부동산 취득세(2) (Feat. 주택을 증여로 취득할 경우 취득세 중과)

 

부동산 취득세(1) (Feat. 집 살 때 취득세 얼마나 내야 하나 - 취득세, 농어촌특별세, 지방교육세)

위 포스팅을 통해 부동산 취득세를 공부하면서 일반적으로 '증여'는 무상취득이기 때문에 원시취득, 승계취득보다 세율이 조금 높다는 것을 공부했었습니다. 

 

추가로 주택을 취득할 때 '주택분 취득세 관련하여' 취득세를 계산하면서 증여 부분을 살펴보겠습니다. 

 

'3.5%'라는 것은 앞서 확인을 했는데 눈에 거슬리는 구절이 있습니다. '단 조정대상지역 내 2주택 이상 보유자가 3억 원 이상의 주택을 증여하는 경우 12%' 라는 문구입니다. 

 

해당 내용은 2020년 7월 31일 행정안전부에서 발표한 '부동산 대책 지방세법 시행령 개정안 입법예고'에 등장합니다.  해당 문서는 붙임과 같습니다.

200731 (조간) 부동산대책 관련 지방세법 시행령 개정안 입법예고(부동산세제과).hwp

1.03MB

 

여러 가지 내용이 있는데 '증여'에 해당되는 부분은 다음과 같습니다.

 

부동산대책 관련 지방세법 시행령 개정안 입법예고 2p

 

부동산대책 관련 지방세법 시행령 개정안 입법예고 3p

 

'2주택자가 조정대상지역에 위치한 공시가격 3억 원 이상의 주택을 증여할 경우' 증여 취득세율이 기존 3.5%에서 12%로 강화된다는 내용입니다. 당연히 그 당시(2020년 7월 ~ 8월)에는 난리가 났었습니다. 그 당시 관련 기사들입니다. 

 

 

하지만 물론 예외조항도 있습니다. ① 1세대 1주택자가 배우자, 직계존비속(부모님 또는 자식들)에게 증여하는 경우 ② 공시가격 3억원 미만 주택을 증여하는 경우 에는 조정대상지역이라도 3.5%의 취득세율(농어촌특별세, 지방교육세까지 합치면 4.0%)을 적용하겠다는 것입니다. 아울러 ③ 비록 공시가격 3억원 이상일 지라도 비조정지역 내 주택이라면 3.5%의 취득세율(농어촌특별세, 지방교육세까지 합치면 4.0%)을 적용받게 됩니다. 

 

1세대 1주택일 경우 투기목적이 아닌 실거주용 주택을 증여하는 것이라고 간주하고, 공시가격 3억원 미만 주택이라면 시장에 미치는 영향이 제한적이라고 생각하고, 비조정지역은 조정대상지역보다는 투기수요가 적다고 판단했기 때문에 아마도 저런 예외조항을 둔 것 같습니다. 

 

하지만 이런 경우가 있을 수 있습니다. 예를 들겠습니다.

갑과 을은 결혼하여 2015년 2월 24일 조정대상지역인 서울시 영등포구에 신혼집 아파트를 갑의 명의로 매수하였습니다. 그리고 2019년 2월 9일 투자용 목적으로 조정대상지역인 성남시 분당구에 갑과 을 공동명의로 아파트를 추가로 매수했습니다. 하지만 2주택자에게는 종합부동산세 등 부동산 세금을 많이 부과하는 만큼 종합부동산세 등을 줄이기 위해 성남시 분당구의 아파트 남편 지분을 아내에게 증여하려고 합니다. 이럴 경우 남편 갑은 1주택(서울시 아파트), 아내 을도 1주택(성남시 분당구)을 소유하게 되어 종합부동산세가 줄어들 것이라고 판단하였습니다. 하지만 남편 갑의 지분을 아내 을에게 증여할 때 취득세를 얼마를 내야 하는지 궁금해졌습니다. 2022년 2월말 현재 증여하려는 성남시 분당구 아파트의 공시가격이 5억 원이라고 할 경우 취득세는 얼마를 내야 할까요?

 

그림으로 표현하면 이렇게 됩니다. 

성남시 분당구 아파트의 공시가격이 5억 원이라고 할 경우 3주택자이고 조정대상지역 내 공시가격 3억 원 이상의 아파트이기 때문에 취득세를 12% 납부해야 합니다. 하지만 해당 아파트가 갑과 을의 공동명의라고 하면 갑의 지분이 1/2이기 때문에 공시가격 또한 5억 원의 1/2인 2억 5천만 원이 되어 공시가격 3억 원의 기준에 포함되지 않기 때문에 취득세를 3.5%만 납부하면 되지 않을까 하는 생각도 듭니다. 이럴 경우 증여에 대한 취득세를 많이 줄일 수 있어 희망적입니다. 

 

하지만 안타깝게도 취득세를 판단할 때 해당 주택이 공동명의라고 해서 공시가격을 1/2로 나누어 판단하지는 않습니다. 증여 시 취득세를 판단할 경우 공시가격의 기준은 지분 여부와 관계없이 전체 주택을 기준으로 판단합니다. 때문에 성남시 분당구의 주택 공시가격 5억 원의 기준을 적용하여 증여에 대한 취득세를 12% 부과하게 됩니다. 만약 전용면적이 85㎡초과할 경우 농어촌특별세, 지방교육세를 포함하여 13.4%를, 만약 전용면적이 85㎡이하일 경우 지방교육세를 포함하여 12.4%를 납부해야 합니다. 이럴 경우 주택 공시가격 5억 원에 대하여 남편의 지분 증여에 대한 취득세는

 

• 전용면적 85㎡초과할 경우 [(5억 원 x 13.4%) / 2] = 33,500,000원
• 전용면적 85㎡이하일 경우 [(5억 원 x 12.4%) / 2] = 31,000,000원

 

을 납부해야 합니다. 

 

참고로 전용면적이 85㎡초과할 경우 농어촌특별세, 지방교육세를 포함하여 13.4%를, 만약 전용면적이 85㎡이하일 경우 지방교육세를 포함하여 12.4%를 납부해야 한다는 것은 앞의 사례를 통해 공부했으며 아래 표를 참고하시면 되겠습니다.

 

부동산 세금에는 취득세, 보유세, 양도세가 있고, 절세를 하기 위해 다양한 방법이 있는 것으로 알고 있습니다. 사례의 경우 종합부동산세를 줄이고자 증여를 통해 1인 1주택으로 만들어놓으려 하지만 이럴 경우 증여에 따른 취득세가 꽤나 만만치 않다는 것을 확인할 수 있습니다. 때문에 종합적이고 전반적으로 고민하여 가장 효율적인 방안을 고민하여야 할 것 같습니다. 

 

내용이 많고 복잡해 보이지만 요지는 다음과 같습니다.

 

1. 조정대상지역 내 2주택 이상 보유자가 3억 원 이상의 주택을 증여하는 경우 취득세 12%

2. 단 ① 1세대 1주택자가 배우자, 직계존비속에게 증여하거나 ② 공시가격 3억원 미만의 주택을 증여할 경우 조정대상지역이라도 3.5%의 취득세율(농어촌특별세, 지방교육세까지 합치면 4.0%)을 적용

3. ③ 비록 공시가격 3억원 이상일 지라도 비조정지역 내 주택이라면 3.5%의 취득세율(농어촌특별세, 지방교육세까지 합치면 4.0%)을 적용

4. 공동명의 등에 따라 지분을 증여할 경우라도 공시가격의 판단기준은 전체 주택의 공시가격 기준

 

정도를 알아두면 좋을 것 같습니다.