자산의 보유기간이 3년 이상인 장기보유자산에 대하여 그 양도소득금액을 산정할 때에 일정액을 공제하여 줌으로써 건전한 부동산의 투자행태 내지 소유행태를 유도하려고 하는 세제상의 장치이다. 소득세법에서는 토지와 건물로서 그 보유기간이 3년 이상인 등기된 양도자산에 대하여 당해 자산의 양도차익의 2%×경과연수(예：4년 이상 5년 미만 보유자산 8%＝2%×4년)를, 그리고 15년 이상 보유자산은 당해 자산양도차익의 30%(양도소득세가 과세되는 1세대1주택의 경우에 당해 주택의 보유기간의 경과연수×8%, 10년 이상인 것은 80%)를 당해 자산의 양도차익에서 공제하고 있다.

 

이런 식으로 양도차익에서 장기보유특별공제에 속한 금액을 또 뺍니다. 이렇게 양도차익에서 장기보유특별공제를 뺀 금액을 '양도소득금액'이라고 합니다.

 

 

3) 과세표준

 

양도가액(매도가격)에서 취득가액(매수금액)과 필요경비, 그리고 장기보유특별공제까지 잘 뺐습니다. 그리고 여기서 '양도소득기본공제'라고 해서 양도소득자별로 연1회에 한해 250만원을 공제하여 줍니다.

 

지식백과에서 '양도소득기본공제'를 찾아보니 다음과 같이 나와 있습니다. 쉽게 이야기해서 양도세 계산을 할 때 연 1회에 한해 양도소득금액에서 250만원을 또 빼 준다는 의미입니다.

양도소득세 과세표준을 계산함에 있어서 양도 차익에서 양도소득자별로 연 1회에 한하여 250만원을 공제하여 주는 것을 말한다. 양도소득 기본공제는 모든 양도소득세 과세대상자산에 대하여 공제하는 것이지만 소득세법 제104조 제3항에 따른 미등기양도자산의 양도소득금액에 대해서는 공제하지 않는다. 부동산이나 기타소득을 매매해 차익이 발생시 소득별로 연 1회에 한해 250만원을 공제한다. 따라서 자산별로 250만원 이하의 수익을 얻었다면 세금을 걱정할 필요가 없다. 자산별로 1년에 1회에 한해 공제해주기 때문에 3월에 건물을 팔아서 250만원 공제를 받았는데 같은해 7월에 아파트를 팔아서 또 공제를 받을 수는 없다. 건물과 아파트를 다르게 생각할 수도 있는데 과세당국에서 정한 자산별이라는 것의 의미는 토지, 건물, 아파트, 부동산에 관한 권리, 기타자산(미등기자산 제외) 등은 하나의 부동산으로 본다는 것이다. 양도소득 기본공제는 세대별이 아닌 1인당 공제가 된다. 4인 가족의 경우 4명이 각자 양도소득 기본공제를 250만원씩 받을 수 있기 때문에 총 1000만원의 공제를 받을 수 있다.

 

이런 식으로 양도소득금액에서 양도소득기본공제(기본공제)에 속한 금액을 또 뺍니다. 이렇게 양도소득금액에서 양도소득기본공제(기본공제)를 뺀 금액이 '과세표준'이 됩니다.

 

 

뭐가 나오면 또 뭐가 나오고 상당히 복잡해 보입니다. 지금까지 했던 내용들을 요약하여 과세표준을 알아보고 앞서 공부했던 속산표(아래 그림 참고)를 활용한 양도세(양도소득세)를 계산해 보겠습니다.

 

ex) 취득가 3억 원, 양도가 3억 5천만원, 필요경비 1천만원, 장기보유특별공제는 3년 이하로 가정

 

필요경비가 구체적으로 무엇인지도 모르고, 장기보유특별공제도 아직은 잘 모르겠습니다. 하지만 대충 이런 식으로 계산되는구나 라는 흐름은 파악할 수 있을 것 같습니다.