취득세는 '지방세'라는 것을 확인했습니다. 그렇다면 '지방세법'을 통해 부동산을 취득할 경우 얼마를 내야 하는지에 대하여 살펴보겠습니다. 지방세법 제11조를 확인해 보겠습니다.
제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의2부터 제10조의6까지의 규정에 따른 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다. <개정 2010.12.27, 2013.12.26, 2015.7.24, 2016.12.27, 2018.12.31, 2019.12.31, 2021.12.28> 1. 상속으로 인한 취득 가. 농지: 1천분의 23 나. 농지 외의 것: 1천분의 28 2. 제1호 외의 무상취득: 1천분의 35. 다만, 대통령령으로 정하는 비영리사업자의 취득은 1천분의 28로 한다. 3. 원시취득: 1천분의 28 4. 삭제 <2014.1.1> 5. 공유물의 분할 또는 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제2조제1호나목에서 규정하고 있는 부동산의 공유권 해소를 위한 지분이전으로 인한 취득(등기부등본상 본인 지분을 초과하는 부분의 경우에는 제외한다): 1천분의 23 6. 합유물 및 총유물의 분할로 인한 취득: 1천분의 23 7. 그 밖의 원인으로 인한 취득 가. 농지: 1천분의 30 나. 농지 외의 것: 1천분의 40
뭔가 되게 복잡하고 읽기가 싫습니다. 때문에 부동산 취득 원인별로 취득세율이 어떻게 되는지에 대하여 표 형태로 간단하게 정리해 보겠습니다.
표를 보면 크게 '취득세'가 있고 취득세에 따라붙는 '농어촌특별세'와 '지방교육세'라는 것이 있습니다. 일단 '승계취득'이란 일반적으로 부동산을 돈을 주고 누군가로부터 소유권을 이전받아 취득'하는 경우이며 토지, 건물, 상가의 경우 취득세 + 부가세(농어촌특별세, 지방교육세)를 합쳐 4.6%를 납부해야 합니다. 그리고 농지는 취득세와 부가세를 합쳐 3.4%를 내도록 되어 있습니다.
또한 '상속'을 받는 경우도 있을 수 있습니다. 상속을 받을 경우 투기목적이 없다고 판단하기 때문인지 승계취득보다는 살짝 세율이 낮습니다. 농지는 2.56%(취득세와 부가세 모두 포함), 농지 외의 것들(토지, 건물, 상가 등을 모두 포함하는 것이겠죠)은 3.16%(취득세와 부가세 모두 포함)을 납부하면 됩니다.
또한 '원시취득'이란 기존에 없는 상태에서 새로운 것을 만들어낸 후 취득할 때 납부하는 것으로 승계취득보다는 세율이 낮습니다. 3.16%(취득세와 부가세 모두 포함)을 납부하면 되며, 증여의 경우 아무래도 '무상취득'이기 때문인지 원시취득, 승계취득보다 세율이 높은 4.0%(취득세와 부가세 모두 포함)을 납부하면 될 것 같습니다.
그렇다면 우리가 일반적으로 매수하는 '주택'은 어떻게 될까요? 주택분 취득세를 알아보기 위해 지방세법 제11조와 정부에서 지난 2020년 7월 10일 발표한 '주택시장 안정 보완대책'(이하 "7.10 대책") 관련 내용, 그리고 서울시 ETAX 자료와 국세법령정보시스템을 각각 확인해 보겠습니다. 다음과 같습니다.
지방세법 제11조(부동산 취득의 세율) 8. 제7호나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 제10조에 따른 취득 당시의 가액이 6억원 이하인 주택[「주택법」 제2조제1호에 따른 주택으로서 「건축법」에 따른 건축물대장·사용승인서·임시사용승인서 또는 「부동산등기법」에 따른 등기부에 주택으로 기재{「건축법」(법률 제7696호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택(법률 제7696호 건축법 일부개정법률 부칙 제3조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고가 있는 것으로 보는 경우를 포함한다)으로서 건축물대장에 기재되어 있지 아니한 주택의 경우에도 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 본다}되고, 건축물의 용도가 주거용{「영유아보육법」 제10조제5호에 따른 가정어린이집, 「아동복지법」 제52조제1항제4호 및 제8호에 따른 공동생활가정·지역아동센터(같은 조 제2항에 따라 통합하여 설치한 경우를 포함한다) 및 「노인복지법」제31조에 따른 노인복지시설로서 주거용으로 사용되는 시설은 제외하되, 「노인복지법」(법률 제13102호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따른 분양형 노인복지주택은 포함한다}으로 사용하는 건축물과 그 부속토지를 말한다. 이하 이 조에서 같다]을 취득하는 경우에는 1천분의 10의 세율을, 6억원 초과 9억원 이하의 주택을 취득하는 경우에는 1천분의 20의 세율을, 9억원 초과 주택을 취득하는 경우에는 1천분의 30의 세율을 각각 적용한다. 이 경우 지분으로 취득한 주택의 취득 당시의 가액은 다음의 계산식에 따라 산출한 전체 주택의 취득 당시의 가액으로 한다.
