부동산 취득세(3) (Feat. 다주택자를 판단하는 '세대'의 개념과 기준)

 

앞서 취득세를 얼마 내면 되는지에 대하여 공부하면서 '주택 수'에 따라 취득세율이 높아진다는 것을 공부했습니다.

 

 

조정지역과 비조정지역 간 차이가 있지만 결국 '주택 수'가 많아질수록 취득세율이 높아진다는 것을 확인할 수 있습니다. '주택시장 안정'을 위해 투기수요를 방지한다는 목적으로 지난 2020년 7월 10일, 이른바 "7.10 대책"으로 인해 2022년 2월말 현재 관련 기준을 적용하고 있습니다.(물론 주택시장이 안정되었는지는 잘 모르겠습니다만...) 관련 내용은 아래 링크에서 공부했었습니다. 

부동산 취득세(1) (Feat. 집 살 때 취득세 얼마나 내야 하나 - 취득세, 농어촌특별세, 지방교육세)

 

그렇다면 이런 의문이 생깁니다. 1주택, 2주택, 3주택, 4주택 어쩌구 하는데 그렇다면 '주택 수를 파악하는 기준은 무엇인지?'에 대한 의문이 생깁니다. 예를 들어 이런 상황이 발생할 수 있습니다.

 

ex) 부부인 갑과 을은 갑의 명의로 된 아파트에서 살고 있습니다. 투자 목적으로 아파트를 을의 명의로 매수하려고 합니다. 이럴 경우 갑 1주택, 을 1주택 이런 식으로 계산해서 을의 명의로 매수하는 아파트는 '1주택'으로 계산해야 할까요? 아니면 갑과 을은 부부이기 때문에 갑 1주택 + 을 1주택으로 계산하여 '2주택'으로 계산해야 할까요?

 

왠지 애매합니다. 때문에 한번 자세히 알아보겠습니다.

 

2020년 10월 13일 행정안전부에서 공개한 '주택 중과세 제도 도입 및 주요 쟁점해설'이라는 문서 5p를 보면 이렇게 나와 있습니다. 

201013 주택 중과세 제도 도입 및 주요 쟁점해설(행정안전부)_나병진.pdf

1.72MB

주택 중과세 제도 도입 및 주요 쟁점해설 5p

 

여기서 '세대'라는 개념이 나옵니다. 1세대가 2주택 이상을 취득할 경우 다주택자로 간주하여 취득세율을 8~12%로 취득세 중과를 하겠다고 합니다. 그렇다면 일단 이 '세대'라는 말이 무엇인지를 한 번 살펴보겠습니다. 동 문서 6p와 15p를 통해 1세대의 범위와 기준에 대하여 살펴보겠습니다. 

 

 

 

뭔가 알듯 말듯 조금 헷갈립니다. 때문에 '스마트법률서비스'를 통해 보다 자세히 알아보겠습니다.(아래 링크 참고) 다음과 같이 나와 있습니다.

주택 취득세 계산시 1세대의 개념 - 스마트법률서비스

1세대란 주택을 취득하는 사람과 세대별 주민등록표(「주민등록법」 제7조 참조) 또는 등록외국인기록표 및 외국인등록표(「출입국관리법」 제34조 제1항 참조)에 함께 기재되어 있는 가족(동거인은 제외)으로 구성된 세대를 의미합니다(「지방세법 시행령」 제28조의3 제1항 참조).

위에서 '가족'의 범위는 아래와 같으며, 제2호의 경우에는 생계를 같이하는 경우에 한합니다(「민법」 제779조 참조). 

1. 배우자, 직계혈족 및 형제자매
2. 직계혈족의 배우자, 배우자의 직계혈족 및 배우자의 형제자매
<참고> 직계혈족이란 직계존속(부모, 조부모 등)과 직계비속(자식)을 의미함

배우자의 직계혈족의 예로는 시부모, 장인, 장모가 있으며, 배우자의 형제자매의 예로는 처남, 처제, 처형, 시동생, 시누이, 시아주버니가 있습니다. 유의할 점은 형제자매의 배우자는 위 가족의 범위에 포함되지 않는다는 점입니다. 형제자매의 배우자의 예로는 형부, 제부, 동서, 형수, 제수, 매형, 매제 등이 있습니다.

아래의 경우에 해당하는 사람은 주택을 취득하는 사람과 같은 세대별 주민등록표 또는 등록외국인기록표등에 기재되어 있지 않더라도 1세대에 속한 것으로 봅니다(「지방세법 시행령」 제28조의3 제1항 참조).

1. 주택을 취득하는 사람의 배우자(사실혼은 제외하며, 법률상 이혼을 했으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 포함)
2. 취득일 현재 미혼인 30세 미만의 자녀
3. 부모(주택을 취득하는 사람이 미혼이고 30세 미만인 경우로 한정)

그러나, 위의 경우에 해당하더라도 아래의 경우에 해당하면 각각 별도의 세대로 봅니다(「지방세법 시행령」 제28조의3 제2항 참조). 

