부동산 취득세(10) (Feat. 취득세 계산 관련 다양한 사례)

 

앞서 취득세에 대하여 열심히 공부해 보았습니다. 앞서 공부하지 않았던 사례들을 통해 다양한 경우의 수에 대하여 보다 자세히 알아보겠습니다. 

 

 

1. 주거용 오피스텔 취득 시 취득세율 

 

ex) 갑은 조정대상지역인 경기 안산시에 1주택을 소유하고 있는 상황에서 조정지역인 경기 시흥시에 을이 소유하고 있는 주거용 오피스텔을 2022년 3월 11일 시점에서 2억 원에 취득하려고 합니다. 이럴 경우 취득세율은 어떻게 될까요?

 

→ 취득세율은 4%를 적용합니다. 일단 주거용 오피스텔의 경우 '주택 수 산정'에는 포함되나, 주택 유상거래 세율인 1~3%을 적용받지 않습니다. 관련 내용은 2020년 10월 13일 행정안전부에서 발표한 '주택 중과세 제도 도입 및 주요 쟁점해설' 7p에 있습니다.(아래 문서 참고)

 

 

→ 부동산 취득 원인별로 취득세율이 어떻게 되는지에 대하여 앞에서 공부했습니다. 다음과 같습니다. 관련 링크는 아래를 참고하면 됩니다. 

부동산 취득세(1) (Feat. 집 살 때 취득세 얼마나 내야 하나 - 취득세, 농어촌특별세, 지방교육세)

 

→ 해당 내용에 따르면 토지, 건물, 상가 등의 경우 승계취득을 할 경우 취득세는 4.0%가 됩니다.(농어촌특별세, 지방교육세 제외) 2번 사례에서 갑은 을로부터 주거용 오피스텔을 승계취득한 상황입니다. 따라서 오피스텔은 다주택 중과세율이 적용되지 않기 때문에 종전 세율(취득세 4.0%)과 동일하게 적용되어 2억 원의 4%인 800만 원의 취득세를 납부하게 됩니다.(농어촌특별세, 지방교육세 제외)

→ 단, 주거용 오피스텔의 경우 '주택 수'에는 포함됩니다. 때문에 만약 갑이 다른 주택을 추가로 매수한다고 할 경우 '경기 안산시 1주택 + 경기 시흥시 주거용 오피스텔 + 추가 매수할 주택' 이렇게 3주택자가 됩니다. 따라서 추가 매수할 주택의 경우 3주택자의 세율로 취득세를 납부해야 할 것입니다. 

 

 

2. 연로하신 부모님을 모시고 살 경우 주택 수 계산

 

ex) 남편 갑과 아내 을은 조정대상지역인 경기 성남시에 공동명의로 1주택을 소유하고 실거주하고 있습니다. 그런데 75세 이상의 연로하신 을의 부모님을 모시고 살기 위해 성남시로 모시고 왔고 이에 따라 지난 2022년 2월 4일 세대를 합가했습니다. 그리고 을의 부모님은 서울시에 1주택을 보유하고 있지만 주택을 매도하지는 않았습니다. 이런 상황에서 갑과 을은 조정대상지역인 경기 수원시에 투자 목적으로 2022년 3월 12일 아파트를 3억 원에 추가로 매수했습니다. 이럴 경우 취득세율 계산을 위한 갑과 을의 주택 수는 몇 개일까요?

 

→ 취득세율 계산 관련 주택 수는 2채(성남시 실거주 주택 + 수원시 아파트)입니다. 행정안전부에서 지난 2020년 7월 31일 발표한 부동산대책 관련 '지방세법 시행령' 개정안 입법예고(아래 파일 참고) 5p에 따르면 자녀가 65세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 동거봉양하기 위해 세대를 합칠 경우 65세 이상의 직계존속과 자녀 세대를 각각의 독립된 세대로 간주한다고 합니다. 