[ 제 목 ] 서민주택의 경우 취득세는 농어촌특별세가 비과세되는지 여부 [ 요 지 ] 농어촌특별세법에 의한 서민주택이라 함은 주택건설촉진법시행령에 의한 85㎡ 이하의 주거용 건물과 이에 부수되는 토지를 말하는 것임. 이경우 서민주택에 대한 취득세는 농어촌특별세법 및 같은법 시행령에 의거 농어촌특별세가 비과세됨. [ 회 신 ]농어촌특별세법 제4조 제11호의 규정에 의한 서민주택이라 함은 주택건설촉집법시행령 제30조 제1항 단서의 규정에 의한 85㎡ 이하의 주거용 건물과 이에 부수되는 토지(주택바닥면적에 같은법시행령 별표의 용도별 지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지)를 말하는 것입니다.이경우 서민주택에 대한 취득세는 농어촌특별세법 제4조 제11호 및 같은법시행령 제4조 제4항의 규정에 의거 농어촌특별세가 비과세되는 것입니다.[ 관련법령 ]농어촌특별세법 제4조 【비과세】주택건설촉진법 제31조 【주택의 건설기준등】
1. 질의내용 요약 전용면적(84.2㎡)인 아파트를 구입하는 경우 취득세에 따른 농어촌특별세의 비과세 해당여부
2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 농어촌특별세법 제4조 【비과세】 ○ 주택건설촉진법 제31조 【주택의 건설기준등】 ○ 주택건설촉진법시행령 제30조 【주택의 규모】 ○ 주택건설촉진법시행규칙 제17조 【주택의 단위규모, 산정방법등】 ○ 지방세법 제269조 【소규모 임대주택 등에 대한 감면】 ○ 지방세법 제223조 【소규모주택의 범위등】
뭔가가 되게 많고 보기가 싫고 복잡해서 짜증납니다. 따라서 이것 또한 요약하면 다음과 같습니다.
현재(2022년 2월 시점)에서 주택분 취득세는 다음과 같습니다.표를 통해 정리해도 뭔가 되게 싫고 복잡합니다. 아주 큰 요지는 다음과 같습니다.
1주택자(일시적 2주택자 포함)의 경우 조정지역, 비조정지역과 상관 없이 취득세는 1~3%이다.
2주택자인 경우 조정지역은 취득세가 8%, 비조정지역은 1~3%이다.
3주택자의 경우 조정지역은 취득세가 12%, 비조정지역은 8%이다.
4주택자의 경우 조정지역, 비조정지역 모두 12%이다.
취득세 외에도 부가세(농어촌특별세, 지방교육세)라는 것이 따라 붙는다.
농어촌특별세는 전용면적 85㎡일 경우 비과세다. 단 85㎡ 이상일 경우 납부해야 하는 게 있다.
지방교육세라는 것도 별도로 내야 한다.
원체 많고 복잡하기 때문에 예시를 통해 한 번 알아보겠습니다.
ex 1) 결혼해서 첫 주택을 장만하려는 갑은 조정대상지역인 부산 해운대구에 5억 원짜리 59㎡아파트를 계약했습니다. 이럴 경우 취득세와 부가세는 얼마를 내야 할까요?5억 원의 1.1%인 550만원을 납부해야 한다. - 조정대상지역이나 1주택자, 6억 원 이하이기 때문에 취득세는 1%인 500만원(5억 원의 1%)를 낸다. - 전용면적 59㎡이므로 농어촌특별세는 비과세이다. - 지방교육세 0.1%인 50만원(5억 원의 0.1%)을 낸다.
ex 2) 조정대상지역인 부산 해운대구에 5억 원짜리 59㎡ 아파트를 장만한 갑은 투자 목적으로 비조정지역인 강원 춘천시에 107㎡ 아파트를 5억 원에 추가로 계약했습니다. 이럴 경우 취득세와 부가세는 얼마를 내야 할까요? 5억 원의 1.3%인 650만원을 납부해야 한다. - 2주택자이나 비조정지역이고 6억 원 이하이기 때문에 취득세는 1%인 500만원(5억 원의 1%)를 낸다. - 전용면적 107㎡이므로 농어촌특별세는 0.2%인 100만원(5억 원의 0.2%)을 낸다. - 지방교육세 0.1%인 50만원(5억 원의 0.1%)을 낸다.
ex 3) 부산 해운대구와 강원 춘천시에 2개의 아파트를 보유하고 있는 갑은조정대상지역인 경기 수원시 영통구에 10억 원짜리 90㎡아파트를 계약했습니다. 이럴 경우취득세와 부가세는 얼마를 내야 할까요?10억 원의 13.4%인 1억 3,400만원을 납부해야 한다. - 3주택자, 9억 원 초과이기 때문에 취득세는 12%인 1억 2천만원(10억 원의 12%)를 낸다. - 조정지역에 전용면적90㎡이므로 농어촌특별세는 1%가 붙어 1천만 원(10억 원의 1%)를 낸다. - 지방교육세 0.4%인 400만원(10억 원의 0.4%)을 낸다.
이렇게 하나하나 계산해야 할 생각을 하니 머리가 아픕니다. 따라서 보통은 취득세를 자동 계산해 주는 사이트를 참고하게 되며, 관련 사이트는 다음과 같습니다. 전국 지방세 신고, 납부 서비스 사이트인 위택스 입니다.
이런 식으로 과세표준액(매매가), 매매계약일자와 취득일자, 거래유형과 조정대상지역 여부, 취득주택포함 주택 수 등을 입력하면 알아서 계산이 됩니다. 앞서 3번 예시 관련 항목을 입력했더니 정확하게 납부세액이 나오는 것을 확인할 수 있습니다.
내용이 꽤나 많고 머리가 아픕니다. 하지만 단순히 취득세 뿐만 아니라 그에 따른 부가세인 농어촌특별세와 지방교육세도 있다는 것을 알아야 하며, 내가 가진 주택 수, 내가 매수하려는 주택의 위치(조정지역 Vs. 비조정지역), 주택을 매수하려는 매매가(과세표준액) 등만 입력하면 알아서 계산이 되는 만큼 위택스 사이트 등을 통해주택을 매수할 때 취득세를 얼마 내야 하는지를 미리 파악하는 것이 좋을 것 같습니다.