1. 부모와 주소를 달리 둔 30세 미만의 성년 자녀로서, 「소득세법」에 따른 소득이 기준 중위소득의 40%[2021년 기준 약 73만원] 이상이고 소유하고 있는 주택을 관리·유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우에는, 부모와 자녀를 각각 다른 세대로 봅니다. 
2. 취득일 현재 65세 이상의 부모(부모 중 어느 한 사람이 65세 미만인 경우를 포함)와 자녀(혼인했거나 30세 이상이거나 위 소득기준 이상의 소득이 있는 자녀를 의미함)가 주소를 같이 두고 있는 경우에도, 부모와 자녀를 각각 다른 세대로 봅니다. 
3. 취학 또는 근무상의 형편 등으로 세대전원이 90일 이상 출국하는 경우로서 「주민등록법」 제10조의3 제1항 본문에 따라 해당 세대가 출국 후에 속할 거주지를 다른 가족의 주소로 신고한 경우에는, 각각 다른 세대로 봅니다.

 

뭔가 되게 복잡합니다. 하지만 요약하면 결국 '주민등록표에 기재되어 있는 가족 전체를 1세대라고 하고, 가족 중에 누군가 주택을 보유하고 있으면 결국 주택 수에 포함된다' 정도로 이해하면 될 것 같습니다. 주택 명의가 남편 명의든, 아내 명의든, 자식 명의든 간에 결국 주택 수에는 포함된다 정도로 생각하면 쉬울 것 같습니다. 예를 들어 이런 식입니다.

 

• 남편 명의 1주택 + 부부 공동명의 1주택인 상황에서 아내 명의 1주택 구입 시 = 취득세 계산 시 3주택으로 계산
• 부부 공동명의 아파트 3주택 + 22세 자녀 명의로 1주택 구입 시 = 취득세 계산 시 4주택
• 아내 명의 아파트 1주택 + 부부 공동명의로 1주택 매수 시 = 취득세 계산 시 2주택

 

아울러 여러 가지 상황(직장, 학업 등)으로 인해 따로 살고 있다고 해도(주소지가 다르다고 해도) 주택취득자의 배우자, 미혼 30세 미만 자녀 등일 경우 1세대에 속한다고 이해하면 될 것 같습니다. 예를 들어 이런 식입니다. 

 

• 직장 문제로 인해 남편 갑은 울산 합숙소에, 아내 을은 미성년 자녀 2명과 함께 성남에 있는 갑과 을 공동명의 주택에 거주하고 있습니다. 합숙소 생활에 지친 갑은 직장이 있는 울산에 아파트 1채를 갑의 명의로 매수할 예정입니다. 이럴 경우 갑이 매수하는 울산 아파트에 대한 취득세를 계산할 경우 2주택으로 인정됩니다. 비록 갑과 을이 주소지가 다르다고 해도 주택취득자의 배우자, 미혼인 30세 미만 자녀는 1세대에 속하기 때문입니다. 
• 갑과 을 부부는 갑 명의 1채, 을 명의 1채의 주택을 보유하고 있습니다.(2주택) 이번에 자녀 병이 대학에 진학하게 되었고, 병이 학업에 집중할 수 있도록 병 명의로 아파트 1채를 매수하려고 합니다. 이럴 경우 병 명의의 아파트에 대한 취득세를 계산할 경우 3주택으로 인정됩니다. 비록 자녀 병이 부모인 갑과 을과 따로 살고 있다고 해도(주소지를 달리한다고 해도) 미혼인 30세 미만 자녀는 1세대에 속하기 때문입니다. 

 

일단 취득세 관련 다주택자를 판단할 때 '세대'의 개념과 기준에 대하여 어느 정도는 이해했습니다. 그렇다면 이런 경우는 어떨까 한 번 생각해 보겠습니다.

 

ex 1) 갑과 을 부부는 갑 명의 1채, 을 명의 1채의 주택을 보유하고 있습니다.(2주택) 이번에 자녀 병이 대학을 졸업하고 27세의 나이로 대전에 있는 회사에 취업을 했으며 연봉은 3,000만원을 받는다고 합니다. 1년이 지나고 직장 생활에 적응한 병은 대전에 거주할 생각으로 대전지역에 주택을 매수하려고 합니다. 이럴 경우 이럴 경우 갑 1주택, 을 1주택, 병 1주택 이런 식으로 계산해서 병의 명의로 매수하는 아파트는 '3주택'으로 계산해야 할까요? 아니면 병이 사회인으로서 어엿하게 돈을 벌고 있기 때문에 '1주택'으로 계산해야 할까요?

 

ex 2) 갑과 을 부부는 갑 명의 1채, 을 명의 1채의 주택을 보유하고 있습니다.(2주택) 이번에 새로운 투자처를 찾아 주택 1채를 추가로 매수하려고 하는데 취득세율이 너무 높아 고민입니다. 때문에 자녀인 병을 '세대 분리'를 시킨 후 '병' 명의로 주택을 매수하면 취득세율을 줄일 수 있다는 것을 알았습니다. '세대분리'를 시키려면 어떤 조건을 충족시켜야 할까요?