200731 (조간) 부동산대책 관련 지방세법 시행령 개정안 입법예고(부동산세제과).pdf

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그림출처 : 부동산대책 관련 지방세법 시행령 개정안 입법예고 5p

 

 

→ 따라서 

배우자 을의 연로하신 부모님 세대와 갑과 을 부부는 각각 독립된 세대이므로 배우자 을의 부모님이 보유한 서울 주택은 갑과 을 부부의 주택 수에 포함되지 않습니다. 따라서 갑과 을 부부의 주택은 성남 주택 + 수원 아파트 2채입니다.

 

3. 다주택자의 일시적 2주택 여부 

 

ex) 남편 갑과 아내 을은 조정지역인 경기 성남시에 갑의 명의로 주택 1채, 비조정지역인 경기 여주시에 을의 명의로 주택 1채를 각각 보유하고 있습니다. 보다 넓은 지역으로 이사가기 위해 서울시에 주택 1채를 추가로 매입하려 합니다. 이런 상황에서 취득세를 절감하기 위해 종전 주택들은 경기 성남시 주택과 경기 여주시 주택을 1년 이내에 처분할 경우 취득세 중과를 피할 수 있을까요?

 

→ 결론적으로 서울시 주택을 매입할 경우 3주택에 해당되는 12%의 취득세율을 적용받게 됩니다. 행정안전부에서 지난 2020년 10월 13일 발표한 주택 중과세 제도 도입 및 주요 쟁점해설(붙임파일 아래 참고) 41p에 따르면 '2주택 이상을 보유한 다주택자는 이사 등의 사유로 신규 주택을 취득하더라도 “일시적 2주택”에 해당하지 않으며, 이에 따라 신규 주택에 대한 취득은 중과세율이 적용된다고 나와 있습니다. 

201013 주택 중과세 제도 도입 및 주요 쟁점해설(행정안전부).pdf

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→  따라서 갑과 을 부부는 2주택 이상을 보유한 다주택자이기 때문에 일시적 2주택에 해당되지 않으며 조정지역인 서울에 주택을 매입할 경우 3주택에 해당되는 12%의 취득세율을 적용받게 됩니다. 만약 취득세율 중과를 피하고 싶다면 성남, 여주지역의 주택을 미리 매도하고 취득하는 게 좋을 듯 합니다. 

 

4. 분양권과 일시적 2주택 관련 

 

ex) 갑과 을 부부는 경기 군포시(조정지역)에 1주택을 보유하고 실거주 중입니다. 보다 넓은 집으로 이사가기 위해 경기 용인 수지구(조정지역)에 분양권을 2021년 12월 취득하였고, 2023년 7월에 들어갈 예정입니다. 이럴 경우 취득세 일시적 2주택 혜택을 적용받기 위한 종전 주택 처분기한은 어떻게 될까요?

 

→ 주택 취득예정일인 2023년 7월 시점에서 1년 후인 2024년 7월까지 경기 군포시 종전주택을 처분하면 됩니다. 앞서 분양권, 입주권이 주택 수에 포함된다는 것을 공부했습니다.(아래 링크 참고)

부동산 취득세(5)(Feat. 분양권, 입주권, 오피스텔의 주택 수 포함 여부)

 

→ 하지만 행정안전부에서 발표한 '부동산3법 등 주요 개정내용 및 100문100답으로 풀어보는 주택세금'(아래 파일 첨부)에 따르면 분양권, 입주권이 주택 수에는 포함되지만 분양권이나 입주권 자체는 거주할 수 있는 주택의 실체가 없기 때문에 아파트 준공 후 주택 취득일 기준으로 3년 이내(종전주택과 신규주택이 모두 조정지역에 있을 경우 1년 이내) 처분할 경우 일시적 2주택으로 본다고 합니다. 

부동산3법 등 주요 개정내용 및 100문100답으로 풀어보는 주택세금.pdf

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→ 이에 따라 갑과 을 부부는 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 소재하고 있으므로 주택 취득일인 2023년 7월 시점에서 1년 이내인 2024년 7월까지만 종전 주택인 군포시 주택을 처분할 경우 일시적 2주택 적용을 받을 수 있습니다.