앞서 '주택 수'에 따라 취득세율이 중과된다는 것을 공부했습니다.(아래 표 참고)
예를 들어 아파트라면 당연히 주택에 포함됩니다. 그리고 빌라, 연립주택 같은 곳도 마찬가지겠지요. 그런데 이런 질문을 할 수 있습니다.
- 아직 입주하기 전인 분양권, 입주권을 가지고 있는데 이건 주택 수에 포함되나요?
- 오피스텔을 가지고 있는데 이건 주택 수에 포함되나요?
애매합니다. 입주하기 전인데 이걸 주택 수에 포함되는지 안 되는지도 궁금하고, 만약 오피스텔을 주거용으로 사용한다면 모르겠지만 사무실로 사용하고 있다면 이건 어떻게 되는지도 궁금합니다. 때문에 이와 관련된 내용에 대하여 한 번 알아보고자 합니다.
1. 분양권의 경우
일단은 분양권과 입주권이 주택 수에 포함되는지에 대하여 한 번 알아보겠습니다. 이와 관련하여 지난 2020년 8월 개정된 지방세법 시행령 개정안 입법예고 관련 보도자료를 살펴보겠습니다.(붙임파일 참고)
해당 문서 7p입니다. 이렇게 나와 있습니다.
한번 더 확인해보기 위해 2020년 10월 행정안전부에서 발표한 '주택 중과세 제도 도입 및 주요 쟁점해설' 관련내용도 살펴보겠습니다.(붙임파일 참고)
19페이지입니다. 이렇게 나와 있습니다.
또 한 번 확인해보기 위해 2020년 9월 국세청에서 발표한 '부동산3법 등 주요 개정내용 및 100문100답으로 풀어보는 주택세금' 관련내용도 살펴보겠습니다.(붙임파일 참고)
55페이지입니다. 이렇게 나와 있습니다.
정리하면 2020년 8월 12일 전에 취득했던 분양권과 입주권은 당초에는 주택 수에 포함되지 않았습니다. 하지만 2020년 8월 지방세법 시행령이 개정되면서 분양권과 입주권은 가격과 무관하게 주택 수에 포함되는 것으로 바뀌었음을 알 수 있습니다. 따라서 취득세 계산 시 2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권 또는 입주권이 있을 경우 주택 수에 포함되는 것으로 바뀌었다는 것을 기억해야 할 것 같습니다.
예를 들어 보겠습니다.
ex 1) 갑과 을 부부는 을 명의로 2015년 5월 취득한 빌라가 하나 있고, 2019년 3월 2일 분양권을 취득했습니다. 그런 중 2022년 2월 28일 경기 안산시에 갑 명의로 아파트를 4억 원에 매수했습니다. 이럴 경우 갑의 안산시 아파트에 대한 취득세(농어촌특별세, 지방교육세 제외)는 얼마일까요?
→ 비록 을 명의이기는 하지만 갑과 을은 부부이기 때문에 1세대 기준 집 1채가 있습니다. 그리고 취득한 분양권이 있지만 해당 분양권은 2020년 8월 12일 이전에 취득한 분양권이기 때문에 주택 수에 포함되지 않습니다. 따라서 조정지역인 안산지역의 4억 원 아파트는 2번째 주택입니다.(을 명의의 주택 1채 + 갑 명의의 안산지역 아파트) 따라서 4억 원의 8%(조정지역 2주택일 경우 취득세 8%)인 3,200만원의 취득세를 납부하면 됩니다.
ex 2) 갑과 을 부부는 을 명의로 2015년 5월 취득한 빌라가 하나 있고, 2020년 9월 1일 분양권을 취득했습니다. 그런 중 2022년 2월 28일 경기 안산시에 갑 명의로 아파트를 4억 원에 매수했습니다. 이럴 경우 갑의 안산시 아파트에 대한 취득세(농어촌특별세, 지방교육세 제외)는 얼마일까요?