 

앞서 1세대의 범위에 대하여 살펴보았었습니다. 앞서 살펴보았던 주택 중과세 제도 도입 및 주요 쟁점해설(행정안전부) 문서 5p를 다시 한 번 살펴보겠습니다. 다음과 같습니다. 

 

주택 중과세 제도 도입 및 주요 쟁점해설(행정안전부) 5p

 

일단 30세 미만 미혼 자녀는 주소를 달리하더라도 같은 세대로 보지만 30세 미만 미혼이라도 소득이 있는 경우라면 세대분리가 가능하다고 되어 있습니다. 이 의미를 통해 '세대를 분리하려면', '독립된 세대로 나오려면' 다음과 같이 하면 될 것 같습니다. 

 

1. 30세 이상이 되면 세대를 분리할 수 있다.
2. 30세 미만이더라도 결혼을 하면 독립된 세대로 나올 수 있다.
3. 30세 미만, 미혼일지라도 소득이 있을 경우 세대분리가 가능하다.

 

때문에 자녀가 30세 이상이 되거나 30세 미만이어도 결혼을 하거나, 30세 미만에 미혼일지라도 직장을 얻어 소득이 발생하면 세대분리가 가능하게 됩니다. 때문에 앞서 사례에서 대전 아파트를 매수하려는 병은 세대분리가 가능하며, 세대분리가 가능한 상태에서 취득세를 납부할 경우 '1주택'으로 인정받을 수 있습니다. 

 

30세 이상이 되었다는 것은 쉽게 확인할 수 있습니다. 또한 결혼 여부도 쉽게 확인할 수 있습니다. 그렇다면 문제는 '소득이 있을 경우'인데, 얼마를 벌어야 소득으로 인정이 되고, 얼마의 기간 동안 벌어야 소득으로 인정될 수 있는지, 단기 아르바이트 1개월 정도 하면 소득으로 인정받을 수 있는지 등에 대하여 궁금합니다.  때문에 이것에 대하여 한 번 알아보겠습니다.

 

앞서 살펴보았던 주택 중과세 제도 도입 및 주요 쟁점해설(행정안전부) 문서 15p~17p를 살펴보겠습니다.

 

일단 '얼마를 벌어야' 소득으로 인정받을 수 있는지에 대해서는 다음과 같이 나와 있습니다. '중위소득의 40% 이상'은 벌어야 한다고 되어 있습니다. 

 

 

'중위소득'의 개념에 대해서는 아래 링크를 참고하시면 되겠습니다. 

중위소득 개념과 활용 방법

 

쉽게 이야기해서 2022년 기준으로 중위소득의 40%에 해당되는 777,925원 이상을 벌면 세대 분리가 가능하다는 의미입니다. 

 

다음으로 '소득의 종류'입니다. 일시적인 소득이 아니라 계속적, 반복적(경상적) 소득을 의미한다고 하며, 여기서 이야기하는 일시적 소득(제외되는 소득)은 다음과 같습니다. 

 

주택 중과세 제도 도입 및 주요 쟁점해설(행정안전부) 16vpdlwl

 

이어서 소득 산정 기간입니다. 주택 취득일로부터 과거 1년(근로소득자) 또는 2년(사업소득자) 동안 꾸준하게 소득이 발생하고 있어야 세대를 분리할 수 있습니다. 세부 내용은 다음과 같습니다.

 

 

단, 근로소득 1년(사업소득 2년)이라는 기한을 채우지 않더라도 근로(사업) 기간 동안 중위소득의 40%의 12개월에 해당되는 9,335,100원(2022년 중위소득 40% 기준 월 777,925원 x 12개월) 이상을 벌었다는 것을 증빙하면 세대 분리가 가능할 수도 있다고 하며 해당 부분은 세대 분리 전 관할 주민자치센터 등에 문의하면 될 것 같습니다.

 

 

내용이 복잡하기는 하지만 요약하면 다음과 같습니다.

 

1. 취득세 납부 시 '다주택자'를 판단하는 기준은 '세대'이다. 

2. '세대'란 주민등록표에 기재되어 있는 가족 전체를 의미하며, 가족 중에 누구의 명의로 주택을 보유하고 있든지 해당 주택은 취득세를 납부할 때 주택 수에 포함된다.

3. 여러 가지 사정(자녀의 독립, 취득세 절세)으로 인해 '세대 분리'를 할 수도 있으며 자녀를 세대 분리하려면 ①자녀가 30세 이상이 되거나 ②혼인을 하거나 ③소득이 있을 경우 가능하다.

4. 소득이 있다는 것은 중위소득의 40% 이상의 소득(2022년 기준 월 777,925원)을 근로소득 1년, 사업소득 2년 동안의 기간 동안 꾸준하게 발생하고 있다는 것을 의미한다.