부동산 양도세(양도소득세)(1)(Feat. 양도세 개념 및 양도세율, 누진공제, 양도세 속산표)

 

'소득 있는 곳에 세금 있다'는 말이 있습니다. 회사에서 매월 받는 월급에 대한 급여명세서의 세부 공제내역을 보면 '소득세'라는 항목이 있습니다. 

 

 

근로소득이나 사업소득 뿐만이 아니라 투자소득, 예를 들어 부동산이나 주식을 매도하여 발생한 수익에 대해서도 세금을 납부해야 합니다.

 

예를 들어 갑이라는 사람이 1억 원을 주고 매수한 소형 아파트가 1년 후 시세 2억 원에 거래되고 있다고 가정하겠습니다. 갑이 소형 아파트를 2억 원에 매도할 경우 1년 동안 벌어들인 수익은 1억 원(2억 원-1억 원)이 됩니다. 갑의 입장에서는 아파트 가격이 올라 1년 만에 1억 원 벌었으니 기쁩니다. 하지만 그 수익 1억 원이 온전히 갑의 수익이 되는 것은 아닙니다. 최소 5,000만원 이상의 '양도세(양도소득세)'를 납부해야 합니다. 세금을 납부하면 순수하게 내 수중에 남는 수익은 절반도 되지 않습니다. 되게 허망할 것 같습니다.

 

1. 양도세(양도소득세)의 개념

양도소득세란? 1. 양도세(양도소득세)는 부동산이나 주식 등의 자산을 매도하여 발생하는 수익(소득)에 대한 세금입니다. 2. 부동산, 주식 등의 자산을 매도하였지만 소득이 발생하지 않았거나 오히려 손실을 보았을 때는 세금을 납부할 필요가 없습니다.

 

양도세(양도소득세)는 부동산이나 주식 등의 자산을 매도하여 발생하는 수익(소득)에 대한 세금입니다. 자산을 취득한 날부터 매도하는 날까지 보유기간 동안 발생한 수익(소득)에 대하여 매도하는 시점을 기준으로 세금을 납부해야 합니다. 

 

예를 들어 2017년 1월 1일에 주택을 1억 원에 취득하여 2022년 12월 31일에 해당 주택을 2억 원에 매도했다고 하면, 보유기간(2017.1.1~2022.12.31) 동안 발생한 소득 1억 원에 대하여 매도하는 시점인 2022년 12월 31일 기준으로 양도세를 납부해야 한다는 의미입니다.  

 

하지만 살다 보면 오히려 손실을 보고 매도해야 할 수도 있습니다. 예를 들어  2020년 1월 1일에 주택을 1억 원에 취득하여 2022년 12월 31일에 해당 주택을 9천만 원에 매도했다면, 보유기간(2020.1.1~2022.12.31) 동안 손실이 1천만 원 발생했는데 거기다 세금까지 납부해야 한다면 상당히 억울할 것 같습니다. 이럴 경우는 양도소득세는 납부할 필요가 없습니다.

 

따라서 소득이 발생하지 않았거나 매도했을 때 수익이 아닌 손해를 보았을 때는 세금을 납부할 필요가 없습니다.

 

더 자세히 알아보기 위해 국세청 홈페이지를 살펴보겠습니다.(아래 링크 참고) 양도세(양도소득세)의 개념에 대하여 아래와 같이 설명하고 있습니다. 

국세청

출처 : 국세청 홈페이지

 

양도소득세를 납부해야 하는 자산의 범위는 아래 표와 같습니다. 

출처 : 국세청 홈페이지

 

참고로 '부동산을 취득할 수 있는 권리'란 ① 건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리(아파트당첨권 등) ② 지방자치단체, 한국토지공사가 발행하는 토지상환채권 및 주택상환사채 ③ 대한주택공사가 발행하는 주택상환채권 ④ 부동산매매계약을 체결한 자가 계약금만 지급한 상태에서 양도하는 권리 정도라고 합니다.(출처 : 네이버 지식백과)

부동산을 취득할 수 있는 권리

 

또한 '양도'의 범위는 아래 표와 같습니다. 

출처 : 국세청 홈페이지

 

2. 양도세율, 누진공제 및 양도세(양도소득세) 속산표

과세표준 대비 양도세(양도소득세)율, 누진공제 및 양도세(양도소득세) 속산표 1. 그림과 같이 '과세표준'에 따라 세율, 누진공제액이 다르다.  2. 양도세 속산표에 따라 양도세를 계산할 수 있다. 예를 들어 과세표준이 2억 원이면 (2억 원 x 38%) - 1,940만원 =  5,660만원을 양도세로 납부해야 한다. 3. 과세표준 금액이 커지면 양도세를 더욱 많이 내야 한다. 따라서 과세표준을 어떻게 해야 줄일 수 있는지를 공부해야 한다.

 

소득세법 제55조(세율)제1항과 국세청 홈페이지 등을 보면 아래 그림과 같이 나와 있습니다. 

소득세법 제55조(세율) ① 거주자의 종합소득에 대한 소득세는 해당 연도의 종합소득과세표준에 다음의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "종합소득산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. <개정 2014.1.1, 2016.12.20, 2017.12.19, 2020.12.29, 2022.12.31>

 

 

뭔가 되게 복잡해 보입니다. 양도세(양도소득세) 계산을 쉽게 하기 위해 현 시점(2023년) 기준으로 아래와 같이 '속산표' 형태로 정리해 보겠습니다. 

 

예를 들어 과세표준이 8,000만원이라고 하겠습니다. 그렇다면 (8천만 원 x 24%) - 누진공제액 576만원 =  1,344만원을 양도세로 납부해야 합니다. 또다른 예시로 과세표준이 2억 원이라고 한다면 (2억 원 x 38%) - 1,940만원 =  5,660만원을 양도세(양도소득세)로 납부해야 합니다. 

 

과세표준은 2.5배 차이(8,000만원 → 2억 원)인데 양도세(양도소득세)는 4배 이상(1,344만원 → 5,660만원)나 차이가 납니다. 과세표준이 증가하는 비율보다 양도세(양도소득세)가 증가하는 것이 훨씬 크다는 의미인 만큼 더 많은 매도수익, 투자수익을 위해서는 '과세표준'을 얼마나 줄일 수 있을 지의 여부가 매우 중요할 것 같습니다. 이 과세표준을 어떻게 줄일 수 있는지에 대하여 보다 자세히 알아보겠습니다.