→ 비록 을 명의이기는 하지만 갑과 을은 부부이기 때문에 1세대 기준 집 1채가 있습니다. 그리고 해당 분양권은 2020년 8월 12일 이후에 취득한 분양권이기 때문에 주택 수에 포함됩니다. 따라서 조정지역인 안산지역의 4억 원 아파트는 3번째 주택입니다.(을 명의의 주택 1채 + 2020년 8월 이후에 취득한 분양권 + 갑 명의의 안산지역 아파트) 따라서 4억 원의 12%(조정지역 3주택일 경우 취득세 12%)인 4,800만원의 취득세를 납부하면 됩니다.
2. 입주권의 경우
입주권도 분양권과 마찬가지로 2020년 8월 12일 이후에 취득한 분양권이기 때문에 주택 수에 포함됩니다. 그런데 이런 구절이 있습니다. '주택 중과세 제도 도입 및 주요 쟁점해설' 자료 19페이지 입니다.
2020년 8월 12일 이후 취득한 조합원입주권의 경우 주거용 건축물이 멸실된 경우라도 해당조합원 입주권 소유자의 주택 수에 가산된다고 합니다. 여기까지는 분양권과 동일합니다. 하지만 멸실되기 전까지는 주택으로 본다는 말이 조금 찝찝합니다. 이게 무슨 말인지 한 번 살펴보기 위해 예시를 살펴보겠습니다.
ex 3) 갑과 을 부부는 을 명의로 2015년 5월 취득한 빌라가 하나 있고, 2019년 9월 1일 멸실되기 전 상태로 조합원입주권을 취득했습니다. 그런 중 2022년 2월 28일 강원 춘천시에 갑 명의로 아파트를 4억 원에 매수했습니다. 이럴 경우 갑의 춘천시 아파트에 대한 취득세(농어촌특별세, 지방교육세 제외)는 얼마일까요?
→ 비록 을 명의이기는 하지만 갑과 을은 부부이기 때문에 1세대 기준 집 1채가 있습니다. 그리고 해당 분양권은 2020년 8월 12일 이전에 취득한 조합원 입주권이기 때문에 주택 수에 포함되지 않는다고 생각했습니다. 따라서 비조정지역인 춘천지역의 4억 원 아파트는 2번째 주택입니다.(을 명의의 주택 1채 + 갑 명의의 강릉지역 아파트) 따라서 4억 원의 1%(비조정지역 2주택일 경우 취득세 1%)인 400만원의 취득세를 납부하면 된다고 생각하면 안 된다는 의미입니다.
→ 2020년 8월 12일 이전 조합원입주권을 취득했지만 해당 입주권은 멸실되기 전 상태이기 때문에 주택으로 간주되어 주택 수에 추가됩니다. 따라서 비조정지역인 춘천지역의 4억 원 아파트는 3번째 주택입니다. (을 명의의 주택 1채 + 멸실되기 전 상태의 2019년 취득한 조합원 입주권 + 갑 명의의 춘천지역 아파트) 따라서 4억 원의 8%(비조정지역 3주택일 경우 취득세 8%)인 3,200만원의 취득세를 납부하면 됩니다.
취득세율 계산을 위한 입주권의 주택 수 포함 여부는 이렇게 정리하면 될 것 같습니다.
주거용 건축물이 멸실되기 전에 취득한 입주권은 취득 시기와 관계 없이 주택으로 간주합니다. 그리고 주거용 건축물이 멸실된 후에 취득한 입주권은 2020년 8월 12일 이전에 취득했을 경우 주택수에 미 포함되나 2020년 8월 12일 이후 취득한 입주권은 주택 수에 포함된다고 이해하면 될 것 같습니다.
3. 오피스텔의 경우
오피스텔을 한 번 보겠습니다. 앞에서 2020년 10월 행정안전부에서 발표한 '주택 중과세 제도 도입 및 주요 쟁점해설' 19페이지를 통해 살펴보았듯 오피스텔 또한 세대별 소유 주택 수에 가산된다고 합니다.
좀 더 자세히 살펴보겠습니다. 부동산3법 등 주요 개정내용 및 100문100답으로 풀어보는 주택세금 자료 55p에 따르면 오피스텔의 경우 시가표준액 1억 원 이하의 경우 주택수 산정에서 제외한다고 되어 있습니다.
입주권, 분양권은 가격과 무관하게 주택 수에 산정하지만 오피스텔은 건축물 시가표준액 + 부속토지의 시가표준액을 합친 금액이 1억 원 이하일 경우 주택 수 산정에서 제외된다고 나와 있습니다.
하지만 이런 생각이 듭니다. '오피스텔을 주거용으로 쓸 경우야 주택 수에 포함되는 게 맞다고 치지만, 오피스텔을 상업용으로 쓸 경우도 있지 않나? 관련 내용을 살펴보겠습니다. 주택 중과세 제도 도입 및 주요 쟁점해설 20p입니다.
쉽게 이야기해서 소유하고 있는 오피스텔에 '주택분 재산세'가 과세되었을 경우라면 주택 수에 포함되지만, 하지만 주택분 재산세가 아닌 '상가분 재산세'가 부과될 경우 주택 수에 포함되지 않는다고 이해하면 되겠습니다. 예시를 살펴보겠습니다.
ex 3) 갑과 을 부부는 2018년 7월 2일 A지역에 오피스텔을 3억 원에 취득하여 거주하면서 주택분 재산세를 납부하고 있습니다. 2020년 9월 1일 B지역에 오피스텔을 1억 2천만 원에 취득하여 상가분 재산세를 납부하고 있고, 2021년 3월 8일 C지역에 시가표준액 9천만 원의 오피스텔을 9천만 원에 취득하여 주택분 재산세를 납부했습니다. 그런 중 2022년 2월 28일 경기 군포시에 부부 공동명의로 아파트를 5억 원에 매수했습니다. 이럴 경우 군포시 아파트에 대한 취득세(농어촌특별세, 지방교육세 제외)는 얼마일까요?
→ A지역에 취득한 오피스텔은 주거용으로 쓰이고 주택분 재산세를 납부하고 있으나 2018년 7월 2일 취득한 것이기 때문에 주택 수에 포함되지 않습니다. 그리고 B지역 오피스텔은 2020년 8월 12일 이후 1억 2천만 원에 취득하였지만 주택용이 아닌 비주거용으로 쓰이고 있으며 상가분 재산세를 납부했기 때문에 주택 수에 미 포함됩니다. 그리고 C지역의 경우 2020년 주거용으로 쓰이며 주택분 재산세를 납부했지만 시가표준액 9천만 원이기 때문에 1억 이하인 경우 주택 수에서 제외됩니다. 따라서 갑과 을 부부의 군포 아파트는 1주택이 되어 취득세는 500만원(조정지역 1주택의 경우 5억 원의 1%)을 납부하면 됩니다.
오피스텔의 주택 수 포함 여부를 정리하면 다음과 같습니다.
2020년 8월 12일 이전 취득한 오피스텔은 주택 수에는 포함되지 않습니다. 그리고 시가표준액 1억 원 이하인 오피스텔은 취득 시기와 관계 없이 주택 수에 미 포함됩니다. 하지만 시가표준액이 1억 원이 넘는 2020년 8월 12일 이후 취득한 오피스텔은 '재산세의 종류'를 기준으로 하여 상가분 재산세를 납부할 경우 주택 수에 포함되지 않고, 주택분 재산세를 납부할 경우 주택 수에 포함됩니다.
참고로 오피스텔의 경우 공적장부 상 근린생활시설이기 때문에 상가분 재산세가 부과된다고 합니다. 하지만 소유자가 세를 받기 위해 '임대주택'으로 등록되거나 오피스텔 소유자가 실제 주거용으로 사용한다는 이유로 주택분 재산세 부과를 신청하여 지자체에서 실사를 한 후 주택분으로 부과하는 경우에 한하여 주택분 재산세가 부과된다는 점은 알고 있으면 좋을 것 같습니다.
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